华远逾83亿资产被抵质押 保障性住房是“罪魁”

后任志强时代，面对高额存货压顶的华远地产，如何平衡债务结构、保证现金流充足，是摆在继任者孙秋艳眼前的头等大事！

4月23日，赶在2014年年报发布之前，华远地产先抛出了融资方案，根据其发布的公告显示，拟发行规模为14亿元的公司债券，期限为5年期，七夕日为2015年4月27日，2020年4月27日到期。

华远地产拟将本次债券募集资金14亿元，扣除发行费用后，用于调整债务结构，偿还金融机构借款，补充流动资金。

那华远地产债务到底高到什么程度呢？地产与金融类公众号《地产金融视界》第一时间注意到，截止2014年9月30日，华远地产资产负债率为81.07%，高于行业平均水平；为此，华远地产所有权受限制的资产账面价格高达83.43亿元，主要用做银行借款的抵、质押物。

毛利率不到21%：保障性住房是“罪魁”

华远地产主营业务以房地产开发销售为主，但《地产金融视界》梳理发现，2011年到2014年第三季度，华远地产房地产开发项目的毛利率分别为50.41%、51.43%、38.22%和20.53%，呈现下滑态势，且下跌幅度比较大。

华远地产方面给出的解释是，2011年-2013年度，公司在北京地区开发的项目毛利率相对较高，而2013年度由于北京地区收入占比显著下降，导致公司房地产开发项目毛利率有所下降。

另外，保障性住房也是拖累华远地产毛利率的“罪魁”之一。2014年1-9月，由于北京铭悦园保障性住房结转收入，华远地产的房地产开发项目毛利率进一步下降。

目前华远地产北京地区的在建及拟建项目，均包含部分保障性住房及自住型商品房，项目毛利率偏低。华远地产方面坦言：“未来随着保障性住房、自住型商品房项目结转收入占比的上升，公司面临房地产开发项目毛利率下降的风险。”

近152亿元存货“压顶”

在房地产开发项目毛利率不断走低的同时，华远地产的存货余额却在“节节攀升”。《地产金融视界》统计一下，2011年底到2014第三季度末，华远地产的存货余额分别为71.73亿、79.26亿、129.99亿和151.83亿元，主要由开发成本和开发产品构成。

2014年前三季度，华远地产的销售签约额为29.5亿元，同比减少21%。若以此为基，华远地产151.83亿元存货余额，消化周期需要46.32个月。

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