首轮引战300亿恒大地产净负债率或将降至65%

     1月2日晚间，中国恒大发布公告，其全资附属公司恒大地产成功引入首批8家战略投资者，包括中信、中融、华建、山东高速、深圳广田等知名机构，入股金额300亿元，占恒大地产扩大后股本约13.16%。

     从公告的名单来看，不难发现这次的战略投资者都是国内知名企业，既有大型央企、国企，也有实力民企，既有实业龙头，也有著名金融机构，体现了恒大对战投优中选优的原则。

     引入战略投资者，一方面是为了符合上市公司社会公众股东持股比例需超过10%的要求；另一方面，新投资者的引入，将对恒大地产原有资本结构产生重大影响，最为直接的是，其负债水平将相应下降。

     2016年恒大中期业绩报告数据显示，总借款3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿，成功引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿,净资产增加300亿至2120亿，根据“[净负债率=（有息负债总额-货币资金）/净资产]*100%”公式,其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。

     记者整理恒大2011年-2015年年报数据发现，公司净负债率分别为67.5%、84.2%、69.5%、85.9%、93.5%。2016年上半年，恒大净负债率为92.97%。

     “如果静态地从财务数据的角度来看，恒大的负债水平处于偏高的水平，引发投资者的担忧也是可以理解”，一位财务专家向记者表示，但房地产行业的自身特点及行业政策特殊性，导致传统的财务报表分析，无法真实反映房企的负债水平和增长潜力。

     据其介绍，根据会计制度准则，传统工业企业销售后即结转收入，基本不存在预收账款。但我国房地产行业实行商品房预售制，收到预售款即计作负债，交付时才能确认销售收入。由于房企从预售到交付的时间间隔较长，因此在交楼前会有大量预售款计作负债。因此房企预售越多，负债越高，反映在财务报表中负债水平相对较高。

     以恒大为例，截至2016年6月30日，其总资产为9999.2亿，总负债为8178亿，资产负债率为81.8%，但如果剔除预收账款1190亿元后实际资产负债率低至69.8%。

     除了会计制度准则，拿地也会成为房企负债重要组成，客观上造成房企的土地储备越多，负债率越高。根据世邦魏理仕的评估，恒大土地储备估值达5000多亿，比拿地时的土地原值（2516亿元）涨了一倍多。如果将土地增值因素计算在内,恒大的负债率将大幅度降低。保证恒大未来三年持续高速增长，恒大大规模的土地储备和低廉的土地成本是此次成功引入战投的关键。

     记者注意到，在完成首批300亿引战后，作为大股东的凯隆置业持有恒大地产约86.84%股份，仍处于绝对控股地位，这意味着恒大未来仍有引战空间。据分析，恒大或将引入第二轮不超过150亿战略投资者，若能成功，公司财务状况将进一步优化，为未来维持高速增长提供了保障。

     根据海通证券研报分析，恒大地产引入300亿战略投资后的公司估值为2298亿元，以其预期2017年扣除非经常性损益后净利润243亿元计算，恒大地产2017年的市盈率大约在9.46倍，估值在A股地产板块仍处于偏低水平。

     “中信、中融等这些顶级精明的战略投资者用真金白银入股恒大，说明其对恒大的未来投上坚决的看多票，看好恒大在成为全球第一房企后持续的业绩爆发力”，某券商分析师告诉记者。

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