东风路商圈 自持比80%的商业项目能不能投资？

说到现在的房地产市场，大家都知道整个市场都在严格执行“房子是用来住的，不是用来炒的”调控政策。限购、限价、限贷、限签……各地各种新政频频出台，大批投资客被挤出住宅市场。在这种市场情况下，很多人开始重新考虑投资商铺。

问题在于，什么样的商铺能投资？我们接下来要说的这个东风路商圈、地铁上盖物业的瀚海海尚能不能买？

大市场环境下，商铺还能不能买？

如果从数据说起，数据告诉我们郑州商业市场库存量持续维持高位，去化周期81个月。但也有业内人士认为，郑州算得上优质购物中心的，也不过10个左右，平均一下人均商业面积才0.41㎡，远远低于商业发达地区的水平。何况，库存多少也是相对而言，就拿现在的商品住宅而言，三四线城市在去库存，一线城市及核心热点二线城市却供不应求，这也就有了现在因城施策、差异化的调控政策。而对于商业市场来说，也并不是所有的区域商业都趋于饱和，那些商业空白的区域，周边如果有客流，未来规划的好、运营的好，商铺还是可以投资的。

2016年统计数据

如果从资产配置说起，我们都知道，目前国内并没有太多投资渠道，而在各种资产配置中，能够带来安全、稳定收益的也就是房地产不动产投资。

就房产投资来说，住宅有住宅的优势，但人总不可能全配置成住宅，一是秉承“鸡蛋不能放在同一个篮子”里的投资原则；二是住宅贷款资源用完，贷款资格受限，就像现在一系列调控下你连进入住宅市场的房票都没有，这时对于需要配置杠杆资产的人来说，商业就会受到关注。而商业地产作为更长远的资产配置，投资者更看中的是价值投资，能够稳定长远的赚取利润，这也是沃伦?巴菲特坚守并践行了半个多世纪的投资哲学。也就是说，核心地段的优质商铺、写字楼和公寓是值得购入的。

如果能买，要选什么样的商铺？

既然要投资商铺，那就要把风险降到最低，这是所有投资人所追求的，正如巴菲特所说的两个投资规则：规则一，不要赔钱；规则二，不要忘记规则一。

从投资经验来看，关于商铺投资一般需要考虑以下几个因素：

1、地段，不动产投资都会遵循的一个“地段论”投资原则。好地段、好位置的商铺价值往往越高。所以，投资者选择铺位，要细心观察铺位的有效客流量的多少，是否展示良好，以及客户能否便于达到商铺等细节环境。

2、人流及消费力，买商铺就要看人流，如果人流集中，人流密集那当然是最好的，但是如果买的新商铺看不出人流怎么办，那就要看周围的情况，周边小区基本都住满了，或者周围有能够带来人流的学校、医院等配套，那这里的人流就不会有太大问题。当然，周边的消费能力也要考虑在内，大学城附近和高端居住区的商铺消费力会明显不同。

3、未来规划，未来规划在一定程度上也会影响商铺的升值，比如周围有没有地铁规划，如果是新区未来能否成为中心、能否形成成熟的居住区等等。

4、投资回报率，投资自然是为了赚钱，因此要选择投资回报率稳定的，好口碑的开发商。对开发商的承诺也要保留几分，要了解商业整体规划，追求长期稳定回报，不能只看前几年的固定租金回报。通常情况回报率在6%以上比较理想，当然年回报率肯定是越高越好。

5、业态分布是否合理，从目前商业发展趋势来看，传统商业已经不能满足市场需求，区域型、特色化、体验式商业逐渐成为主流。

6、后期如何运营，首先，一定要问清楚是谁开发，是谁运营。如果是一线运营公司，那一定要问清楚是品牌挂靠，还是合作。如果是合作的话还可以，因为风险共担，必然会用心；其次，自持还是销售，从目前郑州商业市场的情况来看，所有商铺全部分割出售的项目基本上都运营失败，比如大学路政通路的新悦城、东区的宝龙城市广场、东方商业广场等。所以，全部出售不自持的商业中心一定要远离，卖完拉倒，是死是活与开发商再无关系。

当然，除了这些因素，还要考虑到建筑物的结构、内部规划动线是否合理等因素。

关于瀚海海尚，能不能投资？

对于郑州商业市场，即使商业库存很大，在我们看来，郑州真正意义上的好商业是不够的，真正满足郑州老百姓不同类型社交需求的商业还是很少。

那么接下来，我们要探讨的瀚海海尚能不能成为未来的好商业，值不值得投资？

对照上面的商铺投资因素，看一下，瀚海海尚能够满足几条。

地段，东风路丰庆路是郑州成熟居住圈，周围是建业森林半岛、丰庆华府、裕华文桂园、河南省中医院家属院等数十个成熟小区，向东1.1公里左右是金水区政府，中心城区+金水CBD，人流量可以保证。再加上周边2公里内，除了运营惨淡的天旺广场、天旺优库外，没有大型商业中心，对于海尚来说，如果后期运营的好，可以填补区域商业空白，形成新的区域商圈——东风路商圈。

预计2020年郑州将形成28个商圈

人流及消费力，其实这个和地段分不开，好的地段不会缺人流，这一部分，我们想特别说明的是，学校、医院周边的商铺，此种商铺类型风险最低，只要这个地方还有人居住，那你的铺子一定就能租出去。瀚海海尚对面是河南省中医院、向东1公里左右是郑州轻工业学院、向南600米左右是河南农业大学机电工程学院，投资这样的商铺起码是安全的，不会掉坑里的。

反映人流量的百度热力图

未来规划，作为老城区其实可变性已经很小了，除非后期区域升级改造或者有其他重大规划，比如地铁规划。瀚海海尚沿东风路就规划了地铁8号线，并在项目设置有无缝对接的站口，而地铁的带动性、地铁上盖物业的升值潜力，我们现在都能看的见。

业态分布和后期运营上，瀚海海尚打造的是区别于传统商业的新派商业综合体，增加了体验业态，时尚零售占比30%，餐饮占比26%，休闲娱乐24%，生活配套16%，文化教育4%，尤其是儿童业态，集中商业的三层全部为儿童体验业态。此外还融入了一些科技元素；关于运营，瀚海海尚还是用的专业商业团队——聚金商业，自持比例80%，10万㎡总商业体量，8万㎡自持，2万㎡销售，统一的规划和运营更容易形成商业氛围，并为自持部分带来源源不断的客流。

无论从区位地段、周边人气、设计理念、业态规划等各个方面来说，瀚海海尚都可以说是郑州接下来值得期待的一个区域型商业中心。

销售的商铺情况

那么，瀚海海尚现在在售的是哪些商铺？

目前仅剩7套113-850㎡一拖二的临街商铺、4栋1100-1300㎡的独栋商墅以及少量负一层地铁商铺。

首先，说说一拖二的临街商铺，这类商铺也分为两类，一类是临东风路的商铺，价格3.5-4万元/㎡，一类是临内街，对面就是建业森林半岛高端小区，3.2-3.5万元/㎡。据了解，这部分商业有暖气入户且预留天然气管道、配置烟道、隔油池等，适合多种业态经营；还有就是临街商业可以不受集中商业统一开闭店的时间影响，做到24小时营业。

二、关于4栋独栋商业会所，我们要说的是这一商业业态在郑州其实还比较稀缺、概念比较先进。但是对商业有了解的人，应该知道北京三里屯太古里、上海新天地、成都太古里这几个成功的商业项目，他们都是由独栋商业别墅和街区组成，其中独栋商业别墅可以做一些高级消费场所、餐厅等业态。我们都知道，在地产圈大家给瀚海的标签就是“高颜值、时尚、前卫”，瀚海海尚此次推出独栋会所也是在多次考察全国其他城市成功商业项目之后推出的新产品，对于郑州商业来说也是一种创新。

独栋商业会所示意图

该产品价格18000元/㎡左右，项目公寓产品的均价也已经15000元/㎡左右，价格相对来说不算太高，而且这些商业独栋还赠送最大300㎡的顶层露天花园。对于一些培训教育机构、特色餐饮公司来说，这种独立私密的多功能空间可以说是不错的选择。

三、如果说，上面两个产品的投资门槛高，那瀚海海尚无缝对接地铁口的负一层商铺应该可以满足一批手上资金有限的投资者。这部分商铺除了享受地铁带来的升值外，还紧邻瀚海海尚引进的精品超市——拜特，客流得到保障。此外，负一层商铺现在还有“5年返租”政策，前三年租金以房价形式返还，后两年直接返现金。

结语

现在谈到商业市场投资，许多人不愿意碰。为什么，因为数据告诉我们商业库存量大，也许还有一些商业运营失败。

但是投资一定要跳出常人的惯性思维，因为大众思维模式太懒惰，不愿意进一步思索为什么不碰。

凡事总有个临界点，过之则反，世间万事，莫有逾此者， 所以说，当别人都不看好的时候，反而是一个好的投资机会的可能性更大。因为没有人和你抢了，你可以慢慢挑、慢慢拣，还有更大的议价空间。这也是高净值人群作为资产配置、杠杆配置的另一个方向。

当然，一定不是所有的商铺和公寓都可以投。非专业的投资者还是建议慎重。

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