国内房企靠卖房回款艰难 海外融资难度大幅增加

今年以来，开发商们发现降价也很难回款，更糟糕的是，一向有求必应的海外钱主们也没那么慷慨了——随着美国量化宽松政策的退出，今年或将是房企资金面最为紧张的一年。国内房企海外融资额连续两个月下滑，从3月中旬到4月中旬，债券市场甚至出现一个月的空窗期。

数据堪忧：靠卖房回款很难

刚刚出炉的房地产数据显示：国内楼市已经出现了明显的下行迹象，这说明房企依靠市场回款获得资金难度更大了。

全国百城房价数据显示，4月，全国100个城市新房均价为11013元/平方米。从涨跌城市个数看，55个城市环比上涨，45个城市环比下跌，房价上涨城市数量比3月份少了8个。虽然上涨城市数量多于下跌数量，但4月房价涨幅超过1%的有11个城市，而下跌超过1%的却有16个城市。

据中原地产的统计，4月，上海二手房成交量下降20%，一手房成交下降12%。“今年年初，成交并不好，我们觉得问题不大，因为春节期间一向是淡季，但是4月的状况不好，还是出乎意料。”中原地产一位区域负责人表示。

据摩根士丹利表示，预期内地今年新房销售下跌5%，住房投资增长率将放缓至13%。评级机构穆迪亦表示，继第一季疲弱态势后，第二季度内地住宅市场的整体合约销售仍将不振。

海外融资：连续两个月下滑

从2011年下半年开始，海外市场成为中国内地房企最主要的融资渠道。据中国指数研究院出炉的最新房企融资报告显示，2013年，有38家房地产企业通过境外融资平台发行海外债券，共募集资金约合人民币1340亿元，同比增长了123%，发债平均利率8.00%。“海外发债较其他融资方式具有成本更低的优势，而且期限较长。”中国指数研究院分析人士表示，碧桂园、恒大等众多地产公司能够短期内迅速做大，与其在海外搭建了融资平台，可以获得海外资金支持不无关系。

但今年以来海外资本市场融资难度大幅增加。4月，全国十大标杆房企海外融资118.01亿元，环比3月回落24.7%，连续两个月下滑。

不仅中国房企难以从海外资本市场上获得资金，一些部分瞄准中国房地产的海外基金产品募集也面临困难，不得不放弃。4月26日，高富诺基金CEO雷纳透露，嘉实地产已停止拟推出的“嘉实房地产投资中国综合回报基金”募资计划，该基金原本计划募资规模为5亿美元。

热钱退潮：房企找私募要钱

“不仅是嘉实基金，今年以来不少海外私募基金融资难度都增加了，投资者更加小心，单笔投资小，且注意分散风险，现在私募需要更多的时间募集到足够的资金。”高力国际华东及西南区﹑物业投资服务高级董事汪蓓表示，从融资的角度来看，目前一些国内的房企已经转向在国内私募通道内寻找融资。

中原地产首席分析师张大伟表示，今年以来，房企海外融资遇困主要原因在于两方面，从海外市场来看，美国加速退出量化宽松导致海外资本市场上资本价格提升，与此同时，人民币贬值促使热钱博弈人民币升值获利的积极性降低，原本热钱进入中国最主要的投资方向就是房地产业。

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