葛丰：地方政府统购商品房要过三道坎

发布时间：2015-02-26 15:10 来源:网络整理我来说说我要投稿

[摘要]福州市政府近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，要求各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。地方政府统购适量商品房以作安置、保障之用，有其内在合理成分...

福州市政府近日下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，要求各区政府指定一家国有企业作为统购商品房和安置房的购买主体，解决被征收房屋群众对安置现房的需求。

地方政府统购适量商品房以作安置、保障之用，有其内在合理成分，这主要体现在：一方面，全国保障性住房建设任务依然艰巨；另一方面，伴随全国房地产市场供需格局总体迎来拐点变化，商品房去库存问题开始逐渐浮出水面。

面对上述情境交织，有为政府的政策思路确如住建部部长陈政高所述，库存高企的三四线城市再盖新楼整体安置已无必要。地方政府通过试行将商品房转化为安置房等方式，可以促进棚改与盘活存量房有效衔接，甚至有可能为房地产市场乃至中国整体经济安全着陆，适时、适度地提供必要的缓冲气囊。

不过，前事不忘，后事之师。如果考虑到我国地方政府素来对“土地财政”深度依赖，以及“强政府”治理模式下决策、行政的“软约束”现象仍较普遍等现实状况，统购商品房的步子起码在目前试水阶段，还是应尽可能地稳一点，对于可能出现的问题，应当在事先有充分预估，其中包括：

其一，统购商品房的资金从哪里来？这个首要的问题暗藏的悖论是，越是库存严重的地方，往往地方财政就越是吃紧，因此这就有理由令人担心，当地政府会不会因此进一步恶化其本就不甚健康的负债状况，以及会不会因为对“土地财政”更深的依赖而更为热衷于突破政府与市场合理界限，将统购商品房的主要目的暗中移转到救市、托市等目标中去。

其二，统购的商品房到哪里去？这个问题实际自保障房开建以来，始终处在艰难探索及试错过程中，迄今为止的事实表明，基于产权而展开的保障房分配在现阶段国情之下，很难仅靠监督审核而完全屏蔽道德风险，而统购后商品房的分配，或许有可能因为标的本身品质更佳，或者暗含的福利补贴更多，而使得这个问题更为棘手。

其三，统购商品房的价格如何确定？房源如何选定?虽然可以预料，针对商品房统购可能存在的巨大寻租空间，相关部门肯定会有极为细密的针对性配套措施与相关规定，但问题是，政府采购普遍性的“公地悲剧”自有深刻的内在逻辑，因此考诸以往教训不难发现，尽管我国政府内部专门用于采购事宜的内控体系叠床架屋已近极致，但其结果依然很难尽如人意，譬如中国社科院法学所曾经发布的《法治蓝皮书》显示，政府采购中的协议采购竟然有高达八成的采购商品价格高于市场均价，而这种状况，显然足以为内控要求更高、更复杂的商品房统购敲响警钟。

在前景不甚明了情况下展开的改革，中国很重要的成功经验是“摸着石头过河”。商品房统购仍有诸多技术性问题有待厘清，因此，试水之时，步子要尽可能稳一点儿。