楼市“3·30”新政 究竟带来哪些利好

“Duang”！3月30日，央行在辟谣楼市将出台利好政策后3个小时，就戏剧性地释放了重磅“彩蛋”。新政一出，率先进入视野的新闻，一则是成都一市民在新政公布5分钟内花600万元购房，另一则是部分开发商涨价“任性”，福建一楼盘单价甚至应声涨了3000元。

习近平总书记反复强调，我国经济进入了“新常态”，我们要“认识新常态，适应新常态，引领新常态”。其实，无论是认识、适应，还是引领，我们都必须以十八届三中全会“使市场在资源配置中起决定性作用”的新论断为基础进行逻辑思考。而市场的决定性作用，最核心的就是资本市场在宏观经济中的主体作用将被进一步强化，资本市场实体经济“晴雨表”的调节作用将逐步显现。

在楼市快进入“寒冬”时，楼市“3·30”新政的“救市”色彩无疑是存在的。为何要救市？李克强总理在今年的政府工作报告中已经说得很清楚了，“我国经济下行压力还在加大，发展中深层次矛盾凸显，今年面临的困难可能比去年还要大”，2015年预期GDP增长也调整为7%左右。“救市”，再次显示出房地产业对于国民经济的带动作用及重要支柱产业地位，与中央稳定经济增长的方向是一致的。

在出口和消费难以立刻扭转的情况下，稳定经济增长短期内最有效的办法就是投资，于是我们看到铁路建设、“一路一带”、城市基础设施等巨多政府主导的大投资。这些投资都需要钱，特别需要地方政府出钱，可钱从哪里来呢？贷款，可我们财政部口径下的地方债已达23万亿元，且进入了偿债高峰。尽管财政部前几日下达了1万亿元地方债置换的额度，但“借新还旧”毕竟只是饮鸩止渴，“解铃还须系铃人”，地方政府的基础就是土地财政，楼市新政则正是处理好化解债务和稳增长关系的最简单办法。

在资本的视角，我们不能忘了2014年楼市“9·30”救市的一个重要内容，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，首次明确鼓励房贷证券化，筹集资金以增加贷款投放。如果房子卖不出去，或者首付比例过高，银行能拿什么来证券化呢？房贷证券化注定做不起来；如果房价一直处于下跌状态，即使房贷证券化了，但有谁会来买呢？怎么发挥撬动资本的“杠杆”作用呢？房贷证券化岂不注定要失败？在这个意义上，楼市“3·30”新政，实际上是楼市“9·30”救市的配套政策。

就楼市本身来说，李克强总理反复强调“民生”政府，强调经济的健康发展，不搞“强刺激”。在中国经济下行压力还在加大的情况下，如果楼市“3·30”新政导致房价暴涨，不仅会引来民怨，而且也不利于楼市本身的可持续健康发展。而这次的楼市“3·30”新政，与2008、2009年的救市政策，虽内容相似，但楼市发展的本质状态已截然不同，现在供大于求、投资需求退市是楼市的大背景，救市导致房价暴涨的可能性并不大，因而可以在同样起到助力减缓经济下行压力的同时，让楼市伴随中国经济也实现软着陆，进入“新常态”。

正因为这次楼市“3·30”新政，总体上是置于“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑之中的，所以资本市场表现得较为谨慎。一方面，3月31日地产股在开盘一度冲高后，立即来了个回马枪，收盘时居然有近百只房地产个股下跌，整个房地产板块跌幅达到1.69%；另一方面，与此对应的是绿地、万科、恒大等大开发商的“零点行动”：在不停暗示“不买马上涨”的同时，却“周二不打烊，通宵卖房，所有房源不涨价”，还主动给优惠，并且项目还专门加推新房源。

带有“救市”性质的楼市“3·30”新政，从“使市场在资源配置中起决定性作用”的逻辑中，对政府的利好已经显而易见，维稳经济、化解债务风险、增加投资、扩大消费、拉长告别“土地财政”的缓冲期、进一步发挥“市场”作用等等。

对银行的利好也很明显，新增房贷直接带来利息的增加、地方债的置换在减轻系统风险的同时又增加新的利息来源、房贷证券化可以将房贷转移至表外，减少负债，增加现金流，可以赚取贷款利率和MBS利率之间差价，甚至通道中介费。上到矿山、冶金、水泥，下到物业、家具和装修，与房地产产业链密切相关的数十个行业，利好已被历史实践反复证明了。如果房贷证券化能够顺利撬动，房地产就将进入新金融时代，包括证券行业在内的几乎所有金融产业都将收获利好。

当然，楼市新政影响最直接的，就是开发商和购房者。对开发商来说，楼市“3·30”新政既是助力逃命的新政，也是助力发展的新政。对购房者来说，也一样，既是助力逃命的新政，也是助力购房的新政。

市场竞争使然，任何一个行业都不可避免地走向整合集中之路，催生出行业寡头。我国房地产行业近几年的集中度在不断加强之中，在楼市总体疲软中，这一趋势在2014年表现得尤为明显：一、规模效应得到了充分彰显，80家房地产企业跻身百亿元军团，占了市场份额的40%，其中7家房地产企业跻身“千亿俱乐部”，销售额均值达到1607亿元，更是首次出现两家销售额超2000亿元的房企；二、销售金额的增长率进一步凸显了强者恒强的定理，“千亿俱乐部”的增长率均值达到23.8%，300亿元~1000亿元房企的增长率均值为14.6%，100亿元~300亿元房企的增长率均值则只有10.4%，不同规模房企的差距将进一步拉大。

在如今供大于求、投资需求退市的楼市大背景下，楼市“3·30”新政对小开发商来说，毫无疑问是消化库存、避免破产、完美撤退的最好时机；对中型开发商来说，要么借机做大做强，要么借机转型转业，要么卖一个好价钱委身大开发商；对大开发商来说，消化库存和房贷证券化都将进一步增加其现金流，为“大鱼吃小鱼”准备了充足的资本，土地储备的优势、项目布局的优势也将进一步发挥，都将推动集中度进一步提高。

对已经推动好几年、但效果不明显的非以房地产为主业的央企退出房地产，更是迎来了大好机遇，既可在大力发展混合所有制中实现保值增值，也可以由此华丽退出。

而对购房者来说，无论是首套房的刚需，还是改善性需求，首付比例的降低，营业税由“满五年”放宽为“满两年”，都可以加快“有房梦”的实现。随着作为购房主力人口的25岁至49岁之间人群已经达到峰值，即使计划生育政策全面放开，超高生育率在我国也注定不会重现，房地产遭遇人口结构预警是事实存在的。高库存之下，一线城市房价止跌回升可期，二线城市房价左右摇摆，三四线城市房价稳中有降，房价分化的“主旋律”难有变化。

另外，对投资者、投机者来说，最重要的就是新政能让楼市热多久了。能够热多久，首先取决于市场对新政的响应程度；其次取决于后续还有可能的救市政策，如进一步降息降准、房贷利率打折、减免个人所得税等；最后取决于高悬的房产税利剑何时落地、以什么样的方式落地。

来源：中国建设报·中国住房

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