楼市持续升温苗头值得关注

“3·30”楼市新政施行月余，各地房地产市场转暖迹象明显。

国家统计局最新发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品住宅价格环比综合平均上涨0.3%，且新建商品住宅成交继续回升。其中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有18个和28个，分别比上月增加6个和16个。北京、上海、广州、深圳四个一线城市，新建房及二手房均全线上涨。

从目前情况看，这一势头有望延续。机构提供的数据显示，5月上旬全国主要54个城市合计住宅签约71485套，环比上涨11.6%。其中，一线城市环比上涨7.3%，二线城市涨幅达16.5%，而三线城市则出现下滑。

对于楼市回暖，市场多持乐观态度。作为国民经济支柱行业，房地产市场基本面日趋好转有利于托底经济增长。然而，随着流动性持续增长，以及公积金、税收优惠等相关利好不断加码，我国房地产市场持续升温苗头显现，对过热风险的担忧似乎也非杞人忧天。尽管短期内三四线城市楼市或仍低迷，但一二线城市已出现量价齐涨，未来还有可能出现新一轮上涨。

对政策过度催热楼市的担忧，基于以下理由。

首先，房企自身可在牛市中获得低成本资金，并不急于低价促销，房价下跌难有动力。

2014年下半年以来，A股市场迎来久违“牛市”。迄今，不少房地产股价已实现翻倍。如果股市继续上涨，房地产股还会向上攀升。此时，上市房企有动力通过定增等方式融资，从而进一步缓释因滞销带来的资金链断裂风险。

在获取低成本资金的同时，房企支出却在减少。2015年的数据显示，土地供给面积同比增长3.2%，新增供给低于去年同期。随着买地意愿下降，土地购买金额占房企销售金额的比例出现下降。这意味着房企资金状况有所改善，即便库存消化缓慢，也不急于以更低价格促销，房价将总体保持坚挺。

其次，牛市带来的财富效应或将使更多潜在投资者有能力添置房产。

与房企借牛市吸金相似，部分个人投资者的财富也因牛市而增加。特别是目前牛市或已进入中后段，不少投资者选择落袋为安。部分原本被畸高房价吓退的潜在购买者或将把股市利润转化为房地产投资，从而扩大房地产市场的有效需求。

再次，上一阶段房地产投资减速意味着楼市供给减速，供求格局正悄然发生改变。

国家统计局公布的数据显示，2015年1至4月房地产开发投资同比增长6%，新开工面积同比降17.3%，其中投资增速创2000年12月以来最低。低迷的投资增速固然意味着房企对楼市前景趋于保守，但同时也为此前房地产市场跑马圈地、大干快上的非理性热潮降温，这将减少新建商品房供给。

一方面是消费能力提升膨胀了购房需求，另一方面是房企供给减少，供求格局因此改变。这种变化或将在一二线城市引发房价新一轮上涨。

目前有关方面出台的楼市刺激政策已经不少，这些政策正在产生叠加效应，一线城市房价开始发烧。

众所周知，楼市“大落”固然会拖累经济增长，不利于经济增速保持在合理区间，但“大起”同样会因催生泡沫，从而增加日后经济的调控难度。

有鉴于此，楼市调控政策应根据市场变化，因时而变。

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