证券分析师：房地产又迎"地方试探型"放松周期

2015年下旬起，地方房地产政策频繁松动。

近期，我们提示关注新一轮地产政策的松动，它相当于330之后又一轮“地方试探型”政策周期的开启。

本轮经济下行的实质在于中国经济的“去地产化”。2012年开始的一轮“去出口化”导致中国经济增速从9%以上下滑至7.5%；2014年开启的“去地产化”导致经济潜在增速进一步下移，目前已至7%，但显然不是终点，经济仍面临进一步的下行压力。对中国经济来说，整个产业链条基本上可以分为”出口系”、”地产系”、”基建系”三大谱系，去地产化的影响牵一发而动全身。

930开始是一个微妙转变，政策实质上已经选择了救地产。“930”是一个标志，它意味着政策放弃纯“供给重构”的思路，而选择去救地产稳增长。我们一直建议投资者关注李克强总理在接受《金融时报》专访时对改革思路的阐释。李总理指出，就像病人生病一样，我们要先给他吊水，打抗生素，否则治病的时间可能也没有了。......不难看出，以稳住“旧世界”来赎买改革时间是一个明确的政策思路。

甚至包括降息和降准，其现实中的最大作用也在于带动一轮地产销售周期。在4月19日降准之后，我们就提示投资者要关注降准对去地产周期的对冲意义。从理论上说，降息和降准的一个核心作用在于降低投资端的成本，刺激边际投资倾向；但从中国经验情形去看，历史上的降息和降准周期更大的作用在于每次都有效带动一轮地产销售周期，从而借产业链传递而带动经济企稳。我们估计此次也不例外。

330之后地产销售已经出现明显反弹，一线城市的反弹力度要明显大于二三线；销售已经部分带动了新开工。330之后，地产销售出现了一轮明显反弹。4-5月十大城市销售面积增速分别为50.8%和75.9%，明显高于2月的-4%和3月的9.2%；三十大城市的地产销量增速4-5月分别为22.5%和30.1%，力度稍弱但仍高于一季度。地产销售反弹的持续也部分带动了新开工。4月新开工累计同比增长-17.3%，降幅较前月收窄1.1个百分点；隐含单月同比增长-14.9%，降幅较前月收窄4.5个百分点。

5月下旬开始的新一轮地产政策放松是试探型的，是对中央政府相关会议精神的回应。在地方财政的压力之下，新一轮地产政策试探已经开始，我们估计叫停或者辟谣将会是很小的概率。2015年政府工作报告指出要“支持居民自住和改善性需求”；4月30日的政治局会议指出要“完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展长效机制”，这意味着政府一则决心继续推动房地产去库存，二则希望从“限购”等需求抑制型的短期政策中走脱出来。可以说，目前地方政策的这轮试探，正和前期政策精神相匹配。

唯一的风险是房价的失控，只要价格不失控，政策就不会转向。整个链条中唯一的风险点是房地产价格。本轮楼市和股市成交量同步放大，但M2增速却节节直下意味着更多的资金进了资产而不是制造业部门。4月70个大中城市中一线城市的住房价格环比增长0.9%，是18个以来最高，我们担心这种趋势若持续，则会对政策进行倒逼，导致政策进退维谷。若这种情形不出现，则地产政策放松可能会借着这轮经济低迷而走得更远。

附：新一轮地产政策放松进行中

5月28日，甘肃出台《甘肃省人民政府关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》,《意见》明确指出，全省范围内取消商品住房限购，取消对商品房开发项目套型、面积限制，取消居民购买新建商品住房限定购买套数、提供一定年限内纳税或社会保险缴纳证明等限制，鼓励居民合理的住房消费。

5月29日，天津公布公积金新政。首套房首付款比例不低于20%，90平米以下限制取消；二套房首付比例从不低于50%降为不低于30%；提高公积金贷款最高限额，天津市职工本人申请公积金贷款的最高限额统一上调至60万元；职工与配偶双方共同申请公积金贷款最高限额统一调整到80万元。

5月30日，北京出台关于住房公积金个人贷款政策有关问题的通知，从6月1日起，二套房公积金贷款最低首付比例降至3成，公积金贷款的认定实行认房不认贷。

6月3日，安徽省住建厅、发改委、财政厅等12个部门联合出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》。提出停止住房限购政策，居民购买住房无需提供购房所在地纳税或社保缴纳证明，商品房销售备案价格由房地产开发企业根据开发建设成本、市场供求状况等因素自行确定。意见明确，首次申请个人住房公积金贷款购买普通商品住房的，最低首付款比例按20%执行。已经还清首次购房贷款，再次申请住房公积金贷款的，最低首付款比例按30%执行。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。

郑小霞 方正证券分析师，本文节选自其研究报告

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