如何判断房价是否存在泡沫 产业和人口导入是关键

21世纪宏观研究院认为，房价有无泡沫的关键不在于房价的高低，而在于大部分收入群体的承受力。城市集聚的资源、就业机会、财富生产能力强，对高房价的支持力较高，反之就低。在当前的市场情况下，如果城市发展不解决房地产持续上涨的内因——产业和人口，房地产稳定的机制就不存在。

2014年房地产市场在无任何政策调控的情况下，首次自主性回落，销售大幅萎缩之后，带来全国房价的下跌，住宅新开工增速回落。

很多房地产业内人士把上一轮楼市调整的原因归结于全国住宅存量较大。

房地产市场的调整是多方面的，包括传统产业普遍过剩，转型升级阶段经济增速换挡，房价处于高位限制可购买人群，城镇化发展方式转变等等。

房价步入深度调整之后，2014年下半年，从中央到地方出台了一系列托举楼市的政策，一线和部分热点城市在5月显现出强势回归。

城镇化已经进入快速发展阶段，高端的产业结构、实力型企业的进入、大量的就业机会、丰厚的报酬是吸引人口流入的重要因素，而是否有大量的、可持续的人口流入是判断一个城市房地产市场发展潜力的重要条件。在无产业尤其是实力企业导入，人口净流出的地方，本轮楼市上涨的空间、覆盖面，持续周期均有限。

一、政策难以根本改变市场趋势

以本轮楼市回暖的情况为例，一线城市房价环比全线上涨，成交量也居于历史高位，与此同时，三四线城市的楼市仍冷清。

与此相对的是，一线城市仍在严格执行限购，且无明显的刺激性政策。三四线城市出台了诸如财政补贴、降首付等全面刺激性的政策。

21世纪宏观研究院认为，我国城镇化率从1978年的17.9%提升至2014年的54.8%，以年均增长1.02个百分点的速度稳步提高，2014年，我国城镇常住人口比上年末增加了1800多万，未来市场需求仍然会稳定释放，房地产开发市场仍将面临较长时间的“白银”时代。

房地产市场进入深度调整时期，新型城镇化的推进和区域政策规划将稳定释放市场需求，21世纪宏观研究院认为，产业转型、人口迁移等因素影响将直接影响楼市回暖和城市投资吸引力。市场各方需根据区域政策导向、产业特征、人口流动方向，把握不同区域及城市特点，合理调整区域投资布局，适应环境变化。

二、产业和人口导入是关键

21世纪宏观研究院认为，财政补贴、住房公积金等楼市利好政策短期有利于平稳房地产市场，但长期来看，促进一个城市房地产长期健康发展的关键即是产业结构的优化升级以及人口导入。

（一）产业结构影响房价上涨空间，产业越高端、多元，房价上涨空间越大。

产业结构决定了市场的潜在需求及购买能力，也是房地产市场有无强有力支撑的重要保障。产业结构升级一方面带来人口的大量流入，继而影响一个城市或地区的房地产市场需求量，另一方面会提升人们的购买力水平，继而提升一个城市或地区的房价上涨空间。且产业越高端、多元，房价上涨空间越大。

21世纪宏观研究院根据公开资料整理发现，2014年，一线城市第三产业平均占GDP比重为67.2%，在各类城市最高，一线城市产业结构较优，服务业发达，人口集聚作用强。

1.5线及二线城市2014年三产占比均接近50%，且二三产业占比相对均衡，产业结构较好。

2.5线城市第三产业占比略低于第二产业，整体经济受工业驱动较为明显，产业结构仍需进一步调整。

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