拓宽投资渠道刺激楼市 公积金改革一石二鸟?

    11月20日，国务院法制办公布了《住房公积金管理条例（修订送审稿）》（简称“送审稿”），并公开征求意见。其中，扩大公积金的缴存范围及提取条件，促进公积金资金的保值增值等条款引发了社会各界热议。有专家分析，此次公积金新政通过打通住房公积金与资本市场之间的通道，一方面为沉睡的公积金找到了更多投资渠道，另一方面又能起到刺激楼市的作用，可谓一石二鸟。

    13年来从未调整过的《住房公积金管理条例》迎来了实施后的第二次修订。根据国务院法制办公布的《条例》修订送审稿，我国拟在保证住房公积金提取和贷款的前提下，允许将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。记者分析了此次住房公积金修改稿的4大看点。

    看点1：缴存范围、提取条件扩大

    送审稿规定无雇工的个体工商户、非全日制从业人员以及其他灵活就业人员可以缴存住房公积金；同时放宽提取条件：一是明确购买、建造、大修、装修自住住房，无房职工支付自住住房租金，职工支付自住住房物业费，均可以提取住房公积金；二是规定购买、建造、大修、装修自住住房、偿还住房贷款本息、无房职工支付自住住房租金、职工支付自住住房物业费的，可同时提取配偶的住房公积金。

    解读

    在目前实施的《住房公积金管理条例》中，有正式单位的职工才可以缴存住房公积金，个体户、自由职业者等则无法缴存公积金，也享受不了公积金贷款等政策。在新公布的修订送审稿中，拟规定无雇工的个体工商户、非全日制从业人员也可以由个人缴存住房公积金，并享有提取、贷款等权益。公积金贷款买房的利息比商贷便宜不少，所以这一政策于诸多灵活就业人员来说也是一大利好。

    送审稿将“租房、物业费等纳入公积金的提取条件”，“允许各类灵活就业人员个人缴存住房公积金，并享有提取、贷款等权益”。此举可谓对症下药，对广大自由职业者来说是“福音”，扩大了公积金的资金池来源，提高了各方人员缴纳公积金的积极性。

    但提取公积金支付物业费实际操作中，有物业企业的小区比较容易，因为交纳物业费时，物业公司会提供正式发票，再配上自住住房的权证或购房合同等证明文件就可以。但一些小区尤其是老旧小区没有物业公司提供服务，有些小区则将保洁、保安等分包给专业公司提供服务，业主很难出具证明自己缴纳物业服务费用的证明材料。如何确定物业费的提取金额需要具体的操作细则。

    看点2：保值增值，价值扩大化

    送审稿规定：住房公积金管理中心在保证住房公积金提取和贷款的前提下，可以将住房公积金用于购买国债、大额存单；经住房公积金管理委员会批准，可以将住房公积金用于购买地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品。明确“可以按国家有关规定申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券”、“可以将住房公积金用于购买国债、大额存单、地方政府债券、政策性金融债、住房公积金个人住房贷款支持证券等高信用等级固定收益类产品”。

    解读

    买不起房或暂未买房的人原本就属于相对弱势群体，但因为未有住房消费而无法提取公积金，导致长期承担缴存义务却享受不到公积金的实惠。不仅如此，这部分“动也动不得”的公积金存款还在缩水。根据现行规定，职工个人公积金账户按活期和3个月定期存款利率计息，过去10年，公积金加权平均存款利率仅约为2.15%，低于同期年均CPI增幅。这种“强制住房存款”反而意味着百姓个人资产每天都在缩水。

    此举可以让公积金价值扩大化。不仅百姓个人账户上的公积金不能“睡觉”，政府管理的公积金也不会甘于沉寂。在将公积金实惠放之于民的同时，在加强风险管控的前提下，不仅可以促使公积金实现保值增值，更有助于改善公积金城市之间资金无法融通、资金保值增值渠道偏窄、管理效率和服务水平不高等问题，进一步强化了公积金的作用和地位。

    看点3：缴存比例实行“限高保低”

    送审稿显示，对缴存基数和缴存比例实行“限高保低”。缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资确定，不得低于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的60%，不得高于职工工作地设区城市上一年度单位就业人员平均工资的3倍；单位和职工住房公积金的缴存比例，上限不应高于12%，下限不应低于5%。

    解读

    公积金缴存基数和缴存比例实行“限高保低”，也是公积金制度上公平公正的一种体现，避免有的单位把缴存高额公积金当作职工隐性“福利”。实行缴存基数和缴存比例“限高保低”，给公积金缴存规定了上限和下限，有利于拉低公积金缴存额高与缴存额低职工的差距，更加公平合理。而目前执行的《条例》中，只有5%的下限，没有设上限。因此业内人士认为，此次设定上限，很可能与此前被曝光一些单位缴纳数额惊人的公积金有关，为的是防止一些单位缴纳不正常的高额公积金。

    目前2015年度郑州住房公积金月缴存基数上限为12319元,住房公积金月缴存总额上限为2956元。缴存基数的下限按照郑州市2014年度最低工资标准，市区、各分中心、各管理部门月缴存基数的下限为1400元，住房公积金月缴存下限为140元。

    看点4：贷款审批时限缩短至10日

    送审稿规定，住房公积金管理中心应当综合考虑利率水平、服务质量、网点分布、风险防控能力等因素，通过招标方式确定受委托商业银行，办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。明确住房公积金提取和贷款申请由住房公积金管理中心审批，银行按照委托合同办理有关支付手续，简化了单位出具证明的环节。此外，送审稿还缩短提取和贷款审批时限，贷款审批时限由15日缩短为10日。

    解读

    现在，公积金贷款审批花费的主要时间并不在公积金中心，而是在住房置业担保中心。有专家建议，虽然

    《条例》提出公积金贷款审批时间由15日缩减到10日，但是，只有让抵押担保的时间提速，才能真正加快审批进度。

    公积金溢出效应影响楼市走向

    无论是公积金的使用范围扩大化，还是其自身价值扩大化，新政影响的不仅是公积金制度本身，其溢出效应更将影响楼市走向。

    有专家认为，此次送审稿正是在房地产“去库存”引发热议的大背景下出炉的。前几日，中央高层已经连续就楼市问题密集发声。这意味着，“去库存”已经成为下一阶段楼市政策的主要导向。而高效、稳定、合理的公积金制度在助力刚需购房者入市方面的作用有目共睹。

    实际上，此次送审稿提出修订意见之前，近期公积金已是频出新政。例如，放宽公积金贷款使用门槛、允许公积金异地贷款、降低公积金贷款购买二套房首付比例等举措，这些政策均对推动本轮楼市回暖起到了积极作用。民生证券研究院副院长、首席宏观研究员管清友认为:“住房公积金作用尤其要强化。”此时修订公积金政策，强调公积金的保值增值，正是要进一步激发其活力，使其为稳定住房消费、推进刚需及改善型购房者入市助力。

    可以预期，随着送审稿的修订意见得以落实，未来公积金的使用或将更加广泛，保值增值也将更加高效，并将通过自身价值的扩大为稳定楼市消费贡献提供更大支持。

《拓宽投资渠道刺激楼市 公积金改革一石二鸟?》由河南新闻网-豫都网提供，转载请注明出处：http://house.yuduxx.com/lsgc/283009.html，谢谢合作！