住房租赁新措施促使房地产市场公寓时代来临

    5月4日，国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施。会议指出，实行购租并举，发展住房租赁市场。会议确定，一是发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，鼓励个人依法出租自有住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房；二是推进公租房货币化，政府对保障对象通过市场租房给予补贴；三是完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持，增加租赁住房用地供应。

    对此，业内人士解读认为，此次会议将为房地产业带来时代性的变革，公寓产品的黄金时代来了！

    公寓产品 地产市场上配角与主角的切换

    曾几何时，公寓曾经是城市里“蜗居”的代名词，一套面积几十平方米的公寓，不论是购买或者租赁，带给人们的不仅仅是便宜和私密性，更是一种相对体面的生活。在高房价已成为主流的郑州，租房已经成为不少人尤其是年轻人主动或被动的选择。所以，公寓也一直是“郑漂”一族的主要选择。

    据了解，随着房地产行业的大发展，公寓产品经历了三个发展阶段，其价值也一直在地产市场中的主角与配角之间进行切换。最早的公寓产品出现在上世纪八十年代，主要是给外国人在郑州商务和生活提供的居住房。比如当时在农业路上风光一时的“外商公寓”。不过，也正因为主要是给外国人提供居住，所以，很长一段时间，公寓都是“高端产品”的代名词。

    到了2000年的时候，公寓的概念开始根据市场需求发生了变化。商住公寓、酒店式公寓、产权式公寓等产品概念纷纷出现，并与市场上的住宅产品进行了区分。其中，以商住公寓为代表，公寓产品进入了快速发展时期。因为当时写字楼产品的缺位，商住公寓在很大程度上承担着写字楼的使命，在写字楼市场相对困乏的那时，商住公寓可谓在房地产市场上一枝独秀。

    随着全国经济的发展和城市化进程的加快，人们对居住生活的要求逐步提高，房地产市场也正式进入到了“住宅时代”。一时间，别墅、洋房、大平层等产品都出现了热销，而公寓产品因为面积小、没有景观等劣势，逐步沦落为“郑漂”的临时居所，市场上的公寓产品也相对受到了冷落。

    公寓产品再度引起市场的兴趣，始于雷军的小米推出的“智能公寓”概念。随后，一众互联网公寓品牌搭载“互联网＋”的快车，在上亿元资本的助力下迅猛生长。而现在，随着国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场新措施，“公寓产品”正在迎来市场上的第二波热潮。特别是创客时代的到来，公寓的功能定位已不仅在“居住”上面，还被延伸为邻里中心、创业与孵化空间甚至是金融平台，而这一切都是为了增加新型“强关系”的90后租客黏性，为公寓产品增加了新的市场空间。

    公寓VS住宅 投资收益上优势与劣势的博弈

    其实，在国务院常务会议确定培育和发展住房租赁市场的措施没有出台之前，一些市场上的投资客就已经把目光移向了公寓产品。

    一位姓何的投资客告诉记者，投资是需要本钱的，现在房价那么高，一套住宅总价至少100万元以上，再加上后期的装修，实在是心有余而力不足。如果出租，光赚回装修的费用，估计都需要几年，投资门槛太高了！而公寓呢，麻雀虽小五脏俱全，一套房源的总价在几十万元左右，而且多是精装修交房，省钱省时还省力。

    据了解，目前市面上的公寓产品多是商业性质，使用年限只有40年左右，比住宅的70年要短得多。不过，公寓的位置一般都临近城市主干道，项目通达性较好，而住宅随着城市土地的逐步减少，多数项目都在郊区。因此，优越的地理位置，加之容易出租，租金高，投资客对公寓产品还是比较认可的。

    何先生也说，公寓的出租率一般都比较高，此外大多数公寓都会聘请专业的物业管理公司和公寓管理公司进行管理，他们有着广泛的租客源，能够化解业主的不便。同时，公寓的出租最短时间可以是一天，最长时间也没有限制，显得更为灵活；而住宅一般最少要起租半年，这样住宅面对的客户群就比公寓少得多。

     目前，随着郑州航空港区建设、自贸区申报等一系列大动作，郑州未来的商务氛围会越来越浓厚。越来越多的企业会来到郑州设立公司或办事机构，而根据国内一线城市的经验，公寓这类物业往往成为部分中小型公司的首选。同时，郑州日益庞大的高级商务人士阶层，对这类物业也拥有相当可观的消费能力。公寓面积小、总价低、月供负担轻，对年轻一族尤其是外来专业人才便格外有吸引力。

    有专家认为，由于传统的租房方式存在着诸多痛点，而年轻租房群体对租房体验的要求开始变得更为个性化，在人口净流入而房价持续高企的大城市，比如郑州这样的省会城市，公寓的崛起是大势所趋。

    当前，社会发展导致生活方式发生的深刻改变，使得人们对于出租屋条件有了更高要求。此外，互联网的快速发展也改变了人们的生活方式，购物社交和娱乐行为的改变，使得人们喜欢住在离工作地点近、体验式商业多的区域。这在一些靠近商业综合体的公寓产品更热销的现象中得到了印证。

    公寓时代 城市中心里坚守与逃离的选择

    随着郑州市庙里、刘庄、陈砦等城中村的陆续拆迁，郑州的城中村改造已经进入尾声。由此，大量的公寓租赁需求被催生出来，公寓市场的黄金时代已经全面到来。

    业内人士表示，在郑州房地产市场，目前通过租房实现居住的仍是主流，他们也是刚需，而公寓产品以体验式居住培植用户，然再过渡至置业居住，这是非常良性的房地产推动，能够真正实现房地产开发立体式良性发展！

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