上半年卖房近17万套透支 楼市将进调整期?

     “2016年上半年的楼市，延续了去年底的热销势头，并再度刷新历史成交数据峰值。总体来看，南京楼市前6个月的表现，已经基本透支了今年全年市场的行情。”1日，南京专业房地产研究机构“网尚研究”公布上半年南京楼市成交行情时发出如上观点，而基于外部宏观环境和市场自身发展现状，该机构预判下半年南京房地产市场将进入全新调整期。

    无独有偶，6月28日记者在上海采访新城控股副总裁欧阳捷时，他也发出“下半年销售增速必定收窄”的预言。

    根据数据监测系统统计，上半年南京全市新建商品住宅（含别墅）供应56280套，同比上涨60%；成交84598套，同比上涨116%，创8年来同期新高。二手住宅累计成交85001套，同比增长120%。

    房子卖得火，房企揽金额度大增。同时公布的上半年南京房地产销售金额十强榜单显示，在宁十强房企半年总销售金额达473.60亿元，较去年同期增长128%。销售金额十强第一名的南京万科销售额74.5亿元，而去年同期金额第一名的销售额是34.4亿元，今年这样的业绩只能排在第九位。

    楼市供求失衡是南京房价上涨的内因。上半年，南京商品住宅批准上市量581万平方米，同比增长60%，但是，销售却达到878万平方米，同比增长115%。持续供不应求状态推动市场库存急剧下降，当前可售新房套数2.5万套，仅相当于不到3个月的去化周期。高涨的需求，还带动了二手房市场的火热。上半年南京二手房市场成交85001套，达到去年全年94764套成交量的90%。

    房价上涨的外因则是城市格局提升。从政府规划和资源的导入力度看，“十三五”期间，南京重大项目建设将投入11200亿元，这也让房地产投资充满极大发展空间。

    房价上涨的导火索缘于高地价拉动。上半年，南京主城区（不包含高淳、溧水）共出让土地32宗，总出让面积164万平方米，总建筑面积448万平方米，出让金总额731亿元，平均楼面地价16324元/平方米，平均溢价率106%。地价上涨，推动房价上扬。地价飙升，房价地价差不断缩小，只有房价快速上涨，才能解套地王。

    不过，“网尚研究”在预判未来房价走势时却认为，下半年南京楼市将会降温。

    “调控政策风向有变，房地产政策进一步加码只是时间问题。”该机构研究总监唐丽分析说，5月9日《人民日报》“权威人士”在提示当前中国经济面临的风险时，将“房地产泡沫”放在仅次于民间投资下滑的高度，而且，这是高层第一次明确提“泡沫”二字。从年初到现在，南京已5次出台调控政策，对上市量、价格涨幅、土地价格有了各种限制，试图给楼市降温。

    从银根看，货币政策从“稳健偏宽松”到“稳健”的收紧倾向逐渐明显，对于疯狂的楼市将起到明显降温作用；从地根看，下半年南京土地市场供应充足，计划出让700公顷土地，上半年土地成交163万平方米，不足计划供应量的1/4，这意味着下半年土地供应市场将适度加大，将大大降低土拍市场的激烈程度。

    事实上，即便当前南京楼市仍时有“日光”“抢房”等消息传出，市场量价疲态已然显现。从成交量看，虽然五六月新房供应量继续加大，但成交量却开始递减，价格涨幅也在降低。

    南京楼市的表现，只是全国房地产市场的一个缩影。欧阳捷说，房地产销售主要靠住宅拉动，1-5月全国商品住宅销售占比89.4%，仍在快速增长，但增速已经减缓。一线城市和热点二线城市房价上涨过快，引发房价泡沫担忧情绪蔓延，投资客观望情绪上升，货币政策转向适度收紧加剧了市场预期的调整。“下半年销售增幅会逐渐收窄，预计全年增长5%-10%，热点城市虽然地王蔓延，但会控制过热，房价涨幅进一步减缓。”

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