打响“救市第一枪”？千万人口大城市也急了！

发布时间：2022-01-03 22:55 来源:豫都网我要投稿

[摘要]现在的楼市，多半是海水，少半是火焰！国庆假期刚过，一个人口千万级别的特大城市就打响“救市第一枪”。 10月10日，哈尔滨市多部门共同出台《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，涉及人才购房、土增税、公积金贷款等16条。以下是对购房者有重大利好的...

现在的楼市，多半是海水，少半是火焰！

国庆假期刚过，一个人口千万级别的特大城市就打响“救市第一枪”。

10月10日，哈尔滨市多部门共同出台《促进房地产市场平稳健康发展实施意见》，涉及人才购房、土增税、公积金贷款等16条。
以下是对购房者有重大利好的两点：
放宽二手房公积金贷款房龄年限，由20年提高到30年；允许异地缴存公积金职工在哈购房申请公积金贷款，实现异地职工享有在哈市同等住房公积金贷款政策。
施行购房补贴政策，全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。
从这些实质性利好政策可以看出：一方面，高额的购房补贴不仅能吸引人才，还对提振楼市信心有很大作用；另一方面，放宽公积金贷款房龄年限，对置换改善人群有利好，在一定程度上减轻接盘人的购房压力。
哈尔滨的这个《意见》，可谓是政府层面的全方位救市行为。
哈尔滨的这个楼市政策，既在暴哥的意料之中，有出乎了意料。
意料之中：楼市调控释放了一些信号。

据最新的统计数据显示，新建商品住宅价格相比上月同比下降的城市有20个，环比下降的城市个数比上个月的16个相比继续增多；而二手房价格与上月相比同比下降的城市有34个，环比下降的城市个数比上个月的26个相比继续增多。
这都说明一个问题：房价下跌的城市越来越多了。在这样的背景下，近期政策风向也有一些变化。
官媒开始吹风，证券时报头版《满足真实住房需求离不开房贷资源的有效配置》；经济日报《楼市调控应注意满足刚需》

监管的态度有缓和：9月24日央行对楼市提出了“两项维护措施”，即维护房地产市场健康发展和维护住房消费者合法权益。

口风变了，态度缓和了，当然部分有点扛不住的城市小动作就多了。

在此之前，也有一些城市有过“救市”手段，但是消息一出，立马被叫停：
2月21日，驻马店市出台17项稳楼市政策，随后河南省委、省政府约谈了驻马店市人民政府，坚持“房住不炒”，落实主体责任。
3月24日，南昌发布楼市调控政策，给楼市松绑。短短一天，政策就被紧急撤回，相关负责人被约谈。
截止发稿，目前还没有相关消息表明，哈尔滨的这个楼市政策会被叫停，我们可以继续将这个作为楼市政策风向观察的一个指标。
意料之外：没想到打响“救市第一枪”是哈尔滨。

哈尔滨作为黑龙江的省会，在交通、医疗、科教、文化、消费等综合实力方面堪比国内的顶尖强市，经济水平在东北地区也遥遥领先，曾经也是国内稳定的十大经济体。
宜居的环境和各类出色的城市软实力，虹吸着东北三省尤其是黑龙江的其他城市的人口，目前常住人口超千万。

而前不久，在国家统计局公布的最新城市评级中，哈尔滨刚晋升为特大城市。
过去几年，哈尔滨一度是黑龙江地产开发的唯一热点城市。从多个角度看，哈尔滨都不像是第一个要救市的城市。
唯一能解释的是，最近几年东北的情况大家也都知道，哈尔滨也可能未能幸免。
最新的七普数据，哈尔滨的常住人口为1000.99万，较六普时减少62.6万。虽然依然是千万人口的城市，但却是过去十年全国唯一出现人口净流出的省会城市，也成功退出了全国十大人口大市的行列。
同时，哈尔滨经济增长速度也远不如昔日，加之疫情的影响，哈尔滨的公共收入与支出一直是入不敷出，连续两年呈现“收入减少，支出增加”。
从2018年之后，房地产开发投资就是哈尔滨的经济发展的重要支撑之一。
而实际上，自2020年开始，哈尔滨楼市随着新冠疫情暴发就受到严重冲击。从2021年3月份开始，哈尔滨部分项目采取降价销售策略，包括一元秒杀一平方米、买房送家电、一口价特价房限时秒杀等，但销量未见明显提升。

楼市过冷，市场供过于求，目前哈尔滨楼市已连跌8个月。
所以，哈尔滨终于还是忍不住了。

与哈尔滨“救市政策”不同的是，岳阳、桂林、沈阳、菏泽、昆明、江阴、株洲、唐山等多个城市，针对开发商降价的情况出台了“限跌令”，以达到稳定市场的目的。
国庆节前夕，限跌令的名单增加至9个城市。河北省张家口市规定新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。主要原因是张家口主城区房价从最顶峰的13000元/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米，下跌已近四成。
目前已发布限跌令的9个城市，有7个为三四线城市，其余2个二线城市中。从这也可知，目前楼市处于艰难时期的主要还是部分三四线城市。尤其是那些经济、产业薄弱，需求有限的三四线称，在棚改退潮后，这些城市楼市处于下行态势，部分城市房价跌幅较大。
我们都知道，地方政府的救市手段毕竟有限，限跌可以看作地方政府托市的举措。地方政府也担心个别楼市的降价促销会带来连锁反应，导致降价潮的出现。这对当地的房地产市场的发展和土地市场的都会产生影响，进而影响当地的经济发展。
因此，如果国家调控不放松，发布限跌令的城市可能还会增加。

当下的楼市，冰火两重天。
冷的城市需要救市，过热的城市仍然在加码调控，限涨令和限跌令同时存在。
目前已经有上海、广州、深圳、东莞、无锡、宁波、成都、西安等11个城市出台了二手房指导价政策。
这些城市是过去两年涨幅最大的几个一线城市和热点城市，历经多轮调控也未能压住大幅上涨的势头，不得不祭出二手房指导价这个大杀器。
二手房指导价最厉害的地方就是去杠杆，效果也是相当明显。
深圳是最先执行指导价，8个月时间二手房几乎进入速冻期，成交量连续6个月下跌，9�鲁山徊蛔�2000套，同比暴跌近8成，创近12年新低。

实施指导价刚一个月的广州，九月各区网签面积环比均普遍下降，天河区下滑近40%；越秀、海珠、白云和番禺区等在24%-30%之间；南沙区下降6.86%

可以预见，上述这个11个城市在指导价的调控，二手房降温是必然。幻想着楼市像过去一样，在政策调控稳定后，会迎来报复性反弹的投资客，可以死心了。

房住不炒的决心，必须要刻在骨子里。
这就是当下楼市的现状，市场分化已经越来越严重，哈尔滨打响救市第一枪，表明楼市政策的底可能已经来了，但这不表示市场的底就到了。
未来，国家对于楼市的调控依然是因城施策：楼市过热的继续调控，楼市遇冷的开始托举，目的是既不能任由房价非理性上涨，也不能出现过快下跌。
这种状态下，最大的受益者其实是刚需，因为他们有足够多的时间、空间和筹码去挑选适合自己的房子。