险资掀海外投资买楼潮：海外可投项目更优质

近年来，中国的保险公司逐渐成为海外房地产市场的新金主。中国平安、中国人寿、泰康人寿、安邦保险、阳光保险，接连公布的一笔笔“大交易”令人目不暇接。险资争相出海，不只是“有钱、任性”那么简单，而是背后有着深层的逻辑动因。

基汇资本执行合伙人兼中国地区主管彭庆邦对《第一财经日报》表示，人民币进入缓慢贬值通道、国内缺乏具有永久业权并且收益稳定的可投物业，以及中外监管部门的支持，成为这一波险资出海潮的大背景。

今年1月，基汇资本代表中国平安成功收购了伦敦市中心地标性建筑TowerPlace。除了主导收购过程（包括尽职调查），基汇资本在交易中还提供债务融资咨询服务。而从2010年至今，基汇资本已经代表中国平安、泰康等亚洲客户在伦敦收购了7个项目。

人民币贬值打开窗口

自2007年发布《保险资金境外投资管理暂行办法》放宽保险公司投资海外市场，允许其运用自有外汇或购汇进行境外投资后，一直到近两年，险企出海才开始慢慢升温。

2013年7月，中国平安以2.6亿英镑（约合23.7亿元人民币）价格买下伦敦劳埃德大厦，是第一桩中国保险公司跨境的房地产收购。

2014年6月，中国人寿联合卡塔尔控股，斥资7.95亿英镑（约合84亿元人民币）买下伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼90%的股权。其中中国人寿占比70%，卡塔尔控股占20%。2014年10月，安邦保险19.5亿美元（约合120亿元人民币）收购纽约华尔道夫酒店大楼；11月，阳光保险3.82亿美元（约合24.5亿元人民币）收购澳大利亚悉尼喜来登公园酒店，并与酒店管理方美国喜达屋酒店集团结成长期战略合作关系，今年2月，阳光保险还拟支付逾2.3亿美元（约合14.4亿元人民币）购买位于纽约曼哈顿中城的全新酒店Baccarat。

出手之频、手笔之大，令中国保险企业成为继中东主权财富基金、俄国巴西富豪之后海外房地产市场最有竞争力的买家。

而人民币从升值进入小幅贬值是险企出海投资的大背景。从2010年6月到2014年1月，人民币对美元保持了每年5%~6%的升值幅度，持续了将近四年。人民币升值把在海外投资潜在的回报吃掉，因此国内资金没有特别强的动力去海外投资。而自2014年1月之后，人民币开始了小幅的贬值，更利于提高海外投资的回报率，这也为险企海外投资打开了窗口。

海外可投项目更优质

在彭庆邦看来，机构投资者走出国门的另一个原因，在于国内缺乏能够与保险资金相匹配的可投产品。这种可投产品需要满足收益稳定、风险低、法律关系完整、信用评级好等特征。

“在北京、上海一线城市，要找一个5%、6%净年度回报率的写字楼是很困难的。但是在英国，此类机会就相对多了。”彭庆邦说。

世邦魏理仕在今年1月发布的一份报告显示，国内大多数一线城市写字楼市场面临的主要挑战是投资回报率偏低，北京、上海、广州、深圳四个一线城市写字楼市场的净回报率目前只在4%至5%之间。

但在英国则不一样。彭庆邦介绍说，在伦敦市中心的优质地段，保险企业可以买到一个具有永久业权的写字楼，并且此类写字楼可能是整栋长期租给一或两个大型银行、投行或者是律师事务所等大型企业机构的租户。这些租户的信用等级都在AA甚至AA+，而租约一般是10年、15年甚至20年，中间每隔数年租金还可调涨。大多数情况下，此类写字楼的保险和日常维护多由租户负责，业主不需要提供太多物业管理。对业主而言，购买写字楼，相当于购买了一个债券，并且这个债券还有具有永久业权的房产做抵押，可以说是非常适合保险资金投资的产品。这种投资机会在中国目前非常少：单是一个租户租一栋楼并且有很长的租约这点就较罕见。

以今年1月基汇资本代表中国平安收购的TowerPlace为例：TowerPlace位于伦敦最负盛名的EC3保险业区域中心，地段优越。大楼大部分租给达信保险（Marsh&McLennan）作为其英国总部所在地，出租率99.3%。这对中国平安来说，无疑是一笔低风险、收益又很稳健的投资。

怎样选楼？彭庆邦总结了四点：核心是地段；最好是永久业权；楼的建筑时间最好偏新一点；最好是单一租户，如果不是单一租户，尽量是优质的、稳定性比较高的租户，因为租户体现日后的付租能力。

除了英国，澳大利亚也是很好的投资市场。彭庆邦说，澳大利亚房地产的回报率比英国高一点，但是澳元的汇率很不稳定，需要通过一些手段对冲汇率风险，包括汇率对冲及以当地货币贷款来完成交易。

“你在澳大利亚投资，你就借澳元。因为你收的租金是澳元，这样澳元汇率波动的风险就能冲掉。你借的澳元越多，你就越能对冲掉它的风险。”彭庆邦说。融资也能够提高项目的回报率。“如果进行了贷款，并且投资期限内市场有增值，租金也升值，此类型投资配合较理想的杠杆贷款，在长期持有的前提下，最终将有机会达到近10%的年回报率。”

中外监管力挺

2012年10月，保监会发布《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》，支持险资逐渐将触角伸向海外。

2014年2月，保监会发布《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，要求保险资金境外投资余额合计不高于该公司上季末总资产的15%。

今年初，保险业总资产超10万亿，而目前险资海外投资的比例只有1%左右，还有非常大的提升空间。

而这几年英国政府对中国资金也保持一种欢迎态度。中民投在今年2月就宣布与总部基地全球控股集团合作，投资约10亿英镑共同建设英国伦敦新国际金融城。而对绿地、万达等国内开发商，英国政府也欢迎它们去买地建房。

不过，各路资金的涌入也推高了伦敦的房价。彭庆邦称，几年前在伦敦同样地段的写字楼，可以拿到每年7%以上的回报率，但现在只有5%了。

随着价格的攀升，彭庆邦认为，当写字楼越来越难买的时候，很多保险资金都会考虑欧洲基础建设的项目，如飞机场、公路、发电站等，这种也很适合保险资金的配置。

不同于日本上一轮出海

上世纪80年代，日元的大幅度升值曾导致日本一波猛烈的资金外流。日本对美国直接投资大幅增加。到80年代末期，日本购买了美国10%的不动产。在洛杉矶闹市区，几乎一半的房地产落到日本人手里。

然而，没过几年，美国的房地产泡沫随之破灭，美国经济进入了新一轮衰退期。而日本在美国的大量非生产性投资（包括不动产和金融领域的投资）均遭到灭顶之灾。

彭庆邦认为，目前中国保险企业的出海仍是一个良性循环，不能跟日本那时候来比较。“现在整个局面都是比较适合去投资海外为主的。”

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