专访张立洲：特色小镇建设的鑫苑逻辑

       编者按：今年两会热议的特色小镇当如何建设？《金融时报》就此专访鑫苑集团执行董事兼首席执行官张立洲，对特色小镇建设的鑫苑逻辑进行解读。

       “在社区购物，不用付钱，可以拿起东西就走，人脸识别系统将直接结账；居住在远离喧嚣拥堵的乡间，享受着蓝天白云，足不出户就可以办公、理财、见客户，生活和工作更加便捷、舒适、高效……”

       鑫苑集团执行董事兼首席执行官张立洲如此描绘特色小镇蓝图，“而实现此目标的关键，在于科技融入”。

       今年全国两会期间，特色小镇成为全国人大代表建议中出现较多的热词，“特色小城镇”概念也首次写入政府工作报告。政府工作报告提出，扎实推进新型城镇化和支持特色小城镇发展工作总体部署，将特色小镇建设提升到国家战略层面。

鑫苑正致力于成为“国际化的科技地产综合运营商”

       特色小镇特色在哪里？特色小镇该如何建？成为随之而来的热门议题。在众多观点与理念中，日前出版的张立洲和苏海云编著的《3√3的极端——特色小镇的科技开发使命》一书，为特色小镇理论研究和实践探索提供了一个方向——科技引擎。

       热中冷思考

       当达沃斯为全球经济发声，博鳌小镇汇集亚洲首脑，格里尼治集合对冲基金精英时，特色小镇早已不是新鲜词汇，它们不但成为特定产业佼佼者，也是全球重要文化地理坐标。

       在我国，发展小城镇，也并不是新鲜话题。早在上世纪80代初，我国著名社会学家费孝通就系统论述了小城镇发展理论，提出以农村工业化和乡镇企业发展为动力，推动作为“城市之尾、农村之首”的小城镇发展，在大城市和农村之间形成缓冲空间，促进城乡一体化，缓解大城市压力。虽然，小城镇符合中国发展需要，但发展并不好。小城镇普遍存在基础设施不全、公共服务落后、人居环境差、人口外流等现象。同时，许多小城镇正在逐渐失去特色、失去传统文化和美丽风貌。

       在当下，发展特色小镇的必要性显而易见。据业内人士分析，从政策视角看，特色小镇建设是加快新型城镇化的有效路径，也是破解城乡二元结构、改善人居环境的重要抓手。从市场视角看，由于我们城市发展过快、城市发展成本过高，导致城市承载人口面临的压力越来越重，房价上涨趋势也越来越明显，真正的实体经济需寻求成本洼地。工业要根据成本变化远离城市，创业也要根据成本向城市边缘、小城镇地区转移。按照市场规律来发现、引导特色小镇发展，为实体经济注入新的活力，成为一种必然。

       今年两会后，全国掀起了特色小镇热潮。然而，在“一哄而上”中，也出现了不少令人担忧的问题：特色小镇成为一些房地产企业的圈地目标，不免有地产化的倾向；不少省份都有针对特色小镇提供的政策、资金扶助，但盲目模仿、定位偏差、规划失误屡有发生；没有商业模式，没有收益保障，等等。

       一面是并不牢固的基础，一面是地产化的忧虑，中间夹杂着的，更有投资人的疑惑：我们也在反思，为什么这么大风口来了，我们一单都做不了。面对并不成熟的商业模式，尚未固定的产业形态，与并不确定的收益与风险，投资人不禁发出此种感慨。如果进行粗放式开发，这些小城镇将不堪重负。如何建设特色小镇？建设什么样的特色小镇？不仅有国家战略的考量，地产、科技、文化、金融各行业也都在思索。其中，建设怎样的商业模式，怎样处理地产与小镇建设关系，如何理解地产行业与金融业关系，是破解难题不可逾越的鸿沟。

       探寻特色小镇内在逻辑，到底应该包括哪些方面？张立洲认为，特色小镇应有三个层面：文化层面，产业层面，科技层面；文化为魂魄，产业为命门，而科技则是让小镇生生不息的内生动力 。

       科技是内生动力  

       《3√3的极端——特色小镇的科技开发使命》一书，是张立洲带领团队，求索特色小镇科技逻辑的结晶，书的命名煞费苦心也寓意深刻：开方取自“开发”的谐音，代表特色小镇的科技开发，而3则寓意在3平方公里特色产业集聚区里，3万从业人员，每一个人都是被服务的客户端，每一个事物都是输入的信息极。

       “没有科技开发理念，继续沿用地产开发理念，做出来的是死的房子，用科技开发理念去做，可以把小镇做活。如何让3平方公里 3万人，生生不息，充满活力？什么才是其内在驱动力，我们找到的答案是科技”，张立洲告诉记者，信息化、智能化是提升小镇功能和推动经济发展的核心动力，基于生态低碳、文化创意、物联网、云计算等高技术的“智慧小镇”是“特色小镇”的科技引擎，通过信息感知、智能分析、管理决策等方面的智慧支持，使特色小镇的工作和生活更加便捷、舒适、高效。

       在采访中，张立洲数次强调科技的力量。张立洲说：“去年之前，地产公司开始大量整合。我一直在思考，地产到底发生了什么本质变化？地产界的工业4.0或中国制造2025在哪里？物联网、云计算、大数据等技术日臻成熟，将迅速改变每个领域，其对房地产领域影响究竟在哪里？我始终觉得，不能再走建设物理空间老路，要往科技领域转型 。” 

       在张立洲看来，房子作为物理空间，将变得越来越智能，与人的信息交互将越来越频繁，越来越“活”起来。而地产要越来越“活”起来，一定是沿着科技道路迈进，这将是一个主流。 

鑫苑郑州航美科技小镇

       “未来决定世界格局的，可能是无孔不入的科技，我们不是科技的原创者，但是要做科技在地产领域的接纳者、融合者、整合者，要做地产往科技方向转型的先行者”，张立洲说。

       《3√3的极端——特色小镇的科技开发使命》一书，运用结构性系统思维，基于特色小镇机制创新、功能优化、产业发展的需求，搭建了智慧小镇体系框架，建立了政务、交通、医疗、教育等多应用领域的结构模型。

       “为什么叫科技开发使命？科技能提供传统经验之外的解决方案，带来很多可能性。这本书提供的智能系统解决方案，可作为打造特色小镇的一把‘锄头’”，张立洲说。

       理论来源于实践。鑫苑整合清华五道口、IBM、哥伦比亚大学、剑桥科技园等全球科研和产业资源，致力于做特色小镇的整体智能系统方案和智能运营系统提供者。

       鑫苑亦把研究投入实践。目前，鑫苑社区智能安防机器人秘奥（MEO）已在郑州鑫苑名家等多个小区投入使用，这也是国内首个正式在社区落地运行的智能安防机器人。

鑫苑社区智能安防机器人秘奥（MEO）

       目前，鑫苑名家正在进行智能升级。改造起来，困难重重，难度在于基础配套。对此，张立洲说，在特色小镇建设之初，从规划布局阶段就应植入智能因素。从零规划，整体提升，做好信息化基础，为后期升级留出空间，也可以避免重复建设和资源浪费。

       产业是命门，文化是灵魂

       浙江省打造特色小镇有着丰富的经验：江南药镇依托金华磐安传统中药材产业底蕴打造，远洋渔业小镇依托舟山海远洋渔业基础建设，青瓷小镇依托龙泉历经百年而不衰的制瓷产业根基崛起……

       事实上，特色小镇是一个空间载体。特色小镇的“特”字，主要体现在特色上，一个小镇必然有一项产业与之匹配，小镇的繁荣，也必须有产业支撑。然而，不可忽视的是，任何特色产业都依赖于区域资源禀赋，资源带来的只是特色起点，如何能防止资源枯竭呢？张立洲认为，产业要依托智能科技平台的融合发展。智慧型特色小镇，应具备互联网及物联网技术支撑，可以促进特色产业、居住环境与自然、人文生态融合。在智能科技系统打造的小镇中，人们可以高效进行特色产业产品加工、销售、贸易、售后，享受智能交通、教育、医疗、养老设施，使特色小镇真正做到宜居宜业。

       智能是特色小镇可持续发展基因，它不仅特色产业得以保障，也让小镇文化焕发活力。张立洲说，科技为小镇的文化特色带来无限可能性，让特色小镇不断迭代发展。这样，具备文化特色的小镇就不会形成单一的产业发展模式，陶瓷特色小镇不只限于烧窑。在陶瓷特色小镇，科技手段令烧窑传统迅速在全球范围传播，而小镇则被打造为艺术中心，小镇的文化格局将发生根本改变。特色小镇建设中，大量特色传统村落、集镇都需要实行保护性开发利用，建设特色小镇是留住乡愁、留住传统文化、传承中华文明的重要途径。得益于科技要素植入，未来特色小镇中，文化内涵将得到凸显。
  

       金融应为特色小镇建设插上翅膀

       资金是特色小镇面临的核心难题之一。受制于诸多因素，不少金融机构对特色小镇感兴趣，但却敬而远之。一些投资人表达了他们的疑虑。“现在往往是资金机构找不到好项目。项目如果足够好，根本不缺钱。为什么我们还要讨论资金与特色小镇的关系呢？ 如果成本没得到有效控制，风险、收益不明确，特色小镇就不是优质资产，没有太多机构敢于投入”。
       在一些投资人看来，特色小镇项目成本高昂，其中不仅包括居民搬迁安置，基础设施建设、系列产业配套服务设施建设等。从实践看，打造特色小镇的投资规模，少则十几亿元，多则上百亿元。投资规模大，周期长。但对于投资人来说，更大的难题是：一些特色小镇抵押物不好用。一些小镇，最主要的抵押资产是村集体土地，其可处置性与流动性受诸多限制。
       对此，张立洲认为，特色小镇的成本包括建设成本与运营成本。如果以智慧理念打造科技型智慧小镇，总成本可以得到很好控制，并不会增加太多。如今，国内强大的科研能力和制造产业，为智能部件提供了丰富选择，建设者在市场上能选择各种智能管理系统：能源，安保，车库，消防……从而，建设成本得到有效控制；随后，将其有机整合在一个平台上，会发生神奇变化，使1+1＞2，未来经营成本也将大大节省。另外，原有体系所不具备的收益会增加，各种机会、赢利能力相应增多。注入科技理念和文化之魂的特色小镇，为金融支持提供了土壤。 探索多种类型的投资模式，更有赖于体制、机制的革新。张立洲说，金融要为小镇建设插上翅膀。

鑫苑以创享智慧城市家园为使命

       前不久，国家发改委、国家开发银行联合下发《金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见》。加大对特许经营、政府购买服务等模式的信贷支持力度，特别是通过探索多种类型的PPP模式，在投资、贷款、债券、租赁、证券、基金等金融领域展开综合性、多元化金融支持，金融政策方面对特色小镇建设提供了多种方式的支持与倾斜。实践中，特色小镇的开发建设涉及大量农村集体用地，土地流转，仍需金融创新的勇气与智慧，探索更有效率的租赁权、经营权抵押方式，开发适宜特色小镇建设的资产证券化等金融工具，真正为小镇建设插上远行翅膀。

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