限购层层加码 也许是时候让公寓带你们飞了

      如今除了几场维权，要说楼市目前哪些正经的事儿最火，估计不是“不限购的区域”就是“不限购的房子”了。限购层层加码，连开封都颁布了“汴九条”。权衡多方面因素，并不极力推荐省内其他地市的房子，因为无论居住、出租还是投资，郑州的房子的抗风险性无疑都更强一些。那么，现在仍不限购的、并且往往占据优质地段的公寓，值得出手吗？正确打开方式又是什么呢？

为什么公寓的投资潜力正持续被看好？

       限购一轮严过一轮、范围不断扩大的如今，单身、外地户口、名下房产数量等等，都成了买房的门槛，不限购不限贷的公寓，成了市场“新宠”。关于公寓，我们也分析过很多，但还是有人对于公寓作为商业地产的一些基本属性不清楚，所以还是需要先把“丑话”说到前边：

1. 公寓产权40年，40年之后如何续期，现在还没有明确的说法;

2. 首付比例较高，一般为50%，不过现在一些楼盘都可以首付分期，比如一些项目都明确可以在交房之前付齐首付;

3. 后期转手交易税费较高，相对于普通住宅，公寓在转手卖出时要缴纳很多费用，这些费用加起来约占房款的10-20%；

4.  水电燃气费用高于普通住宅，公寓房属于商用性质，向业主收取的水电费是依照商用收取的，还有些公寓是不准安装燃气的，如果长期生活，要充足考虑，以免生活不便;

5. 40年产权的公寓不能落户，银行利率一般较高，贷款年限也较短。

但是，敲黑板，公寓的投资潜力正持续被看好。

1. 虽然首付比例较高，但总价低，可出租可自住。

对于投资者来说，公寓最方便的回报形式就是出租。据权威机构2016年12月初发布的《租赁崛起》报告显示，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年，中国租赁市场规模将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4万亿。业内人士预计，公寓行业可能是中国目前最大几个新兴行业之一，可能有两三万亿市场规模。

万科、保利、绿城、龙湖等国内一线房企均涉足长租公寓市场。

Airbnb、小猪短租等短租民宿则成为公寓产品消费的另一支生力军，共享经济的崛起，为公寓出租市场找到了更多价值释放，将会颠覆过去的租房行为，从投资人角度来说比较看好。

2. 楼中店持续活跃，公寓可住可商。

你有没有认真想过，为什么这几年街铺大多都不好过？

某种程度上来说，当初郑州“退店还路”可真是保护了不少人。

在互联网时代，由于商铺租金上涨压力，以及电商经济和消费升级带来的个性化市场细分，楼中店已经成为商圈公寓发展最快的一种“打开方式”。

郑州国贸360广场就有很多楼中店，甚至我们居住的小区里也藏了不少品质还不错的店，楼中店从“新兴商业模式”正变成一种商业常态，从办公到各种店铺，甚至在有些公寓中形成各自的特色，楼中店对商圈经济的补充作用明显。

3. 很多公寓的地段都不错，抗风险系数高。

相对于住宅来说，公寓周边拥有更为“工作化”人气旺盛配套齐全的环境。如果自己自住，拥有比较成熟完善的配套；如果出租，租赁需求旺盛，相对住宅，出于求租客的需求量，公寓更甚一筹；如果是做投资，核心地段的保值增值是有保证的，公寓的回报率也相对较高，因为对于投资者而言，降低投资风险是最为重要的。

投资公寓依然要小心,这些细节不可忽视

       虽然公寓大多地段都不错，但横向对比的话还是差别很大的，再加上本来既有的品质上的差别，公寓的投资价值也差距明显。

       作为一种商务投资产品，周边的配套对公寓的价格和租金水平影响极大。比如，由于公寓使用客群受产业氛围影响大，核心商圈、商务区投资潜力更大。在北京CBD、上海陆家嘴这些商务区，公寓租金高达数千元，是非常成熟的公寓投资区域。另外，公寓自身的品质也有很多直接影响投资收益、衡量公寓档次的的直观标准：

1、电梯要够多 ，电梯的多少和爬升速度直接影响到公寓的运营。

2、停车位现在已成为公寓升值的关键。在购房者了解公寓楼盘时， 如能车位充足，购买的可能性会大大增加。

3、物业服务的优劣，能否达到国际标准，是部分人选择公寓的主要原因之一。 日常的维护、卫生、安保方面的投入，也是衡量高级公寓的硬指标之一。

4、综合配套应该满足两大需求：生活需求和投资需求。除了要有顺畅的交通外，也要有教育、医疗、商业零售、餐饮、休闲等配套资源。

5、是不是精装修，精装修公寓省时省力， 可以拎包入住当然最好。

6、看户型面积，公寓面积太大太小都会显得不合时宜，一般情况下30—50平左右最好，现在市场上还流行一种loft，一层当两层用，能完美诠释公寓的多种“打开方式”。

郑州市场上这9个公寓项目，哪一个是你的菜？

       据有关机构统计，2017年郑州预计170万㎡左右的新增供应陆续入市，将对公寓市场带来又一波冲击，各片区的供应特征如下：

1、高新区已入市项目均规划有大体量的公寓产品，区域内近几年处于城中村改造的关键时期，后期区域公寓供应体量将远远大于70万㎡。

2、惠济区潜在项目主要是城中村的改造，公寓潜在供应体量规划还未出。

3、二七区做为政府新规划区域，大体量的潜在项目在近几年陆续入市，都会伴有大量的公寓供应。

4、金水区、郑东新区项目为促进商业地块的开发节奏，降低商业占比，扩大公寓产品占比；

5、下一个城市开发亮点在经开区，就2016年开发商拍地热度而言，此片区地王频出，康桥、阳光城等相关商业项目也将在2017年后陆续亮相，为公寓增加总量。

       在售的公寓项目很多，品质也鱼龙混杂，我们从中筛选了9个逐一分析，给大家提供一种参考。

郑东新区

万科福晟万科誉

       项目位于郑东新区商都路普惠路交叉口，22㎡平层公寓 、32㎡LOFT，名副其实的高铁商圈， 3/5号线双地铁，最重要的是万科的精装品质，值得期待。

国控东宸

       黄河南路与正光路交汇处往东50米路南，以面积约28-77㎡精装LOFT公寓为主，开发商是国企，公寓在片区内比较稀缺。

绿博组团

正金金泉大厦

       绿博大道与人文路交汇处西南，公寓产品天然气、暖气双气入户是最可贵的一大卖点，前期的loft产品在走高端路线的绿博组团走出了一条独具特色的差异化路线。目前在售产品为45-60平米平层公寓，均价为8800元。

金水区

物华国际

       农业路南阳路交汇处往西200米，在售为46-82平米SOHO，金二环 ，地铁三号线，首付可分期，今年9月底交房。毛坯均价12000元/平米，精装13000元/平米，优惠政策为8000抵8万。

瀚海海尚

       东风路丰庆路交叉口西北侧，片区内稀缺的商圈公寓，目前在售西塔平层公寓房源均价13500元/平米，公寓面积为51-73平米，瀚海一贯的精致之作 ，王弄极作品，首付可分期，临地铁8号线，目前房源已经不多。

国宾中心喜堂

       中州大道天伦路交汇处西200米，目前在售公寓房源建面为39㎡—83㎡，房源整体均价12000元/㎡，衔接北区，最大的卖点是东临龙湖CBD商圈。

管城区

紫荆之星

       紫荆山路陇海路两条快速路交汇处，双地铁直达，已经开通的地铁2号线，还有未来的6号线，产品是最受欢迎的45-52平米LOFT公寓，项目紧邻即将崛起的商都历史文化核心区，配套极为丰富, 当前均价为13500元/平米。

中原区

华强城市广场·天颂

       秦岭路东风路交汇处，二环旁三环内，规划有地铁8号线，9号线，作为风情商业街区、写字楼、公寓、住宅于一体的大型城市综合体的配套产品，主要是30-50平米的SOHO公寓、LOFT公寓，中原区北部区域的商圈公寓相对比较稀缺。

高新区

谦祥万和城

       长椿路莲花街交汇处往北100米，处于地铁一号线的首站，周围高校林立，商圈，也是精装修，在售产品为26-50平米的平层和少量LOFT产品，值得一提的是5.09米超高LOFT，现在已经相当稀缺，价格方面，平层均价9300元/平米，LOFT均价10500元/平米。

【结语】

       中国的房价高企，但租售比相对而言还不高，小而美的公寓，未来的成长空间还很广阔，如果你有刚需却挤不上车，如果你想投资房子，当下公寓不失为一种不错的选择。如果您对公寓这种产品想要更多了解或者是对项目选择有任何疑问，都可以来中原楼市购房服务中心聊聊，这里有1对1的专属VIP服务，或者随时来电，咨询电话 ： 0371-552 55555，全城公寓产品优惠信息一网打尽。

综合售楼部地址：九如东路天赋路西北角  

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