12平方公里缘何成为大开发商们的心尖儿肉？

北起南三环，南抵新郑，西至龙西湖区域，东接管城，核心区“三纵三横”，这是区位；

从无到有，从滨河新区到运河新区再到生态文化新城，这是定位；

先有亚星、建业、泰宏、绿地、鑫苑拓荒，后有康桥、招商、盛润、万科、奥马挥师南下，再到融侨、东原、亚新、旭辉、昌建加入混战，这是楼市。

二七新区已进入诸侯割据、列强混战的时代，是目前市场上少有的竞争最为激烈的片区之一。

一、区域进阶三部曲

从滨河新区到运河新区再到生态文化新城，二七新区的发展可以说是经历了三部曲。

根据2009年编制的郑州市城市总体规划（2010-2020），郑州市中心城区边界二七区部分在南水北调运河边上。那时候应该还没有二七新区的概念。

同样在2009年，二七区依托侯寨小城镇规划，通过国际招标编制了北起南三环，西北接郑密路，南抵新郑，西起绕城公路，东至管城，西南连郑尧高速引线，总面积约28平方公里的运河新区概念性总体规划，并且编制了龙西湖概念性总体规划，二七新区跃然纸上。

2011年运河新区被列入郑州都市区“十组团”，二七区又将龙西湖区域一并纳入新区范围，同时将整个新区更名为“郑州生态文化城(二七新城)”。二七新城由28平方公里扩展至约75平方公里，并分为两大板块：运河新区和龙西湖生态文化区，其中运河新区板块面积49平方公里，功能定位为总部经济、商贸物流业、现代服务业集聚区；龙西湖生态文化区板块面积26平方公里，功能定位为生态、文化、休闲、旅游产业集聚区。

2015年6月，郑州市规划勘测设计院正式启动《郑州市二七区城乡总体规划2015-2030）》项目编制，并在规划中提出“三区融合”发展的空间结构。2016年1月，郑州市政府联审联批会，原则通过该方案，2016年2月二七区中心城区、城市新区、现代田园生态区 “三区融合”正式出炉。二七新区作为离主城区最近的城市组团，再一次被市民广泛关注。 

二、群雄逐鹿战二七

如果说二七新区的发展经历了三部曲，那区域的楼市也可以分为三个阶段：

2011-2013年初起步

最早动工的是2011年刘寨城中村改造项目；2012年泰宏建业国际城入市；同年，绿地进驻打造二七新城双子塔；2013年，城市综合体鑫苑二七鑫中心亮相。

2014年-2016年始爆发

2014年的二七新区楼市无新项目入市，以前期的几个千亩大盘为主。不过在2014年最后一天，鑫苑再下一子，再次掀起二七新区的一次开发热潮。

不过楼市发展还是以二七新区核心区域为主，两年间，亚星、鑫苑继续深耕，康桥、万科、招商、盛润等进驻二七新区。目前，康桥康城一号院已经售完，盛润项目尚未入市，其他项目正常销售中。

核心区外的开发也进入了起步阶段，绿地新项目绿地城已经入市销售。

2017年再升温

1月4日，2017年的土地第一拍，就让二七新区备受关注，郭家咀、铁三官庙出让的四宗住宅用地、两宗商业用地，住宅用地全部熔断成交，被康桥、融侨、东原、亚新四家房企瓜分。2月份，郭家咀铁三官庙村的合村并城用地再出两宗地，旭辉、昌建各落一子。

作为2017年同一时间拿地、同一区域开发的六个项目，从产品来看，亚新项目全部为商业用地，融侨有32.56亩的商业外，其余全部为纯住宅用地；从推广节奏来看，康桥康城九号院项目7月11日样板间已经开放，融侨悦澜庭项目售楼部已经开放，其余几个项目还在规划阶段，暂未释放信息。 

而今天我们重点要讲的是康桥康城九号院项目。

三、推进成品房  康桥再耕二七 

在讲康桥康城九号院前，我们先聊下一下康桥的发展和康桥在二七区的情况：

康桥在地产界可以说是一个低调的存在， 16年的开发经验，让康桥提炼出自己一套成熟的“5+好房”产品体系，从景观、建筑、物业、体验、研发5个方面打造好房子，他们的官方说法是“观建侍体研”。在康桥买房关键是体验，也正是对于细节的追求，让康桥在市场上赢得了不错的口碑；

二七区是康桥的深耕区域，2015年之前在这里相继开发了康桥金域上郡、康桥溪山御府、康桥华城、康桥悦岛等项目。在区域的二手房市场，康桥房子因为物业好、品质好、绿化好，价格可以比周边二手房每平方米高出几千。甚至市场关于康桥有这样一种说法“光靠业主的一张嘴，康桥新项目就能卖掉60%”，可见其口碑的力量。

在去年销售淡季的12月，康桥康城一号院开盘，去化率82%，再次用数据说明了品牌的影响力。康桥康城九号院作为康桥康城一号院的升级作品，此次采用的是成品房交付，延续了康桥对细节的专注。

关于康桥康城九号院

先来看一下位置，规划中的鼎盛大道与嵩山南路西北角，嵩山南路是规划的9号线，鼎盛大道上规划的是地铁15号线，双地铁线。嵩山南路是南北的一条主干道，退红线距离较大，避免了主干道噪音影响；鼎盛大道是二七新区主干道，沿线规划有大量的商业、写字楼；

小区配套上，幼儿园采用康桥标配幼儿园——北大附校康桥幼儿园，项目周边规划有多所中小学；商业配套，紧邻项目的就有融侨、亚新各30多亩体量的商业规划，向东大学南路是绿地滨河国际城和盛润运河城的商业规划，向南南四环是万科百荣万商国际和鑫苑二七鑫中心的商业规划；

从产品来看，项目规划共5栋楼，层高23、26层，容积率不到3，保证了居住舒适度。户型主要是约89㎡、约121㎡、约131㎡三种户型，2梯4户，分离式核心筒设计，实现全部南北通透。

最后，要说的是项目的成品交付，关于成品住宅目前是政府主导支持的开发模式，也是未来市场的发展方向。在郑州康桥可以说是成品住宅研发的早期探索者，经开区的康桥悦城、南龙湖的康桥溪公馆都建有成品房。

而关于该项目的装修，抛开装修材料和装修标准不说，单从户型设计细节说起：

据说，九号院此次推出的产品房是经过康桥研发团队经过三年的研究才推出的，在户型内部设计的每个细节都做了非常细心的考虑。

入户隐形挂钩，人性化贴心设计，手提大小包不方便开门时，有了这个挂钩，就可以用来挂购物袋，方便掏钥匙开门。挂钩外围设计了圆形保护圈，挂钩不用时可以收回保护圈里，以防被挂钩误伤。

入户门，钥匙、密码、指纹三重密码锁设计，门上的凹槽和门框凹槽无缝契合，安全性更高。

门口玄关柜的设计，鞋柜最下方有透气设计，鞋柜一侧设计有插座方便烘干潮湿的鞋子。另外设置有小孩座椅，方便小孩换鞋。

入户玄关在超强收纳设计上，还花了一点小心思，高处玄关柜加反光镜方便寻找物品。

干湿分离卫生间：洗手台是无腿柜设计，不仅考虑到了人体的使用习惯，而且方便柜子下面放洗脸盆等物品。另外，浴室柜内安装LED灯带，充分考虑家居使用。

摩恩防虫防臭地漏，排水时，外接管排水口排水快，不排水时可以隔绝下水管的异味，起到防臭防虫功效。

卫生间安装有暖风机，这是考虑到北方供暖前后，气温已经开始变冷，特别是有小朋友的家庭，打开暖风机可以保证浴室温度，温度高于42℃时自动断开，低于38℃时重启。

厨房采用U型设计，给厨房的中间区域留出了很大的操作空间，能供使用者在其中自如行动。此设计还有一优点，就是可增加更多的厨房收纳空间。

还有就是厨房是易脏难清洗的空间，所以康桥在设计时充分考虑到这一点，比如石英台橱柜台面耐磨耐热不怕刮划，燃气灶前的防油抗菌板防油抗菌，柜体采用生态板，耐磨损易清洗，外面是吸塑板，用湿布就可以直接擦干净。

此外，厨房配备新晋厨电新秀——洗碗机，这在郑州可不多见；还有个贴心设计，厨房预留插座为其他家电预留通路。

推拉门轨道设置在门口上方一来防止不小心绊倒，二来打扫卫生更方便。

此外，还有一些小细节也很用心，比如门上安装有吸门磁铁，可以防止开关门时冲击力太大对墙体造成损坏，同时门缓慢关闭，把噪音降到最低；

考虑到安全问题，尤其是有小孩子的家庭，所有飘窗都安装有防护栏。

每个户型都有新风系统，净化室内空气，总的来说，康桥的成品住宅主要体现在各个细节上。

四、结 语

二七新区核心区域这个只有12平方公里的土地上聚集着15家房企、17个楼盘，很显然这里已是品牌房企云集群雄逐鹿的热点区域，楼市战火一触即发。

对于康桥来说，目前周边万科、绿地、亚新等多盘环伺，九号院入市后也将面临不小挑战，但该项目也有自身各项优势，加上康桥积攒的品质口碑，想必能够突出重围，再次成为区域热销盘。

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