小三房闪闪惹人爱，功能性需求到底有多强悍？

 昨天，一个苦恼的购房者打通了中原楼市网购房服务中心552 55555的电话： 

“你好，我想买一套面积在80-100㎡的房子，但不知道该怎么选择。原来我和老公是想买个两房居住，不过身边有朋友建议买个小三房，原因是就算以后有了孩子父母也可以偶尔过来住。我现在比较纠结，买两房？可能没有一个机动的房间安置家人或客人；买小三房？去看了几个项目，感觉客厅卧室每个空间面积很小，所以现在不知道怎么选？”

其实这位购房者的纠结不是个案，近期我们接到很多类似电话。这几年郑州市场小三房数量激增，热度持久不下，很多人在面临舒适度较高的两房和牺牲舒适度增加功能性的小三房面前会左右为难。两房，各个房间空间较大住起来舒适度高，但不够用；小三房，功能性强实用但各个空间面积狭小，太过拥挤。

然而，生活还是要回归现实，要考虑到很多客观情况，比如两个孩子、老人来住、亲戚朋友拜访等等，所以，购买三房，实在是顺应现实之举，资金不足又迫使人们不得不选择80-100㎡的小三房。但面对众多小三房户型，我们又该怎样选择？现在，笔者为有需求的购房者梳理了目前郑州小三房的市场情况，并从人性化角度分析市面上楼盘的小三房户型，希望对大家买房有所帮助。

80-100㎡遍地开花  小三房实力走俏

根据郑州市商品住宅成交户型结构数据，过去三年，郑州市场一直以二房、三房为需求主力，大多占比在80%左右。但是就占比变化而言，二房比例正在整体下降（尤其是从2016年下半年开始，占比骤降）、三房和四房需求整体呈上升趋势。政策的变化和市场的发展，让二房逐渐不能够满足城市家庭负荷，功能齐全的三房不容置疑占据了当今市场的主流。

这两张图分别从产品结构和区域面积段这两个维度进行分析，可以看出，2017年上半年90㎡的产品去化率环比上升52%，成交均价环比上升21%，在进行2017年上半年区域分析时，可以明显看出除了倾向改善的郑东新区之外，其他区域的面积分布几乎被80-100㎡占据1/3市场，而二七区、惠济区、管城区、高新区已经过半。

这些数据的出现不由得让我们对80-100㎡小三房的市场需求“刮目相看”，显然紧凑小三房成为了开发商的吸金利器。

“小三房”是如何流行起来的？

影响人们选房、购房的因素有很多，这是一个需求渐变的过程，从二房为主体到三房占主流，期间市场发生了很多改变。

2015年，随着二胎政策全面放开，两房已经不能满足两孩家庭刚需客户的需求，三房需求爆发。而房价持续走高，这些家庭的预算又有限，导致三房在保证必要功能的前提下，面积逐渐趋小，其中，面积在80-90㎡左右的小三房最受欢迎。还有契税问题也是这个户型段最受欢迎的原因，目前郑州的契税政策是，首套房90㎡以下1%，90㎡以上1.5%，小几平米可以省下一部分契税钱。

不得不承认，在刚需市场依旧旺盛的郑州，功能齐全的小三房满足着人们的基本生活需求，凭借低总价、实用性让更多的人安家郑州。

“小三房”的户型“套路”

先要说明，没有哪个户型是百分之百的完美，身为购房者，只有经过综合的比较，理性地判断各个户型优势劣势，并根据自己的需求和喜好，才能做出独立的判断。此外，如果要感受空间大小，不要太相信售楼部做的样板间，实体样板间除外。

下面，笔者特地找了时下热点楼盘的89㎡左右的小户型，为大家好好分析一番。

01。方方正正，看着舒服住着也美

点评：

1、这是一个明星户型，在当下郑州市场上十分常见。

2、从整体上看，户型十分方正，便于后期家具的摆放。

3、典型的动静分区。

4、厨房和餐厅一体化设计，符合中国人日常习惯。

5、细节感人！为什么这么说，画圈处留白是为了便于入住后做隐形衣柜，可使屋内空间又大了几分。

02。多面采光  保证房间日照充足

点评：

1、放大三个卧室窗户朝南设计的优势，这个很赞！保证了每个房间有充足的日照。当家里有老人时，在屋里，在阳台，在客厅都可以晒到太阳。

2、双阳台，两个次卧面积相当，餐客功能区分离，这些都是户型的亮点。

3、缺点是餐厅靠北，进深太大，导致采光不充足，冬天易黑；入户门直对着主卧，破坏私密性；卫生间、厨房挨得太近，让人心生忌讳。

03.小窗户和大面宽   让户型优缺更明显

点评：

1、这个户型有着超大面宽，再加上房间的全明设计，亮堂，是我脑海里第一时间蹦出的词儿。

2、做到了三房朝南，但标“1”的卧室采光和日照由于西户的存在而大打折扣，是这个户型避免不了的软肋。

3、餐厅正对着厨房和卫生间，设计不够合理，后期安置家具时，可以化解一二。

04.小开间和大进深  简单大方

点评：

1、条顺儿是这个户型给人的第一印象。

2、传统的南北通透、动静分区、厨房U型设计。

3、细节升级，比如为保护书房私密性特地设置的120mm厚的墙。但北次卧面积小到需要定制家具，居住舒适度差。

4、创新设计，阳台外还设计了露天花池，种菜养花使89㎡小三房增加一丝生活气息。

05.奇葩“手枪”户型  雷点真多

点评：

1、这个户型有人说它像“手枪”，有人说它像“刀把”，直观感受的确如此。

2、细看户型：走廊狭长，生活阳台在主卧里面，没有餐厅，每一点都是致命伤。

3、超长的走廊导致房间整体的通风和采光效果较差，走廊还要多设灯具，装修费心；生活阳台在主卧里面，免不了人来人往，私密性很差，体现不了主卧的尊贵性，而且床的摆放也是问题；碍于房间整体设计，索性连餐厅都省了，吃饭只能在客厅。

结语：

回到文章开头的购房者身上，我的几点建议：

1、 考虑未来小朋友出生以后，是否会接老人过来同住，还有几年内有无明确二胎意向，如果这两条有一条确认，那就只能选择小三房。笔者的邻居买的就是大两房，结果因为二胎只能自行改造成三房，很麻烦。

2、 如果选择小三房，因为面积受限，所以在个人喜好之外必须充分考虑各个功能空间的实用性，根据我们综合市场上的小三房产品，给大家一个可供参考的功能面积区间。

3、 目前，市场上的成品住宅、精装房越来越多，如果选择装修小三房，切记留意房子的收纳空间，毕竟小三房面积有限，毛坯的话还可以根据自己的需要装修，精装房发挥余地受限制。

4、 关注项目的得房率，最好选择一些有赠送面积的，比如飘窗或半封闭阳台，这样可以扩展一下室内空间。

5、 正常选择户型时需要考虑的是否方正、有没有浪费面积，通风、采光效果是否良好。但是鱼与熊掌不可兼得，你选择了功能性，必定要牺牲一定的舒适性，在选择时要综合性价比，不能抱有事事完美的幻想。

6、 至于大两房，如果第一条的两个需求都无需考虑，或者有明确的换房节点，宽绰的空间会让你生活更加舒适。

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