降低土地成本走稳健之路 看泰禾如何降负债

    如何把握规模与负债之间的利润平衡？随着调控日益深入，这成为摆在所有房企面前的一个挑战。八仙过海，各显神通——闽系领军房企泰禾集团通过降低拿地成本，提升品牌溢价，走上了一条稳健的增业绩、降杠杆之道。

    近日，泰禾集团董事长黄其森先生出席中国民生银行主办的“2017中国不动产金融年会”，在主题演讲中，黄其森表示，“泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

    拿地成本为公开市场一半，负债压力大幅减小

    由于房地产行业的特殊性，企业经营存在波动，房企的利润和负债率均会对经营造成重大影响。在房企诸多负债指标中，短期偿债能力十分关键，如房企所持货币资金偿还一年内到期债务的能力。如果拿地或融资成本高企，房企的短期偿债压力就十分巨大。

    目前房企公开市场拿地的积极性依然很高。中原地产研究中心统计的招拍挂数据显示，截至2017年11月22日，拿地最多的50家房企合计拿地金额达到了2万亿。与2016年同期拿地金额1.37万亿对比，涨幅达到了56%。

    在这样的大背景下，部分房企偿债压力巨大。但泰禾却不同，泰禾集团董事长黄其森曾表示，“做企业最关键的就是风险控制”、“房企要控制风险，首先要关注最大头的土地成本。”

    得益于泰禾集团董事长黄其森的前瞻判断和战略眼光，自2015年土地市场“面粉贵过面包”以来，泰禾在拿地方式上几乎上演了大反转，更多通过收购、参股等多种方式低价获得土地储备，使得泰禾的负债率大为降低。同时，今年泰禾销售额大幅增长，在年底发起千亿冲刺，强大的销售额也为偿还负债提供了有利保障。

    近日，泰禾集团董事长黄其森在 “2017中国不动产金融年会”的演讲中表示，从2016年开始，公开市场的招拍挂泰禾基本不参加了，90%都是通过合作并购，“所以，泰禾这两年的土地成本只有公开市场的一半甚至1/3”。

广州增城地块实景图

    以泰禾今年获得的一块土地为例：今年7月25日，泰禾集团以42.52亿元受让广州增城增江街四宗地块，总占地面积70.71万平方米，总建筑面积107万平方米，可售面积96万平方米，即使是按可售面积计算，楼面价也仅为4429元/平方米。

    而距离泰禾收购地块仅6公里外的增江街西山村，2016年11月4日通过公开招拍挂出让一宗居住用地，总用地面积：5.66万平方米，规划建筑面积：13.4万平方米，最终16.85亿元拍出，折合楼面价12607元/平米，几乎是泰禾的三倍。

    另据泰禾集团2017年半年报显示，仅今年上半年，泰禾集团便通过并购的方式获得太原晋阳湖项目、南昌御湖半山项目、济南院子、杭州 野风山项目等10个项目。进入三季度，泰禾集团继续新增并购了南京句容项目、广州增城项目、北京侨禧、闽侯金水湖等项目。

闽侯金水湖项目示意图

    据业内人士分析，受益于泰禾良好的品牌力和操盘力，越来越多房企更愿意与泰禾进行合作开发，部分房企甚至是主动找到泰禾，并愿意降低价格与泰禾进行合作，因此泰禾获取土地的收购价格往往大幅低于公开市场拍卖土地价格，如该部分土地按照公开市场土地价格计算，权益价值将显著提高，这也进一步降低了泰禾的负债率。

    收购、合作资产变现力强，为千亿冲刺保驾护航

    由于品牌溢价率提高，土地成本降低，泰禾今年业绩大幅增长。目前，泰禾各大产品线全面开花，在全国各大城市均以“销冠”形象出现。院子系，大院系、园系、府系以及泰禾广场等产品线，都在全国各地刮起了销冠旋风。

    这其中，不乏收购或合作的优质资产。这部分资产在泰禾强大的操盘能力之下，展现了强大的变现能力，为泰禾冲击千亿提供了保障。如北科建泰禾丽春湖院子、北京金尊府等项目，均在今年赢得了市场极大关注。

北科建泰禾丽春湖院子

    泰禾去年底发布公告获得的北京金尊府项目，9月底示范区便正式亮相。泰禾集团副总裁沈力男此前表示，“城市更新带来的豪宅项目，有利于补充核心城市高端产品货量、迅速出货”。

    今年8月，泰禾通过股权并购方式进入北京南四环丰台区南苑乡一住宅项目。经过近四个月的市场深入研究和项目整改升级，该项目正式更名为“泰禾·金府大院”。由于占据城市核心土地资源，该项目已受到市场极高关注和认可。

    此外，泰禾还在项目层面积极引进战略合作伙伴，利用公司的品牌优势和强大的操盘能力，为合作伙伴带来财务收益，也进一步减少自身的财务支出，降低公司负债率。如泰禾与北科建在北京合作打造的丽春湖院子，前9个月销售额已超80亿,成为中国别墅市场的销冠。

    目前，泰禾在全国有30多个项目集结在售，涵盖北京、广州、郑州等热点一二线城市。此外，上海区域的上海大城小院、杭州大城小院，广深区域的深圳泰禾中央广场、信达泰禾金尊府、东莞泰禾新天地、佛山泰禾院子、珠海泰禾中央广场等多个优质项目将集中入市。在充足的货值储备推动下，泰禾今年有望迈入千亿级房企行列。

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