限价之下最全选房攻略是捡漏还是倾家荡产？

发布时间：2018-03-02 08:27 来源:豫都网我要投稿

[摘要]在“房住不炒”的基调下，今年的楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年。限购、限贷还不够，还有限签、限售、限价等一系列政策出台，可以说在抑制房价过快上涨这件事上，政府是使出了浑身解数。而对于购房者来讲，“五限”背景下究竟该不该出手，如...

在“房住不炒”的基调下，今年的楼市调控政策严厉度与密集度超过了以往任何一年。限购、限贷还不够，还有限签、限售、限价等一系列政策出台，可以说在抑制房价过快上涨这件事上，政府是使出了浑身解数。而对于购房者来讲，“五限”背景下究竟该不该出手，如果要出手该如何选择？是“捡漏”还是“倾家荡产”，有时候就在购房者一念之间。作为政策调控最严厉的城市之一，郑州市场无论是开发商还是购房者，为应对政策变化都出现了许多“奇观”，这里面既蕴藏着机会，又埋伏下了“深坑”，更加需要我们擦亮眼睛。

购房者买房过程中，总在坚持一些似是而非的“真理”，但这当中有许多却是买房的误区，今天，笔者就跟大家一起来分析一下。

误区一：有规划的远郊新兴热点区域潜力无限，坐等升值。

便宜的东西对于人们来说总是有很大的吸引力，房子也不例外。而远郊新兴热点区域往往同时拥有好的“故事”以及低廉的价格，房企的喧嚣加上媒体的鼓吹似乎营造了一种错觉：低价买这些远郊盘，就坐等升值即可，事实果真如此么？远郊盘最大的硬伤就是远离市区、交通不便、配套不完善，以牺牲居住舒适度来选择远郊低价盘，通勤和日常生活起居都会十分不便，长此以往身心俱疲；其次在市场下行阶段，远郊盘的价格回落幅度一定是最大的，其保值增值性较差；另外，远郊盘的规划是否能落地，利好是否能兑现都是个未知数。但这些问题，在主城区的项目身上都不存在，

正解：无论从居住的便利舒适度上，还是从保值增值的角度，买房还是要买主城区尤其是三环内的房子。在“休想骗我出三环”的浪潮中，三环内的网红盘“中海锦城”近来热度持续不降。中海锦城位于三环内南阳路与兴隆铺路交叉口向东400米路南，距离地铁3号线兴隆铺路站400米。项目3000米内有4条地铁，56条公交线路以及4条高架快速路；商业配套方面，项目3000米内有3大商圈，4座购物中心，8家大型超市，50家生活超市，2家进口超市和11座农贸市场，同时，郑州首座宜家家居也在其旁边落地……周边有河南省中医院、郑州大桥医院、郑大第四附属医院和金水区总医院4家综合性医院、3家专科医院、8家社区卫生服务中心和153家社区诊所等，上千项配套的集结无不彰显了主城区的霸主地位。

误区二：买房子就要买大盘首期，后期肯定升值。

很多人在给购房者推荐房源的时候，都倾向于推荐大盘首期或次首期开盘房源，其中非常重要的一条理由就是大盘开发期数多，开发商在后期销售一定会上调价格，这样前期购买的房源上涨空间就比较大。但现在这个市场情况下，不建议大家盲目追捧大盘首期。理由有三，一是政府目前限价执行非常严格，很多项目价格实际上是低于市场价，房地产开发商对于价格是没有控制能力的，因此二期价格一定比一期高这是不成立的；二是对于购房者来讲，大盘意味着开发周期特别长，可能在你交房入住后的数年里，你的窗外依然是热火朝天的工地，你回家的最后一公里依然是尘土飞扬，居住品质和身心健康都会受到巨大影响。另外大盘开发对于开发商的现金流要求非常高，在现金流没有回正的情况下，价格快速上调的可能性不大。

正解：楼盘的品质、升值空间跟大小无关，在北京等一线城市很多富人都喜欢住在市中心繁华地段的精致社区，他们称之为“纯粹社区”。它有三个明显特征：一是总户数少于300户，二是多位于市区核心地段，享有精致园林、丰富活动空间和精细化物业服务的圈层式社区，三是多定位于即青睐都市繁华生活又需求私密生活空间的城市精英。中海地产作为地产行业的领跑者，此次率先于中海锦城项目引入了此理念，虽地处北三环核心城区，容积率却仅为3.48。小区仅有256户，却享有精致园林、丰富活动空间和精细化物业服务的圈层式社区。

中海锦城建筑采用大都会风格，恢弘大气，全石材铺装园林地面，配合以全年龄段的休闲设施安排，无不体现出精益求精的精品创新之风，在享受宽广视野的同时，也充分保证社区的纯粹性，户型面积在89到141平方之间，全南北通透，全面宽飘窗，额外赠送面积，大堂挑高7.9米，配备新风系统、地暖和净水器……

项目的精装修专门请到香港室内设计协会会长陈德坚先生亲自操刀，装修几乎都是一线品牌，处处可感受到其筑家的匠心：小小的入户挂钩可承重约18kg，让手提重物归家的业主从容开门；著名的高端锁具品牌“第吉尔”密码锁不仅具备自动反锁功能，还支持密码、刷卡和钥匙三重开启功能，不必为忘带钥匙而担心；开关采用国际一线品牌施耐德，并精心设计一键开关，安全便捷；美的新风系统通过三层过滤，有效过滤空气中的PM2.5；卧室飘窗预留电源，方便手机充电；断桥铝合金的三层中空玻璃比普通双层玻璃隔音隔热的性能更好，让业主安然入眠……

在购房者都十分关心的厨卫精装上，亮点更让人目不暇接：U型设计的厨房，采用博洛尼牌的橱柜；厨电采用瑞典进口品牌伊莱克斯的三件套，并在抽油烟机背后专门设置了一块不锈钢的防油污墙面，方便打理；伊莱克斯嵌入式的消毒碗柜，内置碗碟篮，开门照明，有紫外线和臭氧双重消毒杀菌、负离子除味，保证家人健康；林内牌大智系列热水器；卫生间是配备科勒的洗手台盆和马桶，洗脸台盆具有高硬度釉面，强力耐腐蚀，持久耐用；博洛尼牌的配镜柜和台盆柜收纳能力强，节省空间，方便业主梳妆……

误区三：首付分期可以不用借钱提前买好房，百利无一害。

开发商所提供的低首付，一般是在确定房子后，购房者可以付部分首付，然后双方约定在未来的一段时间内，一般是两三年内，购房者就需要付清其余首付款。诚然，低首付可以暂时性的降低购房成本，但同时也蕴藏着一定的风险。

低首付就是开发商把风险转给银行，银行把风险转给未来，低首付对买房人实际负担非但没减轻，一定程度上还增加了购房者的贷款利息及按揭月供款的负担。举例说明，一套150万的房子，首付45万，月供约6000元，假如使用首付分期10%，剩余20%两年还清，则月供高达19000元，另外这种首付分期往往有“手续费”之类的其他支出，压力真的减轻了么？这种“低首付”“零首付”的购房方式不符合国家和银行的有关规定，一旦开发商及地产中介等无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者在依法维权方面也存在着一定的风险。

而对于开发商来说，低首付是由于购房群体资金实力不足的一个无奈之选，而这种项目的圈层受众已被基本圈定，那就是购房者资金实力普遍较差，试图改善的购房者建议放弃此类项目。

正解：不要贪图低首付，还是要对比周边项目和二手房，看其是否超值。中海锦城对比新房的话，远在三全路的名门翠园首期毛坯价开盘价16000元/㎡左右，连霍高速以北周边配套缺乏的建业富力尚悦居首期开盘价16000元/㎡；对比二手房，锦城周边的昌建誉峰、建业壹号城邦二手房成交价都在2万/㎡上下，即便是大河春天这种十年以上房龄的老旧小区，毛坯二手房价格也在1.6万/㎡以上，2公里外的中海首盘中海锦苑二手房毛坯价更是已到2.3万/㎡！拥有更好户型、更优区位、更大品牌且含装修的中海锦城，这个无捆绑无套路的惊爆价格足以点燃整个郑州市场！

误区四：配建有学校的楼盘就是学区房。

学区房是房地产市场的衍生品，同样也是现行教育体制下的一个独特的现象。家长为使孩子不输在教育的起跑线上，都喜欢买配建有学校的楼盘，很多开发商也以小区配建有学校作为项目一大卖点，但配建学校，难道就一定是传统意义上的“学区房”么？

首先，郑州的小学是按片划分的，而且划片区域每年都在变，就算你住在重点学校的隔壁，也未必就能入读，新建楼盘尤其如此，你怎么保证现在开发商宣传的学校以后就一定能上呢？其次，很多开发商新配建的学校，往往是由一些教育集团来运营的，这些新建学校的教学质量究竟怎样其实是非常需要时间来检验的，可这个风险你冒的起么？再次，郑州市很多重点学校基本都不参与划片，要么是考进去，要么你懂的。最聪明的做法，应该是在久经考验的学校附近选择楼盘，至少，免去了每天接送孩子之苦不是么？

正解：还是要选择周边教育资源丰富的小区，中海锦城3000米范围内共有包括省实验幼儿园在内的189个幼儿园，思达外国语小学等22所小学，11所中学，7所高等院校，不论怎么划分，都会是不错的选择！

误区五：买房子开发商差不多就行，不一定非要买央企大品牌。

面对瞬息万变的市场，购房者必须慎之又慎，同样面对市场的，还有房地产开发商们。“五限之下”，不同的开发商面对政策做出了不同的选择，而开发商们的“百态”也恰恰成为了购房者鉴别开发商实力和企业责任感的试金石。

对于有一些急需现金流的民企来说，在如此高压调控政策下，日子着实难过，因此种种上得了台面上不了天面的“招数”统统使出，首付分期、降价销售、变相搭售、捂盘不售等等违规行为。而这些企业宁愿违规也要这么做最重要的原因就是资金链紧张，而一旦资金链断裂，房屋烂尾，最受伤的还是购房者，正如之前倒下的利海一样。而对于底气十足的央企来说，不缺钱不缺地的他们即使面对这样严峻的政策形势，依然不慌不忙。在响应政府号召这件事上，没有比央企更加积极的了。

正解：购房者首先应该选择的一定是央企品牌开发商，在市场风险较大的时候更是如此。央企中建旗下的中海地产，在新项目中海锦城的销售上就打出了“五不”原则，即：“不捂盘、不惜售、不降配置、不改毛坯、不捆绑搭售”，拒绝套路，以全部优惠后带装修15700元起的惊爆价引燃市场。

十九大报告指出，当下我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，会上再次强调了“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基调，因此全国各地政府对于房地产市场的调控在可预见的一段时间都不会放松，市场已进入了深度调整阶段。开发商急于回笼资金，政府又将售价限死，对于购房者来说，尤其是刚需和刚改客户，此时正是入手良机，但要切记避开以上购房误区。