度势立新 见郑2018丨郑州新商业格局或正式打开

    岁尾年初，从商业地产的角度，我们用很多词句试图描摹刚刚过去的2017。如“消费升级下重振的实体商业”，“如火如荼的特色小镇”、“政策搅热的公寓市场”……由这些表面的现象组成了我们看商业的多个维度。缩小到郑州商业，过去我们的意识里填充着“高库存、同质化、消费水平落后”等诸多固化标签，却而很少有全面的数据与客观的见解，为我们清晰地推开表象这扇门，去寻觅商业的本质与真相。

    1月24日，这场由RET睿意德联合中商数据举办的主题为“度势立新，见郑2018”--郑州商业地产年度回顾及未来展望的年终大会，立足全国微观郑州，对全年度的商业地产进行了有料有趣的深度盘点，让我们看到了不一样的郑州商业以及未来可期的郑州商业。此次活动吸引了包括大河报、河南商报、河南日报、东方今报、中原楼市等数十家省内优质媒体进行现场报道，在场参与的嘉宾超300人，线上直播观看达3.9万人。

    郑州商业大扫描 2017呈现的三大特征

    “郑州商业仍处于巨大的人口红利期下，年轻人口流入规模大。”中商数据副总裁李静雅女士在分享报告中指出，郑州年轻人口增长位列全国主要城市第三位，这意味着人口红利与城市活力。

    2017的郑州商业关键词很多，但总的呈现出三大特征。睿意德华中区董事总经理李雪鹏先生认为，是“正在被不断填充商业空白的新开发物业，正在不断更新改造的老旧物业，以及稳步增长的在售物业。”

    一、“新增商业项目各有千秋”

    在李雪鹏先生看来，目前郑州购物中心化阶段已经完成，四环内区域填空阶段也基本结束。今年新增了8个商业项目共40.9万方，集中商业体量达到421万平，主要商业结构为购物中心。亮相的熙地港、公园茂等新开商业完成了“填空并带动城市升级的使命”，郑州商业更新很快会体现出“我们不一样”。

    二、老旧物业改造带来惊喜

    中国商业地产整体已由增量时代进入存量时代，老旧物业的改造也逐步进入爆发期。从2017年来看，郑州百盛、嵩山路大商、嵩山路华润万家等3个老旧百货、超市实现了改造升级，令人眼前一亮。于此之外，新型城市也出现了更新模式。例如结合停车场、公园等公建项目的配套商业，亦是旧城改造区域的一种补充。

    三、在售物业（商铺、公寓、写字楼）稳中有增

    从郑州往年的数据来看，其商铺、写字楼市场均处于稳定期。而在住宅限购政策夹击下，公寓市场延续16年的火爆态势，销售面积仍在百万级别，开盘去化率也略高于2016年。

    但从李雪鹏先生的分析中可以看到，公寓产品户型面积出现了两极分化。“20㎡左右的平层和LOFT，以及50-60㎡LOFT产品热销。同时郑州公寓市场已经由毛坯、初装向精装发展，2017年新开盘及待开盘项目精装修占比超过50%。”除了销售型公寓外，长租公寓模式已然从2016年的星星之火开始燎原。

    据RET睿意德商业地产研究中心分析，公寓市场快速扩张期竞争激烈， 重资产模式下对小型企业生存空间挤压明显，未来郑州巨量城改塔楼物业与资本方、运营方的结合将带来巨大的长租公寓市场空间。因此商业地产发展商拿地和定位规划阶段，需考虑巨量供应的竞争。

    此外，2017“特色小镇”在郑州城郊开展的如火如荼，李雪鹏先生用“焦虑、博弈、风险、机遇”来形容特色小镇的微表情。特色小镇的大热背后，其实质是赌郑州的大都市圈前景。

    “风景这边独好” 郑州商业格局开启全新时代

    一、品牌赛道拓宽 城市休闲业态最快来临

    会上，RET睿意德租赁业务总经理杜斌在回顾2017品牌进击路时，特别从超市、零售、餐饮、儿童、娱乐、文化、IP与健康等八个业态维度为我们“端上了”一道全国一流业态盛宴。消费升级之下，人们的想象力逐步解放。以郑州为代表的核心城市群趋势下的二三线城市正在崛起，而品牌差异化，也为百花斗艳的品牌业态带来了新的转机。

    据RET睿意德商业地产研究中心表明，“购物中心增加餐饮、休闲、儿童等业态比例， 引进‘首店’则成各项目差异化的竞争利器。”同时，新零售，新思维、物联网技术等造就新零售物种，将对传统零售反向改造。而创意家居品牌市场表现抢眼，新兴创新餐饮品牌频出，融合业态发展迅速。“一些有意思的消费数据正在提示我们，郑州消费品质和客单价升级，生存向生活转变。”餐饮、零售、休闲娱乐等细分业态都在寻求与品牌调性最相符的体验模式，延长消费者在店时间，同时延伸经营范围，以实现营业额的增长。因此李雪鹏分析， 城市休闲业态将会成为接下来的主流。与此同时，资产进入内容运营时代，商业运营活动市场超550亿元，但核心IP资源稀缺。未来无论是全国或是郑州，商业运营内容和场景打造都将成为商业项目的竞技方向。

    二、2018预计入市的商业体量几何性增长 爆发期出现

    从以上表格来看，2018年郑州新增商业体量150.5万方已达到历年来的最大值。其中以金水路商圈最为抢眼，正弘城、建业凯旋广场及永威木色值得重点关注。

    三．郑州之外，地市商业面临升级。

    李雪鹏先生认为，亟待升级的地市级区域，购物中心填空仍有机会。而轻资产模式推动地市商业快速完成从老旧百货到购物中心的升级换代。

    事实证明，消费升级带来的文化开放、业态细化，都将对未来的商业市场产生重大影响。而小米之家、三只松鼠等实体店品牌的大热，恰恰让我们看到了实体商业的新可能。RET睿意德研究中心认为，“电商只是在促进实体商业升级和业态调整，完全不必恐慌。”阿里巴巴、腾讯等大佬主动拥抱线下，收购商超以获取线下高频流量入口，更激活了实体商业的信心。而走在“新一线”道场的新郑州，也将快速迎来人口与消费红利的商业新格局。

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