三环内，谁是最后一块价值洼地和改善之王？

管城区火不火？火！

究竟有多火？上个月鑫苑国际新城商铺开盘当日即售罄；2017年整个管南鑫苑国际新城卖了50个亿左右，绿都澜湾卖了30个亿左右，永威城卖了40个亿左右，绿地公园城卖了17个亿左右，神盘正商智慧城卖了近70亿左右……你说有多火！

管城区房市火爆离不开地铁2号线的开通，它就像一根导火线，从北向南燃烧着，引爆了管南、南龙湖一直到港区的房地产市场。

早期登陆管南者如今已经攫取了丰厚的回报，比如首开买入鑫苑国际新城的，当时开盘单价仅10000左右，如今已经稳坐在14000的标准上；最早买入绿都紫荆华庭的，其单价也已经从入手时的9000多涨至13500-14000左右，这是被市场彻底坐实的红利。

2号线纵穿南北，红利已经得到市场充分的认可，但是管城区的价值洼地被彻底填平了吗？

目前管城区北边的主城区高层已在15000-16000左右，向东经开区和滨河国际新城高层也在17000-18000左右，向南到南龙湖甚至也要突破10000的单价，而管城区当下最火的楼盘高层依然在14500左右。

显而易见，尽管经过一轮补涨，管城区的房价相对还是被低估，依然比周边区域房价更具性价比。

一片空地是投资，配套成熟是追涨。看好管城区的人一直都在寻找机会，更难得的是，除了地铁2号线，还有一个机会一直在等着有缘人。

那就是贯穿管城区的第二条、第三条地铁线——南北向4号线和东西向地铁5号线的辐射区，整个区域离东区更近，配套更成熟，新房与周边二手房倒挂最大的改善区，该区不久将显现更大的买房红利！

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郑州东南下一片热土，即将被4、5号线引爆

地铁4号线、5号线早已开工，而且4号线将在2020年开通运营，从任何一个网络地图中，你都可以看到地铁4号线的线路和站点已经显示。在郑州东南，地铁4号线从北向南纵向穿过，与地铁5号线在航海路交汇，之后向南延伸至金岱产业园附近的河西北路站。

从图中已经可以明确看出，地铁4号线进入管城区之后依次为货栈街站、航海东路站、果园南路站、太白路站、星火路站、河西北路站。

很明显，航海路、中州大道、郑新快速路、南三环与机场高速合围的片区，即将成为郑州东南方下一个爆发的区域，在三环内可供土地越来越少的情况下，这里既有4、5号线双地铁加持，又能尽享主城区的各项成熟配套，爆发只是等待时机而已。

有识之士早已看准该片区的未来，他们更清楚地知道，该片区与已经火爆的2号线沿线相比，还有其更独特的优势：

1、 地铁4号线向北直达cbd和北龙湖，从这里出发到工作的地方不需要再次换乘；

2、4号线目前最南边的重点站是河西北路站，而2号线南延线一直可以到达新郑机场，在该片区进站你有更大的概率抢到座位，而不是被挤进地铁。

3、4号线与5号线在航海路七里河站换乘，5号线是唯一环线可以通达全城，这一点与2号线有着同样的魅力，但2号线与5号线交汇处还受铁路影响，紫荆山南路一时未开通，弊端也非常明显。

4、地铁2号线沿线的楼盘均已火爆多时，已经成为众所周知的投资热场，而地铁5号线南侧、4号线沿线的房价更具性价比，真正的价值洼地却鲜为人知。

5、地铁2号线沿线火爆的市场还处在三环之外的管南片区，基本还处在建设期，而4号线南三环以北的范围内，各项配套早已成熟。

6、 地铁2号线沿线楼盘刚需项目较多，大多规划户型多样，鲜有纯粹的品质改善盘，致使整个区域被定位成了刚需片区，这也许是管南火爆背后最大的心痛。

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郑州东南新战场，三环内热土洼地抢稀缺

1、改善市场的价值洼地

在管城区的传统战场上，刚需盘大战早已打得火热，而改善项目却极为稀缺。无论是原著居民的改善需求，还是住房市场发展升级的大趋势，管城区的新战场上，必然燃起的是以改善项目为主导的争霸赛。

但是，管城区现有的改善项目却屈指可数，真正能够竞标的改善项目基本都在经开区、滨河国际新城以及高铁站片区。

▲郑州东南改善型项目价格及代表性楼盘示意图

从上图基本可以清晰看出郑州东南方向改善项目的价格分布，对于不少改善组来说，高铁站附近的改善盘早已高不可攀，冲到4万/平左右；

向南是经开老城区，代表项目华润紫云府单价也已经是18000元/平左右，阳光城檀悦上次开盘，毛坯高层也到了18000-22000元/平左右；富田九鼎世家以及碧桂园天悦等项目的价格也在20000元/平以上；

向西向北方向是管城区金水区主城区，成熟区域内的新项目，尤其是地铁盘已经难寻踪迹，唯有融创金水府，价格也在18000-20000元/平左右；

再向东的滨河国际新城，高层价格也到了17000-18000元/平左右；向南已出主城区三环外，再往南的南龙湖和港区，房价也在逐步攀升。

而地铁4号线辐射的三环内片区，盛澳金尊府的高层毛坯价格预计在18000元/平左右，孰高孰低，一比便知。

如果与附近二手房相比，万科美景龙堂的二手房价格有的已经到达2万/平的高度，富田九鼎世家也早已突破2万/平大关，相形之下，盛澳金尊府18000元/平的单价，实属片区内改善项目的价值洼地。

从这一点看，在整个4号线辐射的管城区里，盛澳金尊府的性价比算是最为突出的，除了占据价值洼地的核心区，更重要的它是整个管城区三环内唯一的纯粹改善项目。

2、改善市场中的稀缺品

明源地产研究院综合中原研究中心和克尔瑞的数据发现，史上最严调控下，不管是一线还是二线城市，改善市场的日渐走热，市场需求的面积段在逐渐上移，100-150平的改善户型正成为主流。

郑州反应有点迟钝。直到2018年下半年，才逐渐改变了豪宅、刚需两头热的市场销售格局，上周，紧盯改善市场，户型为115-205平的融创金水府一期开盘即清盘，品牌+区位+性价比，金水府验证了真正的改善产品不缺市场。

但是在郑州东南的管城区，改善产品却成了真正的稀缺品。

而处在郑州东南三环内成熟片区、经开西侧，地铁4、5号线共同辐射范围内，真正能够称为改善产品的，却仅有盛澳金尊府一家。

▲盛澳金尊府景观实拍

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冲破魔咒，一个极度稀缺的改善大盘

说盛澳金尊府是管城区稀缺的改善项目是一点不过，仅从容积率这一项就甩开了周边其他项目，经开区阳光城容积率已高达4.49，但这丝毫没能阻挡其热销。而盛澳金尊府的容积率只有3.5，在产品规划上，盛澳金尊府一期共16栋，8栋高层，3栋小高层，5栋洋房，高层中只有16号楼为81-125平户型，其他均为118-140平；小高层为142平四室两厅；5栋洋房为200平和175平的奢阔四房。

▲盛澳金尊府一期139.5平户型图

洋房、小高、高层的产品搭配，户型段又以140为主力，目标直接锁定为改善客户，就连车位配比也远超一般刚需盘的1:0.8，盛澳金尊府高层车位比1:1，洋房车位1:2。

纵观郑州全市范围，主城区的地铁盘一般以刚需为主，改善盘稀缺，东南区域更是高楼林立，甚至很多小区都是清一水的高层，洋房产品绝版，盛澳金尊府何尝不是区域内的稀缺改善项目？

▲盛澳金尊府一期鸟瞰效果图

盛澳金尊府项目位于航海东路与腾飞路交叉口向南300米，项目北接CBD商圈，东临高铁商圈，西靠二七商圈，是郑州四区交汇的黄金地段，又处在管城区地铁4号线辐射的核心区域，区位优势不言而喻。

除了容积率和区位优势外，盛澳金尊府在交通、教育、产品上的优势，更是力压群雄，在所处片区内毫无竞争对手。

流金4号线+环网5号线，双地铁加持

郑州地铁线中，穿北龙湖、郑东新区CBD的4号线最富贵，全城通达性最好的是5号线。当4号线和5号线十字交叉时，享受双地铁的唯一集中住宅区域就是盛澳金尊府所在的腾飞路。

4号线将保证北龙湖湖心岛百万白领通勤，从盛澳金尊府去郑东新区上班，果园南路站上车，不需要换乘，6站到会展中心，12站到龙湖岛，即使高峰拥堵期，20分钟足以抵达。

5号线承担着郑州地铁成网的重要任务，换乘站点串联起郑州所有区位，全程32站，将是未来最为繁忙的线路。

借鉴北上广一线城市的经验，随着城市框架拉大，地铁是通勤时间最有保证的出行方式，虽然北京上海的地铁上，每天高峰期都上演人贴人的拥挤大战，但地铁盘仍是楼市中的战斗机，尤其是位于两端始发站点的楼盘，有座位，便是每天幸福的小确幸。

目前，5号线车头已提，年底要试运营，春节前后就有望开通，2019年北龙湖湖心岛办公楼宇就要交付使用，4号线正在赶工，2020年前投用。金尊府交房时，两条地铁都已开通，足以称得上是环内地铁第一改善盘。

创新街小学+滨河公园，教育宜居

改善住房市场，最不能缺位的就是教育。孩子是家庭的希望，尤其是二胎时代到来，家门口一站式就学将成为很多二胎家庭必须面临的问题，毕竟老大上完小学，考到离家很远的初中，老二怎么办？搬家还是不搬家，以哪个孩子为重？

盛澳金尊府共三期地块，配套的教育资源一直是项目引进中的重中之重。一期西侧是9年一站式学校，目前，盛澳金尊府已经和创新街小学正式达成合作，建立创新街小学团结路校区。在管城区，创新街小学是区重点小学，郑州十大名校之一，也是省级名校。学校在家门口，一眼望见孩子早上背着书包走向学校，不用穿梭马路，不用寄宿午托部，是为人父母能给予子女最好的礼物。

▲盛澳金尊府小学效果图

除了护佑子女，对于改善住房，家门口拥有水系景观和闲步绿道已经是城市人的奢望，能坐拥其一就已幸福感爆棚。盛澳金尊府东侧即七里河景观水系，是周围住宅中离水最近的项目。步行100米，两分钟就能到达七里河水边绿道，尚岗杨遗址公园也在水系东侧。目前经开区滨河公园、尚岗杨遗址公园和航海路体育场已经练成一片，共计逾400亩绿地，在七里河畔绵延开来，饭后散步，周末携全家游玩，就在咫尺之间。

在家中，临窗望水，在公园，带娃嬉戏，父母颐养，1公里半径内，全龄式家庭生活都可满足。同时，区域内其他楼盘都已熟化，除了富田太阳城集中商业，4月26日美景龙堂万科广场商业也已开业，美食、商业、医疗等配套都已经完全熟化，完全没有新楼盘等待区域熟化的焦虑，入住即畅享美好生活。

对于改善而言，主城熟化区内，地铁、学区、绿地同享的纯粹改善项目，真的已不多，调控备案价下，机会窗口期还有多久，也未可知。只要你需要，此时已是最佳时机。

品质+舒适度，才是真改善

1、盛澳金尊府采用人车分流、地上零车位、全小区无底商设计。舍弃地面10%的停车位、放弃小区底商，这最直接影响的是开发商的腰包，最受益的是业主的居住舒适度，能够放着银子不拿，提升住户居住体验的开发商，必然是要将该项目往品质和口碑上打造的。

▲盛澳金尊府一期洋房效果图

2、盛澳金尊府采用铝膜板，既能保证施工质量，使墙体几何尺寸精确，拆模后混凝土表面平整光洁，能够达到接近清水墙的效果。不仅如此，还能降低材料成本，缩短建筑工期等。

▲ 铝合金模板与木模的性能优势对比表

3、 不少项目以新风系统、三层中空玻璃、独立会所等配置作为卖点，而这些配置已成为盛澳金尊府以后高端项目的标配。

▲盛澳金尊府样板间

无论风云如何变幻，投资房产不变核心理念是投资地段和资源，投资拥有核心地段和资源的高品质稀缺楼盘。

管城区无改善的现状，在即将开通的地铁4号线旁打破，盛澳金尊府便是吹响管南二次爆红的领头人。

结  语

在房地产市场上，无论何时，无论何地，核心区域的优质房产都是真正买房者的“硬刚需”，也是区域发展的最佳绩优股。

这样的房产兼备“好住、好租、好变现”的三大特殊属性。

在郑州，优质的改善房也远比刚需盘更有投资价值，这个现象将会随着郑州房地产市场的发展逐步加剧。

当下郑州市场是纯刚需和豪宅两头热，而发达城市则是改善盘热，郑州房地产这种“腰段酸软”的局面会随着一批优质改善盘的面世而改变，这些楼盘也将成为人们抢购的对象。

管城的改善、双地铁、学区房已经形成和周围二手房3000-4000元/平的差距，如果你再错过，别怪时代淘汰你，没给你打过招呼！

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