李嘉诚南京项目以谷底价加快出货 销售仍不理想

在内地频繁抛售商业地产的同时，香港首富李嘉诚也在加快开发内地的住宅项目。

一向以“蜗牛式开发”著称的和记黄埔，在3月下旬宣布其位于南京河西的涟城项目正式开盘，然而，随着4月市场的迅速转冷，迄今为止，项目的去化率并不理想。

据南京房管局网站显示，截至5月13日，涟城项目纳入销售许可的606套房源成交了50套，认购54套。开盘近两个月，去化率为17%。

事实上，作为李嘉诚旗下和记黄埔在南京的首个住宅项目，涟城项目在定价上不但没有“出格”，反而有些保守。据媒体报道，涟城精装房约27351元/平方米，折后价约25000元/平方米。而与和记黄埔项目一墙之隔的招商雍华府类似精装房则卖到了27000元/平方米，在河西市场同类户型中，涟城被视为“谷底价”。

“由于拿地成本比较低，涟城在定价上较周边其他楼盘占据主动，而论品牌，和记黄埔甚至要比周边开发商更响，应该比其他项目卖得更好才正常。”一位业内人士表示。

资料显示，2010年12月，和记黄埔下属的博泽投资公司经过21轮竞拍，以31.8亿元竞得河西G53地块，即涟城项目所在地块，楼面价为8584元/平方米，虽然竞拍看似激烈，但最终楼面价相比于同区域的G54地块便宜了逾三成，后者被招商地产以12789元/平方米拍得。

去年9月，涟城项目正式进入开发阶段。尽管“捂地”几年才开发，但相比长实及和黄之前在内地的其他项目，速度已经加快。

“长实及和黄拿到一个项目，一般五六年后能真正进入开发阶段就是快的。多数项目一直处于设计阶段。”长江实业上海公司一位前员工曾向本报记者表示。

2005年和黄联手长实获得了浦东世纪大都会项目。这个位于浦东陆家嘴金融贸易区核心区域的项目2011年3月才开工。2006年长实获得上海真如项目，2009年该项目正式开工，但在开工两年后的2011年，该项目仍在打桩。

去年，该项目进入销售阶段，仅土地收益就已非7年前可比。长实2006年竞得真如地块的楼板价约3000元/平方米，据克而瑞机构估算，按照去年周边地块约13000元/平方米的楼板价，长实仅从土地获得的溢价至少在60亿元以上。

业内人士表示，如果和记黄埔南京项目不是拖了3年，去年就开始销售，情况会很不一样。“楼市风向瞬息万变，就在一个月前，南京楼市还是一边倒的卖方市场，现在却向买方市场转变。”一家知名销售代理机构总经理向记者表示，“涟城定价并不高，但是没赶上好时候，要是在去年，肯定要被抢光了。”

上述销售代理机构总经理认为，涟城销售遇冷的主要原因是正好赶上楼市变盘期，高端楼盘的市场消化能力在逐步减弱，“南京河西区域配套相对其他区域算比较成熟，近几年房价突飞猛进，但是入住率非常低，商业写字楼更是大量空置，高端楼盘短期向上空间有限。”

高端楼盘的户型普遍较大，涟城首次推出140、180平方米的户型，算下来两种户型的总价约为350万元和450万元。

根据南京房管局数据，4月份南京全市100平方米以下房源销售占比为46.38%，而140平方米以上的销量只占24%。

“南京河西一套房子起步价就要400万元以上，开发商也乐于开发大户型高价盘，但是未来会供过于求，造成较大泡沫。近一年的数据显示，刚需盘的需求量仍然供不应求，开发商应提前掉头。”中国房地产指数研究院总经理曹旭东表示。

此外，涟城项目的户型设计也让其销售遇阻。“涟城户型设计不接地气，我们的楼房讲究南北通透，喜欢小进深、大面宽，利于通风，而涟城则相反。”南京一位资深房地产分析人士表示。

记者以购房人的身份在涟城售楼处与多位看房者交流时，这些看房者均认为涟城的内部装饰较为高档，但户型让人难以接受。

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