房子为什么没有证？法官教你避开3种产权风险

[摘要]对于小型开发商或挂靠其他公司名义开发的楼盘，购房者在签订购房合同时，应注意了解开发商与土地使用权人是否为同一主体，否则可能存在难以办证的风险。

在老百姓的观念里，有房子才有了安身立命之本。然而不少准业主们可能做梦也意料不到，自己花了一辈子积蓄买的房，最后可能迟迟办不来房产证。根据兴宁市法院的统计，2013年以来，该院受理房地产合同纠纷案件176件，其中，仅购房者诉求房地产商办理产权过户的案件有109件。究竟是谁动了购房者的奶酪？

情形1：土地被开发商抵押

2004年6月1日，谢文文(化名)看到某开发商开发的商品房楼盘邻近幼儿园和小学，没有详细看其预售证等材料，立即以近25万元购买了其中一套房，开发商答应在1年内办理房地产权证，可是，苦等10年无果。像他这样的住户在这个楼盘就有60多户。

今年3月，谢文文等60多个住户向法院起诉，很快，兴宁法院判令开发商限期办理房地产权证并支付办证违约金。可开发商在开发楼盘之时已经将土地抵押给银行，后因公司经营出现问题，无力偿还银行债务，在抵押没有解除的情况下，造成不能办理房地产权证。目前，法院对60多个住户的案件已经正在执行，银行也已经起诉开发商要求偿还债务，法院需要依法拍卖开发商名下的其他资产用于偿还银行债务，在解除抵押登记后，才能给谢文文等60多人办理房产权证。

梅州市中院民二庭庭长肖庆浪表示，由于土地使用权和房产项目是否抵押不列入预售公示的范围，公众一般难以了解，对此风险无法预估。因此，肖庆浪建议，应建立房地产预售时公布房产土地抵押情况的信息公开制度，给购房者一个明明白白的选择权利。

而购房者在签订购房合同前，可通过售楼处、国土住建部门询问楼盘的土地使用权是否存在抵押等情况，也可以要求在合同中加大开发商拖延办证的违约责任。

情形2 ：开发商前期手续不全

2008年3月24日，经营地板砖的王老板以89.6万元购买了某房地产公司开发的两个商住楼，本想将房子抵押扩大生意规模，可是，开发商迟迟没有为他办理房地产权证。王老板遂在2014年3月向兴宁法院起诉，随后，起诉该房地产公司的60宗案件接踵而至。

可法院在执行中调查得知，该房地产公司在施工和销售时均未办理相关登记、安装、验收而取得预售许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，导致无法办理权属登记手续。而现在办理登记时，相关部门要求按照现时的标准收取各项费用，该60多户的登记费用就高达1200多万元，开发商无能力在短期内支付该笔巨额费用。

肖庆浪建议，一方面购房者在签订合同前要通过各种渠道了解房地产权证的办理条件，向开发商仔细询问和查看是否有预售许可证和各种必要的报批的证件，没有预售许可证的要谨慎，遇到前期报批手续不完善的时候要衡量法律风险。在签订合同后发现因报批漏洞而不能办证的，可以向法院提起民事诉讼。同时，在房屋买卖协议中明确对办证期限予以约定，要求除法定情形免责外，代办证的开发商应承担约定的违约责任。

另一方面，应制定专门的商品房预售资金监督管理办法，办证费用必须在专门的银行账户专款专用，开发商支取办证费用应经申请，严禁挪用。

情形3：土地不在开发商名下

2004年3月9日，曾方方(化名)向某房产公司以32万元的价格，购买该兴宁市某花园的两套房。合同约定，由开发商协助购房人办理房地产权证，费用由购买人负担。可开发商代收了办证费用后却一直没有结果，曾方方于2013年底向兴宁法院起诉。

审理中，开发商表示愿意协助办理房地产证，但因为当年是借用他人的地块开发，虽然已支付费用给第三方，但未办过户手续，所以土地不属于开发公司名下，还属于第三人名下，现在需要先从第三人转到自己公司名下，再分割过户到业主名下，这个过程中的费用需要近百万元，自己公司已经没有能力承担，只能任由法院执行。

肖庆浪提醒，对于小型开发商或挂靠其他公司名义开发的楼盘，购房者在签订购房合同时，应注意了解开发商与土地使用权人是否为同一主体，否则可能存在难以办证的风险。由于开发商的原因造成难以办证的，即使双方对办证期限没有特殊约定，根据最高院相关司法解释的规定，尚未建成的房屋自房屋交付之日起90日、已竣工的房屋自合同订立之日起90日未能办好权属证书的，购房者可追究开发商的违约责任。

合同约定的期限或者前述的90日办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。(记者 何小敏 通讯员 巫乐庭 吴杰辉)

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