教你做个精明购房大师

尽管2015年还未过半，从年初就开始频繁出台的各项楼市政策，已经足以让业内将2015年称为“楼市政策年”。

尽管2015年还未过半，从年初就开始频繁出台的各项楼市政策，已经足以让业内将2015年称为“楼市政策年”。面对接踵而至的各种利好，面对股市等投资方式的诱惑，有购房需求的消费者如何把握好自己的“钱袋子”，做个精明的购房大师？

降息降准推波助澜

历史事实和数据告诉我们，每次降息降准都能在一定程度上刺激市场需求。伴随着央行宣布降息降准的决策，3月1日、4月20日、5月11日，已经成为今年上半年中国楼市具有特殊意义的重要日子。

根据融360平台发布的5月份的房贷报告显示，受央行降息的影响，5月份，五年以上住房商业贷款基准利率及住房公积金贷款基准利率双双创下10年最低历史纪录。在多项信贷政策的“组合拳”下，购房者的市场预期已经在发生转变，房企去库存步伐有望加快。

今年以来，央行已经大尺度实施了两次降准降息，但广义货币供给（M2）增速仍在下滑。多家卖方分析师一致预期——降准、降息的步伐再次临近，而且最早6月降息或降准。

“3·30”新政落实速度大幅提高

一项报告显示，全国各地对“3·30”新政的落实速度大幅提高，除一线城市中的上海、广州及深圳以外，全国大多数城市已经基本完成了降低二套房首付的政策调整，二套房贷款利率在5月份也出现了松动迹象。业内人士表示，目前绝大多数二三线城市已经基本完成了降低二套房首付这一动作，相比之下，市场更好的一线城市新政落地速度反而有明显滞后的情况。

5月份，受降息的影响，全国首套房平均贷款利率相比上月降幅明显。如果不考虑降息的因素，单从首套房平均折扣来看，4月首套房平均折扣为基准利率的9.73折，5月份为基准利率的9.66折。由此可见，尽管降息使得银行的利差减小，但银行首套房贷款政策依旧宽松，平均折扣力度再度加码。

距离“3·30”新政发布已经过去近两个月时间，融360统计数据显示，5月这一新政的落地情况相比上月有了明显的进展。全国35个重点城市536家银行中，有382家不同程度地降低了二套房首付成数，占银行总数的71.3%。需要指出的是，在尚未执行二套房新政的154家银行中，广州、深圳及上海已经占到67家。其中，上海新政执行率仅3成，广深更是按兵未动。

二套房利率出现松动

5月份，二套房贷款利率也出现了松动。融360监测数据显示，全国35个重点城市中，共有14个二三线城市共计21家银行二套房贷款利率突破了基准利率1.1倍的底线，出现了松动。

表现在具体市场上，整个5月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市首套房平均利率继4月份之后再次全部下降。但是从利率折扣来看，却是涨跌各半。5月份北京首套房平均利率从9.07折提高至9.08折，深圳从9.61折提高到9.63折，呈现小幅反弹；上海从9.17折降至9.16折，广州从9.53折降至9.44折，折扣力度继续增加。分析师认为，目前一线城市利率水平已接近2009年以来最低位，且楼市近期均呈现回暖的趋势，所以房贷政策在短期内不会再有明显放宽，首套房利率将围绕当前水平小幅波动。

业内人士表示，目前绝大多数二三线城市已经基本完成了降低二套房首付这一动作，相比之下，市场更好的一线城市新政落地速度反而明显滞后。有观点认为，在一系列楼市利好政策的刺激下，一线城市的楼市近期量价齐涨。在此情况下，一线城市的二套房政策或继续收紧，以平抑过热的市场；而部分库存量过大的二三线城市或将持续放松二套房贷款政策，以拉动改善型购房需求，缩短去库存化周期。

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