二手房合同的“猫腻” 你能看清楚吗

在二手房交易方面的投诉中，合同纠纷最多，很大一部分原因在于，合同条款的设置细节不同。

事实上，早在2013年，具有官方意义的规范合同就曾推行，而目前市场上使用的多为中介公司自行设计的合同样本。

为啥不用“官方指导”的合同?购房者如何规避交易当中的合同陷阱?

投诉

房子没买成

两万定金“蒸发”了

为了留在郑州生活，今年5月6日，大学还没毕业的小高，在家人的帮助下，相中了中原区冉屯路的一套房，并签订了房屋买卖合同。

在合同签订前，小高向郑州左邻右舍房地产营销策划公司郑密路店史经理提出疑问：65万元房款无法一次性支付，贷款的问题怎么解决?

据小高的姐姐说，史经理曾向他们口头承诺，贷款不是问题。

合同签完后没几天，史经理提醒他们，贷款买房需要提供收入证明和银行流水，由小高掏钱，他可以协调办理。小高很惊讶：这不是造假吗?万一以后银行查了，怎么办?中介为什么不提前讲清楚贷款的条件?

小高的姐姐认为，对于“造假手续”，中介没有提前告知，涉嫌欺骗。

她说，弟弟在新乡上学，自己家在开封，为此事，她已多次找中介协商，均未果。目前，按揭悬而未决，在得知小高无意买房后，中介已将两万元定金交给了房东。

房东在电话中向小高表示，如果还想要房子，就继续履行合同，办理按揭贷款，如果不想要了，定金不予返还。

就上述事情，史经理向河南商报记者回复称，这些问题，他有权不回答，因为合同签订之前的情形，当事人很清楚，就不需要进行还原了。现在的合同纠纷，属于买卖双方之间的事，和中介公司已经没有关系了。

焦点

二手房买卖合同，你能看懂吗

什么样的二手房买卖合同才是规范的?

郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦说，2013年，协会制定了《郑州市存量房(二手房)买卖居间合同》示范文本，开始在郑州市正式推行使用。按照规范合同，小高所担心的按揭贷款条件不符，在签合同之前完全可以避免。

其中的“按揭贷款”条款描述：乙方确认自己在金融系统无恶意透支或逾期还款等金融征信瑕疵。甲、乙双方于签订本合同后×××个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续。叶琦分析称，上述条款内容是在提醒买方，在不动产大宗交易的合同签订方面，一定要慎之又慎，确保无误后再落笔。

与目前市场上使用的房屋买卖合同相比，该合同文本选择性条款、提示性条款较多，且对易产生争议和纠纷的条款进行细化，还新增了合同附件“房屋状况说明书”，可保护交易当事人特别是不熟悉二手房交易过程的消费者的合法权益。

此外，对于小高所担心的，合同中违约条款“向丙方支付本房产交易总价2%的违约金”，多名二手房经纪人向记者反馈，按照行规，甲乙双方单方违约的话，违约方即使支付违约金，也不会向中介支付，那是买卖双方之间的事。

走访

市场上用“示范合同”的中介很少

近日，河南商报记者在航海东路沿线附近10多家中介门店随机查访，只有1家公司的店面使用上述规范合同。

航海东路一名不愿具名的中介店面经理说，这个是选择自由，品牌实力稍微强一点的中介公司都有自己的法务部，其所使用的三方合同样本都由公司结合市场实际情况，专门制定代表自身品牌形象的合同范本。

对于记者所述的查访情况，叶琦说，很多大的中介公司自己开发使用的合同文本，目前相对比较规范，只是提示性、宣传性的内容相对较少。但不排除个别中介抱有侥幸心理，或压根就不想让消费者知道那么多。

郑州市住房保障和房地产管理局市场监管处相关人士称，曾对规范合同的使用情况进行抽查，督促中介使用正规合同，“但是，目前仍有相当一部分中介公司没用示范文本，对此，我们也很无奈。”

其进一步解释说，“二手房三方合同，不存在网签的问题(网签的是双方买卖合同)，所以就缺乏控制‘阀门’，中介公司用与不用都难以控制。同时，由于合同签约是民事行为，又不能强制要求中介公司使用示范文本，因此，只能通过宣传，鼓励引导市场推广使用。”

未来

中介合同是否规范将与信用评价挂钩

这几年，经郑州市房管局备案登记的经纪机构数量呈上升趋势。据郑州市房管局全面排查，目前，还有许多房地产经纪机构(含分支机构)已取得营业执照，但未在房管局备案登记。

河南商报记者昨日获悉，为进一步规范郑州二手房市场，郑州市住宅与房地产协会正考虑，让正规合同的使用和中介企业的信用评价挂钩，如果其所使用的合同不规范，就扣分并记录在档，还要进行公示。

叶琦表示，目前，上述信用评价测试系统正内部试运行，上线后，所有的备案中介都要使用规范合同。规范合同也在调整，使其更接近市场，更能体现交易双方的真实意愿。

河南嘉同律师事务所律师回新生认为，无论采用何种形式，一旦合同或协议签订，就具有了法律效力，因此，所有条款的内容要弄清，不要勉强签订。另外，为避免产生纠纷，最好在合同后附上费用清单，凡是你想要但是合同中没列明的条款，都应该在附件里显示出来。

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