房企年报密集出炉 聚焦四大关键词

3月底4月初，按惯例是上市公司年报密集发布的时期。尽管在年报发布会上，房企巨头们都表达了矢志转型的决心，但在“白银时代”，赚惯了“大钱”的房企们能否把“小钱”也赚得风生水起，依然要打个大大的问号。

一线

回归一线城市，成为上市房企主流的选择。

就在3月30日二套房首付降低等利好政策发布的当天，万科和首开、千方集团联合体在北京斩获了通州台湖亦庄新城地块。按照市国土局的公开信息显示，这宗土地招标底价为19.49亿元。而昨日，万科也发布了2014年年报。2014年万科实现销售金额2151.3亿元，同比增长25.9%，在全国商品房市场的占有率由2.09%提升至2.82%。

以年报业绩靓丽的万科和远洋为例，一线城市都成为两大房企最看重的战场。“白银时代，住宅开发依然是巨大而且可持续的产业，未来10年住宅仍是万科最具优势的业务”，万科总裁郁亮在年报发布会上表示，万科仍将捍卫和扩大在住宅品牌上的优势。万科董事会秘书谭华杰则表示，新出台的政策对恢复市场信心、提振房地产需求都有积极作用。万科公告的1、2月新增项目情况也显示,公司增加了在上海、南京、杭州、成都等地的土地储备。公司前两个月的拿地面积达到201.4万平方米,同比增长了146%。

远洋地产的年报也印证了这一点，2014年，远洋地产协议销售总额增长12%，突破400亿元，营业额则增加了四分之一，达到389亿元。“远洋正在着手以一级开发的形式，加紧在北京四环、五环之间布局。”远洋地产控股有限公司总裁李明表示。

在远洋地产目前的区域布局中，北京在2014年贡献了营业额的28%，北京区域营业额超过110亿元，来自大连、天津、上海、杭州和中山5个城市的营业额贡献了集团总营业额的一半左右。

2015年，这一趋势正在延续。根据中原地产市场研究部的统计数据，3月销售额排名前20的上市房企在一二线城市拿地比例超过九成;其中,一线城市的拿地比例超过60%。针对三四线城市的过剩风险，标杆房企开始全面回归一二线城市。

“一线城市最被标杆房企看好。特别是降息后,一二线城市的楼市资金面将明显好转。”中原地产分析师张大伟表示。

存货

截至发稿，已披露年报的A股房企有62家，累计存货高达1.6万亿元，同比增长14.6%。据同花顺(300033,股吧)数据显示，其中41家房企的存货同比出现正增长，占比近七成。存货压力，就像浓重的“雾霾”笼罩在房地产市场上空。

具体来看，中洲控股(000042,股吧)、迪马股份(600565,股吧)、华鑫股份(600621,股吧)、万泽股份(000534,股吧)、世荣兆业(002016,股吧)、信达地产(600657,股吧)这6家房企的存货金额增幅靠前，均增长逾70%。中洲控股的存货增速暂居第一位，公司2013年报存货是55.3亿元，到2014年报已攀升至134.85亿元，增幅达到143.8%。从这6家存货靠前的房企来看，高企的存货在一定程度上拖累了公司的业绩。这6家公司中，除了迪马股份、信达地产2014年报业绩出现正增长外，其余皆是负增长，如世荣兆业的净利润降幅就高达97.35%。

而从存货的绝对数量来看，地产板块的存货主要集中在“招保万金”四大地产龙头身上。据数据显示，截至去年末，万科A、保利地产(600048,股吧)、招商地产(000024,股吧)、金地集团(600383,股吧)的存货分别为3177.3亿元、2671.9亿元、1010.2亿元、772.3亿元。其中，除了万科A存货金额同比微降4%外，保利地产、招商地产、金地集团的存货金额皆有所攀升，分别同比增长11.4%、28.7%和0.8%。

宏观层面来看，日前，国家统计局发布2014经济数据显示，2014年12月末，全国商品房待售面积高达6.22亿平方米，已创历史性新高，较上年增长26.1%。事实上，房地产库存“高烧不退”的情况通过A股上市房企的年报中显现出来。

“刚刚出台的楼市新政，对行业肯定是构成利好。目前有很多房企在推盘了。二季度一般都是‘小阳春’，我觉得今年二季度房企销售回升概率会比较大，这有利于帮助房企消化库存。”张大伟表示。

下滑

毛利率和净利率的双重下滑，印证了对房地产行业进入“白银时代”的判断。

以房地产板块最具代表性的“招保万金”来看，毛利率的持续下降可以说是难以逆转的趋势。年报数据显示，除金地外，其余三家上市房企2014年毛利率均出现同比下降。其中，万科2014年毛利率继续下滑1.5个百分点，保利下降0.13个百分点;招商地产降幅则为约6%。

地价大幅上涨，并在房价中占比日益提升，是上述房企毛利率下滑的共同原因。唯一实现毛利率同比增长的金地集团，则是由于公司2011至2012年项目大幅降价，导致2013年毛利率已大幅下降至26.3%。到了2014年，降价项目已结算完毕，从而使得当年毛利率小幅回升。

值得关注的是，作为央企的招商地产，报告期内毛利率大幅下降6%令人大跌眼镜。而事实上，由于低毛利产品集中结算，招商地产在2014年前三季度的毛利率水平一直偏低，单季毛利率分别为37%、34%和28%，但其四季度高毛利项目鲸山九期的结算超过45亿元，令当季度毛利率回升至43%，全年毛利率水平亦回升至37%。

由于毛利率的拖累和各项费用的上升，除保利地产外，报告期内四大上市房企的净利率也出现下降。其中，万科2014年结算净利率较上年下降0.6个百分点，为11.41%。招商地产2014 年净利率为12.7%，降幅为4.21%，与销售毛利率下滑幅度相当。

出乎意料的是，金地集团在毛利率同比上升的情况下，净利率却同比下跌了2.07个百分点，为10.88%。一位资深证券分析师为记者分析，公司净利率下滑的核心原因有三点：其一，计提存货跌价准备使得资产减值损失相比2013年增加了4.35 亿元;其二，公允价值变动收益减少导致投资收益减少;其三，公司赔偿款增多导致营业外支出为1.03 亿元。

净利润同比上升的保利地产则显示出良好的成本控制能力。保利地产年内公司结算毛利率为32.03%，较上年下降了0.13个百分点;但公司销售净利率13.05%，较上年同期上涨0.2个百分点。

相比较这些行业巨头们，更多中小房企体现出营收增长乏力、净利润亏损的状态，大小房企业绩分化更加明显。

伴随着业绩“含金量”的日益下降，房地产行业利润空间日遭挤压已成为不争的事实。分析人士认为，土地成本过快上涨，房价整体涨幅放缓，使得房企的毛利受损。同时，融资成本不断上涨，也蚕食着开发商的盈利空间。

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