楼市会反弹难反转 地产商利润率受到挤压

今年一季度，中国股市已成为全球金融市场最靓丽的一道风景。年初至4月3日，上证综指上涨19.45%，深证成指上涨22.52%，创业板指数甚至上涨70.55%。表现优于全球其他所有主要股票市场。

现阶段全球经济复苏步伐受累于低通胀甚至通缩风险，大宗商品价格持续下跌，需求乏力，作为全球第二大经济体，中国政府也在试图寻求推动疲弱的经济增长，投资者正押注中国政府将推出更多经济刺激措施，以及未来将更容易获得流动性。

实际上，自去年11月以来央行已经连续两次降息；而本周政府再接再厉，针对低迷的楼市，连续出台政策，包括中国央行、银监会、住建部联合发文，降低二套房首付比例至四成；财政部、国税总局则以“财税39号文”，将二手房营业税免征时间从5年下调至2年。

今年“两会”上，国务院总理李克强在政府工作报告中提出，要“支持居民自住和改善性住房需求”，楼市调控放松的预期骤然升温，但在新政出台的时点却超乎市场意料。

各项政策“来势汹汹”的背后，是一季度并不理想的经济数据。去年底连续降息并没有带来房屋销售的增长，40个重点城市一季度新房销售仅和去年同期持平。前2个月全国新房销售更是出现16%的同比下跌。开发投资、新开工、待售等主要指标均比去年更差。

楼市新政出台伊始，业内一度充斥着行业回暖、地产股会应声上涨等乐观声音，但是实际上，从本周地产股的表现看，大家也许高兴的有些过早。

今年以来，中国房地产平均销售价格下降了近五分之一，然而库存水平从9.5个月上升到14.1个月。近年来，很多二三四线城市新房建设发展过快，人均新房销售面积已超过一线城市，但人口、收入增长却远不如一线城市，造成存量高企、消化困难。随着房企急于将库存脱手，利润率受到挤压。

因此，楼市新政出台，表明中国政府对楼市的高度关注和重视，房地产市场会出现反弹，但不是反转。而是否反转将取决于宏观经济能否真正复苏。需要更多时间，我们才能看清房地产行业是否有真正起色。在此期间，无论出台什么样的政策，中国房地产行业仍在转型升级的道路上步履蹒跚。

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