房地产盈利能力不再可期 海外资产配置需求增强

在资产配置的结构中，以不动产为标的的投资产品数量，正以每月1-2%的速度在持续递减。

由于近几年房地产调控政策不断加码，通过投资房地产获利的人群占比明显下降，股票市场的不确定性也使得“规避风险”继续成为投资的首要指导理念。因此，高净值人士投资多元化的趋势愈加明显，除了房地产和股票，固定收益产品、全球资产配置等已经成为主要的投资选择。

利得金融服务集团董事长陈文告诉《中国房地产金融》，据利得中国财富管理研究院的监测结果显示，从去年三季度末开始，在资产配置的结构中，资本市场权益投资产品数量，每个月都会有1-2%的递增，而以不动产为标的的投资产品数量，则每月都有1-2%的递减。

资本市场配置比例提升

“今年的房地产市场，我的预判是偏审慎的不乐观。”陈文指出，无论是从价格、成交量、可售存货，还是在建、土地成交情况来看，房地产市场已经发生了根本性的变化。

“今年在成交和可售这两个指标上可能会有一些放量，但是总的趋势还是偏紧。”陈文直言，从市场供求这个角度，是可以直接下“不乐观”的结论。

实际上，房地产市场的“不乐观”前景也影响到了整个投资环境和投资标的。

截至2014年底，中国可投资资产超过1千万元人民币的高净值人士数量已逾百万人。据利得财富管理研究院报告显示，从高净值客户主要的资产配置来看，货币从股市、房地产向固定收益产品集中，同时，收益也在降低。

利得集团对投资人的调研分析发现，总体来看投资人还是偏好风险较高风险的产品。十几年繁荣的非标市场会逐步萎缩，取而代之的将是中国的资本市场。调研分析还显示，越来越多客户会关注资本市场，也有越来越多的客户将资产配置的比例在资本市场的配置比例中提升。

陈文表示，从操作层面来说，在可预期的时间里，比如两年内，会建议配二级市场投资产品，股权投资产品，甚至是兼具浮动收益的二级市场股权投资和固定收益特点和风险特点的金融投资品。

“这个市场永远要看供求关系，像那些稳定的收益高的蓝筹股，有需求在，当然就会去加大配置。”陈文进一步表示，除此之外，对一些风险偏好较高的投资者，我们也会建议其抓住市场机会，紧扣政策、市场和大众所关注的战略新兴领域，像移动互联网、互联网金融这些，配置一些具有高成长性的资产。

当然，对于金融机构而言，“危”与“机”总是相生相伴。

“之前那么多的主体，现在在建那么多楼盘，甚至建成以后那么多的存货，这个时候往往会出现很多机会型的投资选择，”陈文指出，对于金融机构来说，通过并购基金或者资产证券化的工具，反而会比以往增加一些机会。

地产金融产品配比下降

由于货币供应量相对偏紧、地方债、房地产融资需求量大等原因，使得我国市场利率目前处于高位，政府和企业融资成本高企，财务风险加大。从经济大环境来看，政府和企业更需要一个低利率的环境，将债务和过剩产能逐步出清，利率下行预期增强。

利得中国财富管理研究院认为，地产或进入调整周期，利率的下降将会对房价有一定的支撑作用，但考虑到目前房价处于历史高位，利率的作用相对于货币供应量显得相对次要。通过对过去10年广义货币供应量M2与房地产分析，可以发现M2增速与房地产价格增速存在一定的正相关关系。从长期来看，由于宏观经济去杠杆、去产能，M2增速将大概率处于稳中小幅下降的趋势中。

“按常规来说，利率下行，楼市应该上行。”陈文解释道，现在个人、家庭、企业的资产负债表，资产配置结构已经发生变化。此外，资产的成长性和盈利能力也已经在发生变化。

他告诉《中国房地产金融》，2013年整个家庭资产负债表里面，房地产占到50%的比例。而到了去年，这一数字已经下滑到43%。“如果房产作为投资品，之前十多年只涨不跌，复合回报率起码在30%以上，盈利能力是完全可以预期的。”陈文表示，现在和未来，房地产的盈利能力已经不再可期了。

“展望2015年整个金融服务机构，像利得给投资者做配置方案的时候，房地产作为大类资产，当然在配置建议中还是仍然会坚持做适当的配置。”陈文指出，但从增量来说，地产金融产品，包括地产基金，包括地产债券、融资计划等产品，利得在推荐当中的份额和比例，会降得比以前多得多。“用一个数字表示，基本上是我们过往建议的6成左右，之前是50%，现在我们可能只会建议他配30%。”

海外资产配置需求增强

据利得中国财富管理研究院调查结果显示，超过30%的高净值人士、超过50%的超高净值人士持有境外投资。在已持有境外投资的高净值人群中，有将近60%的受访者表示未来会进一步增加境外投资金额。在目前没有境外投资的高净值人士中，超过50%的受访人士表示计划未来开始境外投资。

从海外资产配置来看，中国高净值客户的需求有几个方面：房地产、海外教育、移民和保险。目前的国情是，中国金融产品的收益率普遍高于海外市场的金融产品。资金的回报如何，往往不是投资者考虑海外资产配置最关键的因素。他们更关心的是一些其他功能。比如移民、子女教育，包括一些风险的规避，资产配置的全球配比。

调研结果显示，约60%的高净值人士表示自己正在考虑或已经完成投资移民，超高净值人群中该比例超过70%。另外，数据显示，全部受访者中有约10%表示自己不移民，但会为子女办理移民。他们希望通过投资移民为子女教育创建平台，为子女海外学习生活做好铺垫。

子女教育也是富豪最关心的话题之一，而送孩子去海外留学已成为安排孩子教育的首选方式，8成富豪计划让孩子接受海外教育，其中64%计划在大学前送孩子出国，高中被认为是最适合出国留学的时间。出国留学的平均年龄为17岁，大约在高中二年级。

英语国家是主流海外教育目的地，美国、英国、加拿大在过去五年中稳居前三。选择瑞士的比例有所上升，超过英语国家澳大利亚，位列第四，而日本掉出前十。此外，一线城市富豪更加青睐美国作为留学目的地，而二三线城市则更加青睐英国。

值得注意的是，主要的国际留学目的地，往往也是流行的海外度假房所在地，澳洲、加拿大和美国位列海外度假房所在地前三名。而随着瑞士留学的增加，瑞士海外度假房购买也有所上升。另据预测，美国将是海外置产的首选目的地，尤以西海岸为主。

另外，近年来国内的环境问题加剧亦成为高净值人士考虑投资移民的原因之一。部分受访者对于国内空气、饮用水以及食品卫生安全等问题表示担忧。伴随着投资移民趋势的持续，中国高净值人群对移民相关的金融、税务和法律咨询等综合服务的需求将进一步扩大。

来源：中国房地产金融

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