评论：房地产市场应寻求新的均衡 加速去库存

近十年来我国房地产业步入了超速发展的快车道。房地产对经济社会的影响既深且广，史无前例。然而，在一片火热的同时，房地产业积累的问题也日益突出。尤其在经济结构、人口结构、社会财富结构发生重大变化的今天，房地产业的处境已悄然生变。当前最突出就是去库存问题。房地产的加速去库存不仅对行业发展有直接影响，而且也关乎稳增长的宏观调控目标能否实现。

——亚夫

过去几年里，中国房地产非意愿存货大幅增加，直接拖累了房地产业的持续发展，也增加了经济下行的压力，土地财政捉襟见肘，金融风险上升。因此，房地产业的有效去库存化是稳增长目标得以实现的重要条件。

中国房地产市场去存化的途径多样，既有市场自身调节的主动去库存化，也有外生性的政策驱使的被动去库存化。主动去库存的途径是开发企业主动地压缩投资与减少市场供给，并通过调整价格水平，使市场供给逐渐地与需求相适应。宽松货币政策与积极财政政策、政府“托底”社会政策会使房地产业去库存化远远快于单纯市场价格机制的均衡调整过程；地方政府放松对房地产市场需求行政管制，释放了房地产市场的需求活力。

随着稳增长政策力度不断加大，效果逐步显现，政府对房地产信贷的持续放松，在地方政府对土地财政收入下降的切肤之痛后，房地产市场成交的回暖不是昙花一现，而是新一轮的持续过程，将从一线城市逐渐向二、三线城市扩散过程，中国房地产业将迎来加速去库存化的时期。这是房地产寻求新的均衡过程，也是经济新常态下稳增长的重要条件之一。

彭兴韵费兆奇

中国房地产库存变化的趋势

新世纪以来，中国房地产信贷创造了市场的极大需求，成为新世纪以来中国高增长的巨大拉动力量。但随着房地产开发量的增长，房地产市场的供求关系也发生了重大变化。在此背景下，中国房地产销售面积的累计同比增长率出现了趋势性的下降，表明中国房地产市场的供给持续地大出有效需求。

回顾过去，新世纪以来，中国房地产销售面积增长率出现了三次峰值，四次谷底。

第一次谷底是在2001年，那时，中国仍没有摆脱亚洲金融危机后的通缩影响，银行信贷紧缩，对住房抵押贷款的供给不足，压制了房地产市场需求。第二次谷底是在2008年第四季度，美国次贷危机的冲击使中国房地产销售面积增长率急剧下跌至-20%左右。随后，在政府大规模经济政策刺激之下，销售面积增长率大幅反弹，但持续时间不长，很快又进入到了一个下降周期，2012年第2月达到又一个谷值，是时销售面积增长率为-14%。随后，该增长率的下滑月所收窄，但直到当年11月份，销售面积增长率都为负。2013年2月房地产销售面积增长率出现了爆发式增长，达到了49%。但这样的增长只是昙花一现，没能持续，随之而来的是销售面积增长率的持续下降，乃至2014年全年和2015年前4月的销售面积增长率都一直为负，形成了房地产销售增长率的第四次谷底。

房地产销售面积增长率与房地产开发投资增长率的变化，会最终影响房地产库存的变化，在经过一定时滞效应之后，房地产库存的变化又会反过来影响房地产销售及投资的变化，并最终影响房地产的价格。虽然房地产销售面积增长率波动剧烈，但房地产的库存面积却一直在不断增加。

例如，在房地产销售面积增长率的波动中，待售商品房面积一直在不断增加。2000年初，待售商品房面积仅为6655万平方米，到2008年初，该数值上升至了11321万平方米，8年间增长额不足一倍。从2008年开始，房地产非意愿库存上升的速率越来越快，到2015年4月末，待售商品房面积大幅增加至了65681万平方米，是2008年初的近六倍。

进一步看，2012年以来，房地产待售面积每隔12个月都至少以1亿平方米的幅度增加。不仅待售面积的绝对值增长到了历史最高值，待售面积与上年度销售面积之比在2015年4月末也达到了约54%的历史峰值。这些数据表明，目前是中国房地产市场去库存化任务最重的时期。

房地产非意愿库存上升的经济后果

房地产业非意愿库存的持续上升是过去若干年中开发商过度投资、房价过快上涨抑制有效需求的必然结果。我国经济产生了一系列的影响。

首先，直接拖累房地产行业的发展。

1．不断增长的房地产非意愿存货加大了开发商资金回笼的压力。

这体现在，2014年下半年以来，现房销售占比明显上升，期房销售占比下降。销售结构的变化对房地产企业的“资金链”造成了较大的冲击。截至今年4月，房地产企业到位资金36279亿元，较上年同期下降2.5%，这主要源于，“其他资金来源”（包括定金及预付款和个人按揭贷款）下降。它们在2014年就已经大幅下降，2014年定金及预售款总计为30238亿元，比2013年下降12.4%；个人按揭贷款13665亿元，比2013年下降2.6%。

2．房地产业的盈利能力明显下降。

中国房地产业的净利润率在2009年一度达到16.64%的高水平，净资产收益率在2013年也一度达到14.79%，这导致大量资本涌出房地产领域和过度投资；但随着非意愿库存上升，反映房地产企业盈利能力的净利润率和净资产收益率均出现了明显下降。同样地，ROE和ROA也出现了下降趋势。

虽然房地产业盈利指标表明房地产业暴利时代正在逐步结束，有利于资本在不同行业间更均衡地配置，是中国经济结构调整的内在必然要求，但须注意的是，房地产行业恰恰是中国高杠杆行业之一，高杠杆化特征使得房地产行业的风险对资产收益率的变化极为敏感，金融的宏观稳定也在相当程度上维系于房地产的稳定。

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