三四线库存高企 去存量化是救房市当务之急

    据国家统计局的数据，截至今年10月底，商品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。其中，住宅待售面积增加1180万平方米，办公楼待售面积增加56万平方米，商业营业用房待售面积增加709万平方米。房市高库存主要集中在三四线城市，销售量放缓是库存高企的直接原因。

    随着房地产步入常态化发展，地产行业已不再是过去十年高速发展状态。房企普遍需要开始适应规模天花板状态下的生存模式。在信贷趋紧、市场预期转向等因素影响下，2014年以来，中国多数城市楼市出现成交量同比下滑、库存积压的状况。由于市场存量压力大，房价正处于下行寻底的过程。近期陆续出现各地政府松绑楼市调控的迹象，住建部也提出：除北上广深一线城市外，其他城市限购可自行调节。这一举措尚不能解读为政府要大力救市，但相对以往态度，已为政策调整留出余地。

    相应地，房地产市场需求正在经历阶段性低点。主要原因在于，在国人“买涨不买跌”的独特心态驱使下，不少需求正陷入观望。加之不少中小城市自有住房率高，需求增速放缓。这是近期房地产市场成交量低迷的重要原因。不要奢望政府“救市”，当前需要的是更有效的举措来增加有效需求规模，尤其大量的改善型刚需，也是需要支持鼓励的刚需。

    去年的楼市类似2008年末及2011年末的行情，处于3年一度的周期性下行通道。“不加压，不刺激”似乎成为管理层维稳性调控思路。虽然，政府和央行都在喊话“支持首次置业刚需”，但效果不明显。随着房地产市场持续低迷，多地祭出救市政策。这些政策以松绑限购为主，部分城市甚至演变为“限降令”。

    从实际效果看，这些走在“红线”边缘的政策不仅战战兢兢，而且多显得不得要领。在当前房地产业正在由增量市场转为存量市场的背景下，着眼存量、防止产业盲目扩张显得尤为重要。

    当前的房地产市场，在一片紧张氛围下，市场观望拐点或希望降价成为主流，尤其是多数二、三线城市的住宅存量及存销比的确不容忽视。既然存量过度，就应该降价销售才能盘活存量，消化存量的正解也只能是降价销售。但矛盾的是，此前杭州等地的降价潮，却遭遇来自地方的限价狙击。由此可见，那些有着松绑楼市冲动的地方政府，其实并不想顺应市场潮流，让“看不见的手”去常态化地消化存量，而是希望用传统的政策背书、货币政策放水等手段，激活当地楼市，以实现土地财政开源和刺激经济增长的目的。但这样刺激楼市显然有悖调控之初衷，也会使楼市重蹈泡沫覆辙的老路。

    房地产市场出现供过于求的情况很大程度上是由于缺乏对需求层级研究，未能做好供需准确对接。为拉动地方经济，追逐土地财政，缺乏对市场供需实际考量，使不少住宅房处于空置或过剩状态。为避免这种情况出现，构建完善的住房供应体系极为重要。一方面，加快个人住房信息系统、不动产登记系统建设和联网，使房屋产权明晰，摸清“家底”，从而有助于差别化信贷、税收政策的实施。另一方面，加快房地产税制改革和立法，通过税收等手段，提高房屋持有成本，促进存量房源的释放，以稳定供需关系。同时，加快推进土地、户籍等制度改革，促进人口有序流动。城镇化进程加速，将对消化存量房屋、缓解供应过剩大有裨益。

    如何消化住宅存量，地方政府应有所为也应有所不为，既要放弃不切实际的货币政策开闸，也别指望松绑本地楼市，权力之手不可习惯性地干涉楼市。让市场调节，让开发商选择合适的价格消化存量，才是符合经济学常识和民意期待的选择。

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