最高层喊话去库存，政府和房企都做了什么？

    近期，万科重庆推出一个“租金抵房款，房款抵租金”的活动，活动一经推出便引来业内一阵议论，万科采用这种锁定租客去库存的创新营销手段也是够拼的。如今，中央最高领导层连续强调去库存，地方政府、房企也是绞尽脑汁想怎么去库存。去库存已经成为令中央、地方、开发商都倍感头疼的问题，今天我们就谈一下去库存这个话题：

    1、为什么房地产市场要去库存？

    2、为去库存政府做了什么？

    3、实际操作中，房企如何去库存？

    为什么房地产市场要去库存？

    在中国的经济中，如果说有哪个行业最让领导头疼和纠结，那一定是房地产业了——靠它不行，不靠它也不行，而十多年来房地产行业也时常与楼市调控相伴。这么多年来，虽然政府很少承认房地产行业的支柱地位，但行业对中国却实实在在推动了中国经济的发展，为GDP增长做了不少贡献。如今，中国经济形势一直在恶化，GDP增速节节下滑，不断击穿全国人民和高层的心理底线。为救市，政府不得不重新拉回房地产业，然而这个曾经为中国经济带来快速增长的行业同样面临着巨大的生存问题，恶劣的宏观经济形式也造就了房地产市场的低迷。

    从国家统计局最新发布的数据显示，截至10月末，中国商品房待售面积68632万㎡，比9月末增加2122万㎡。其中，住宅待售面积增加1180万㎡，为历年最高。从需求来看，超6.8亿的待售面积也提出了去库存的压力。

    除了这么高的库存量，房地产投资增速连续下滑，截至今年10月份房地产投资78801亿元，同比名义增长暴跌至2%的增速，比1-9月份回落0.6个百分点；前十个月，房屋新开工面积下降13.9%，房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%；土地成交总额为5794亿元，下降25.2%，降幅收窄2.3个百分点。从供给看，无论房地产投资、新开工还是购置土地等都显示房地产市场仍处于疲态。

    正是因为这样的市场形势，“去库存”任务逐渐被提升至前所未有的高度，不仅2015年要去库存，2016年或者更长的时间楼市主基调仍将是去库存。

    为去库存政府做了什么？

    既然政府想通过房地产业重新拉动中国经济的发展，在现有的情况下就必须积极救市，出台一些楼市刺激政策。也就是从去年限购的取消拉开了楼市救市的序幕，随后，央行从去年11月开始了6次降息、4次降准；二套房首付比例将至四成；取消“限外令”；放宽公积金贷款条件，下调公积金贷款利率，下调公积金首付贷款比例，上调公积金贷款额度等一系列的公积金新政出台；9月30日，首套房首付款比例下调至25%；短短一年多的时间，政府为了救市出台来一个又一个刺激政策。

    而近期，国家主席习近平和国务院总理李克强多次在不同场合谈到房地产，并传递出“去库存”的明确信号，也预示着新一轮的楼市刺激政策即将推出。而就李克强总理强调的“以加快户籍制度改革带动住房第消费”，未来政府或将推出更多执行细案力推农民工购房来缓解三四线城市的高库存问题；也有一些业内认为，目前一些地方政府正在收购存量商品房为保障房，这种货币化安置或将成为去库存的另一热点模式；此外，降低购房门槛也能进一步刺激住房消费，在业内看来，未来楼市仍有首付比例下调、央行降息降准的预期。

    实际操作中，房企如何去库存？

    尽管政府出台了一系列的救市政策，但对房企来讲日子并没有多么好过。从事房地产业的人都感受到了这个冬天的寒冷，如今他们见面想必都会问你们房子卖得怎么样？怎么卖出去的？各大房企都在绞尽脑汁、想方设法的赶紧去库存，那么实际操作中，他们做了什么？

    首先，看一下近期炒得火热的万科，万科近期就在重庆推出了首个长租公寓，在推出这个长租项目的同时推出了“租金抵房款，房款抵租金”的活动，这一活动被一些人解读为“先租后售”且这一活动或将血洗市场，让众多小房企消失在市场中。然而对于这一活动，万科称他们所说的客户租赁的公寓和未来购买的住宅是两类不同的产品。实际上是采用与住宅销售联动的营销方式，对于申请长租公寓的租客提供购买同项目或其他项目时不同的优惠政策。这种万科版去库存思路也就是通过锁定租客去库存。不得不说作为住宅界的龙头，万科似乎总是走在别人的前面，其推出的活动虽没有到颠覆现有销售模式的程度，但却可以视作一种新的营销手段，一种新的去库存方法。

    说到这里就要说一下在今年10月份首个完成年度销售目标的恒大集团。恒大集团为完成销售目标在4月份全国范围内推出无理由退房，这一政策的实施确实也为其销售目标的完成做出了贡献。当然除了这一营销手段，一些优惠政策的推出也功不可没，比如在郑州恒大系列产品全部推出低首付活动，恒大御景湾首付1.8万住高层3房、首付15万起住洋房、购房立享受300元/㎡政府补贴；郑州恒大山水城首付两万起买95-106㎡御湖高层；恒大翡翠华庭首付8万起买89—143㎡华美大宅；恒大绿洲两房首付3万起，轻松置业。

    除了以上提到两大房企，郑州房地产市场中的各大房企也在用不同的营销手段进行去库存，比如郑州市场上推出大量折扣优惠及低首付活动：思念果岭国际社区的首付3万起住果岭球场洋房；九锦台二期首付2万买两房、首付3万买三房；和昌悦澜首付6万8起，免息一年；壹号公园5000享0首付，3年免月供优惠；南熙福邸首付5万，最高钜惠5万元；开祥御龙城首付5万起扎根城央；悦府海棠0首付，3年免息。

    此外，房企为了去库存，不断拓宽营销渠道，运用电商、分销等营销手段达到销售目的。宏光协和城邦、上品新天地、郑西鑫苑名家等众多项目与不同的网站签订电商合同的电商，有的项目甚至可以让三四家媒体同时进场；而对于分销，房企更是除了借助媒体的营销渠道外还与一些金融机构等其他圈层渠道签订分销协议，目前绿地滨湖国际新城、瀚海晴宇、康桥悦岛、和润林湖美景、国宾中心、万创学区1号、阅山公馆、荣立鸿鹄嘉苑、凯旋城、美侨世纪广场等众多项目都纷纷加入了分销的队伍。

    写到最后让我想起了前几天建业胡葆森所说的一句话：在互联网时代，你们这些80后，还用传统的老的营销方式、思维方式在运营一个项目，你们觉得面对60多岁的老头子跟你们谈创新的时候，是你们的悲哀？还是我的悲哀？确实，在这个时代，只有不断创新，才不会被淘汰。尤其是对目前有巨大去库存压力的房企来讲，更需要创新营销手段。

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