一张神图看清中国楼市拐点 明年房价将上涨

    近日，国泰君安首席宏观分析师任泽平在论坛上表，目前，中国正处在一个增速换挡的时点，主要来自于房地产长周期拐点的出现。人口红利结束之后，人继续往大城市迁移，未来10年一线房价再涨一倍，三四线涨不动，房地产投资零增长。

    这种行业拐点，有点像黄金十年已经终结，其后，关于“白银时代”的类似说法。经过2009-2014年的演变历程，现在更有条件根据行业数据，确定性的划分黄金时代和白银时代的时间节点。

    其一，看量。回顾全国商品房成交量，1998年是中国房地产业的重要节点，这年国家出台了著名的房改文件“23号文”，从而解放了房地产业的生产力和市场需求。而之前，经历了1992-1993年商品房屋成交面积的高增长，主因是海南楼市泡沫较大。1993年6月凶悍调控后，海南泡沫破灭，其后全国商品房成交量增幅大幅回落。

    1998年开始，商品房成交重新步入高增长通道，直至2007年，年度增幅10年当中有7年超20%。在国际金融危机的冲击下，2008年全国楼市低迷，出现约15%的负增长。而政策强刺激之下，2009年再度疯狂，大增约44%。

    值得关注的是，2010年开始，增幅回落至20%以下，其中2011、2012年低于10%，2014年下跌7.6%。从这一指标分析，2010年便是全国房屋成交量的分水岭，之前十年左右属于高增长，其后步入中低增长。

    其二，看价。回顾全国商品房价格走势，同样是1992-1993年异常火热，其后涨幅回落，市场降温。1998年之后，全国商品房成交量先行步入快车道，而直至2003年，房价都在5%以内的小涨区间徘徊。直至2009年出现23%的历史较大涨幅，其中只有2008年出现约2%的小跌。

    而从2010年开始，房价涨幅下了一个台阶，直至2013年，皆保持7%上下的中速上涨，2014年则基本持平。这就意味着，1998年房改之后，行业与项目暴利时期，主要集中于2004-2009年。全行业的好日子，自2010年，尤其2011年就已结束，只剩下结构性牛市。

    其三，看供求。国家统计局有一个指标，商品房待售面积，指代已竣工但未售出的房屋，虽然不含预售房源，但观察其历史变化数据，可知全国库存压力变化。回顾过去20年，除了2004年和2007年库存量曾出现小幅下滑外，整体趋势保持增长。

    截止2015年10月末为68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。这也是国家高层所担心的最大困难。值得关注的是，2011年之后库存持续快增，即便是市场回暖的2012-2013年，全国库存上涨势头也没减弱，说明在一线和部分二线城市楼市繁荣的同时，很多三四线城市依然显著供大于求，没有出现实质性回暖，全国市场分化趋于加剧。全国去化周期正在远离底部，这将制约房价上涨空间。

    其四，看利润。房地产行业、企业、项目利润率的变化，总体与房价变化相一致。从总体上观察，全国房地产开发企业的营业利润率，从2000年1.6%持续递增至2010年的14.2%，而从2011年开始调头向下。2013年和2014年的相关数据尚未看到，事实肯定是继续下滑，已低于10%。

    也即，2010年就是房地产黄金十年的最后一年，至今暴利时代已经离去。

    其五，看投资。进入本世纪以来，除了2008年受国际金融危机冲击只有16%，其他年份皆超20%。反映出这一期间，开发商投资热情高涨，房地产也成为拉动经济增长的核心引擎和支柱产业。

    但是从2012年开始，这一指标连续三年都在20%以下中速增长区间徘徊，2014年只有12%左右，再创十几年新低。2015年前10月只有2%。相比房屋成交量与成交价，房地产开发投资存在一定的滞后性，因此也可以认为2011年投资增速就已开始发生变化，进入白银十年的节奏。

    总体而言，从2011年开始，诸多指标开始降速，行业告别高增长，步入中增长阶段，也即白银时代，2011年就是中国楼市的长期拐点。根据城镇化、人口、经济、住房饱和度等指标，白银时代已由2011年开始，持续至2020年前后。这一期间，全国楼市不太可能暴发危机与崩盘，但行业成色明显减褪。

    一张神图，告诉你明年房价走势！

    今年以来，全国多数一二线城市房价上涨了，其中少数城市涨得特别火爆。那么，到底是什么原因呢？

    其实，决定房价走势的原因有很多，要分时间跨度来分别看待，比如影响房价长期走势的核心因素是人口，影响房价中期变化的核心因素是经济，影响房价短期变化的核心因素是货币。

    接下来，我跟大家分享一张关于货币的神图，它比较好的解释了房价何时涨与跌！

    看货币，主要有两个指标，货币供应量与货币价格。

    经济学者多用M2代表货币供应，我更喜欢看M1的变化。因为M1的波动情况直接反映了企业的资金宽裕程度，如果企业资金充沛，大量资金结余在银行的活期账户，M1快速增加，说明经济向好，企业经营活跃，同时股市和楼市也向好。反之，则低迷。

    关于货币价格，我常用银行间拆借利率，它是当前中国市场化程度最高的利率之一。利率高则不利于股市和楼市。反之则有利。而且，利率直接受到货币供应量的影响，货币供应量越大，银行拆借利率越低；货币供应量越小，银行拆借利率越低。两者之间呈现出负相关关系。

    看下面这张神图。2007年7月，M1增幅达到峰值，随后银行间拆借利率开始向下波动，并于2009年3月触底；2008年11月，M1触底，银行间拆借利率于2009年3月震荡上行，并于2011年6月触顶；2010年1月，M1增幅创下历史新高，2011年6月银行间拆借利率向下波动，于2012年5月创下阶段性低点；2012年4月，M1增幅跌入谷底，而银行间拆借利率于2013年6月创下历史新高(银行闹钱荒)。2013年1月M1增幅触顶，2015年5月银行间拆借利率达到阶段性低点，当前处低位。

    什么时候利好楼市呢？

    第一次，2009年至2010年，市场货币流动非常宽松同时利率水平持续低位运行，对楼市推动作用明显；

    第二次，2012年下半年至2013年一季度，M1增幅上行，利率平台盘整，也小幅度的利好楼市。

    第三次，今年以来，银行间拆借利率大降。

    一般而言，银行间拆借利率在高位区间时，开发商融资困难，房贷发放也呈紧张态势；这种情况下，楼市降温，房价环比增幅逐渐收窄，等银行间拆借利率到高位区间的后半段时，环比房价开始出现实质性下降。

    比如：2007年9月至2008年10月，银行间拆借利率处在高位区间，楼市于2008年1月份开始降温，并且房价于2008年8月出现环比负增长；2011年7月至2012年4月，银行间拆借利率处在高位区间，房价于2011年10月开始出现环比负增长。

    与上述相反，当银行间拆借利率在低位区间时，房地产融资面较为宽松，有利于房价上涨。比如：2008年12月，银行间拆借利率从高位快速下跌，2009年3月，房价环比就扭跌为升，可见银行间拆借利率明显下降时，楼市会快速升温，房价环比增幅很快转负为正。

    2014年3月，银行拆借利率降至阶段性较低水平，房价环比增幅自2014年8月开始上行，于2015年5月转负为正。而2015年5月，银行拆借利率重新降至1.4%的历史低点，是推动房价上行的重要因素。

    分析完这些数据与逻辑，你也就明白了：为何今年房价会上涨！

    可以预计，明年货币依然宽松，因此全国房价总体仍将向上！

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