二线城市地王频出 平均溢价率高达100%以上

     近期土地成交数据显示，南京、苏州等二线城市高价地频出，地价走势已经开始向一线城市看齐。根据相关统计，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占据8个名额，部分二线城市平均溢价率高达100%以上。
　　今年前4个月，南京成交的15幅含住宅地块中，拍出7个区域“地王”；4月上旬，苏州拍卖的13幅地块刷新3个区的“地王”纪录，而5月24日，苏州有11宗地块进入拍卖程序，其中有8宗限价地块，这8宗地块最终成交时，有5宗土地的溢价率超过100%。4月底，合肥出让6宗地块，单日揽金超过110亿元；同样在4月底，厦门总价和单价双料“地王”产生；而5月24日，武汉也成功出让8宗地块，其中汉阳区的一宗地块经过10多家房企50多轮竞争后，被9.72亿元夺得，溢价率为173%。宁波、福州等地也相继出现区域地王。
　　中原地产首席分析师张大伟表示，有些地方已经出现面粉比面包贵的情况。以溢价率100%作为地王计算的话，今年全国住宅加上商品房一共出现150多个地王，其中有90多个出现在二线城市，价格非常非常高。目加上一线城市地价比房价还高，整体而言，市场非常疯狂。
　　根据相关梳理统计，2016年以来土地成交金额排名前十的城市中，二线城市占到了8个，苏州、南京、合肥，平均溢价率高达100%以上。
　　张大伟指出，第一个特点是二线城市火热，它的表现甚至超过一线城市。第二个特点是二线城市之间有明显分化，南京、苏州、合肥、杭州、厦门这几个城市地王出现的数量远远超过其他二线城市的总和。
　　某房产投资企业董事长前几日曾向媒体表示，2015年，他们刻意避开一线城市过热的土地市场，选择进入济南、南京、成都、西安和武汉等二线核心城市获取价格合理的土地，完成在这些城市的土地储备布局。而近期，一些一线城市相继出台了调控政策，尚处在收紧时期，而部分二线城市暂无相关调控，市场也相对较热。
　　张大伟分析认为，2016年4月公布的70城房价数据中，二线城市的房价涨幅已经超过一线城市。房价上涨的情况下，地价也是逆推上涨。第二个原因是和资金推动下的供需结构紧张有关系。在这些出现地王的城市，目前的库存非常紧张，基本上去化周期都在2-3个月，房企有非常迫切补库存、补土地的欲望。
　　与此同时，三四线城市去库存的压力，也让房企将二线城市当做拿地布局的主战场。张大伟认为，对房企来说，现在选择进入三四线还是比较谨慎的。因为不论从流入人口和房地产去化率来看，目前一二线城市依然是人口净流入需求比较旺盛的区域。即使是出现一定幅度调整，起码去化率可以得到保证。但是三四线对于过去已经出现积压的城市来说，企业再拿地的意愿就没有那么强烈。
　　而在5月18号，苏州市国土局放出“大招”：当时即将拍卖的10幅地块设置最高报价，超过报价的将终止出让。而昨天，南京市政府有关部门也表示，南京将采取有力措施，严格落实控地价、控房价的“双控”要求。措施中就包括：实行土地出让最高限价办法，在热点区域的住宅用地出让时，由市政府设定地块土地出让最高限价，对竞买人报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。
　　南京林业大学城市和房地产研究中心主任孟祥远指出，一些热点的二线城市，目前在全国楼市的表现非常突出，包括南京、苏州和合肥等城市，房价涨幅高。这样的情况下，市场有个预期，可能一些热点二线城市会进一步收紧政策。现在市场有个转向，按照分类调控的精神，一些二线城市是有可能出干预措施的。

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