同策张宏伟：楼市火爆的谎言与更大的陷阱！

    国家统计数据显示，2016年1-5月份，全国房地产开发投资34564亿元，同比名义增长7.0%，增速比1-4月份回落0.2个百分点。其中，住宅投资23118亿元，增长6.8%，增速提高0.4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。由于一线城市、核心二三线城市房地产市场复苏和好转，房地产投资增速也出现快速回升。

    1-5月份，商品房销售面积47954万平方米，同比增长33.2%，增速比1-4月份回落3.3个百分点。其中，住宅销售面积增长34.2%，办公楼销售面积增长44.0%，商业营业用房销售面积增长18.1%。商品房销售额36775亿元，增长50.7%，增速回落5.2个百分点。其中，住宅销售额增长53.4%，办公楼销售额增长72.8%，商业营业用房销售额增长21.2%。

    另外，国家统计局数据显示，2016年一季度经济企稳，经济增速为6.7%。随着房地产投资增速与销售增速的回升，中国经济企稳的迹象开始显现。也就是说，一季度中国经济企业的主要原因是由于房地产投资和销售的大幅回升导致的。 但是，从5月份关键经济指标表现来看，其实，经济仍然面临下行的压力，复苏的态势并不明确，通过楼市回升拉升宏观经济增长的做法也成为一个美丽的谎言。那么，作为房地产从业人员来讲，今年1-5月房地产投资与销售的回升是否是好事？未来楼市预期如何？今年1-5月房地产投资与销售回升的背后还有哪些问题？这其中是否有更大的“陷阱”等待着我们去解决？

    首先，美联储预计7月加息25点，美元进入加息通道(加息是迟早的事情，不必纠结是7月还是随后的9月)，国内资本继续外流，国内货币政策也开始收缩，上述国内外货币政策走势对中国楼市是“利空”，有可能背后隐藏着更大的陷阱。

    从美国来看，联储会议在6月15日召开，英国脱欧公投6月23日举行，美国不能不考虑万一脱欧派胜出对汇市的冲击和美元失控式升值的风险。笔者仍认为夏季加息可能性较大，不过将最可能的时间点从9月移至7月，看7月加息25点，年底前再加息25点。这样，美元进入加息通道。

    按照上述分析逻辑，美元进入加息通道后，全球资产配置方向转向美元资产或房产，全球资本也会向美国流动，对于中国来讲也是如此，资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例，两年前，中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右，然而，自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后，中国的外汇储备大幅减少，截止目前为止，已经降低至3.2万亿美元。当美元进入加息 通道之后，预计未来1-2年中国的外汇储备就有可能降低至2-2.5万亿美元。这说明，未来国内资金还会继续“外逃”，那么，这些资金逃到哪里？显然，转向美元资产或房产。这对中国楼市来讲是不利的，有可能这背后是更大的“陷阱”。

    从中国来讲，北上广深等一线城市、一部分核心二三线城市楼市“地王”与“日光盘”频现，短期内来看，上述城市的投资价值变低，投资客不会再关注市场已经出现过热的城市。此外，近日“权威人士”发表对宏观经济、房地产看法之后，中国的货币政策也正在转向。5月13日下午，中国人民银行发布数据报告，4月末，广义货币(M2)余额144.52万亿元,同比增长12.8%，增速比上月末低0.6个百分点；截止2016年4月末，社会融资规模存量为145.59万亿元，同比增长13.1%。当月社会融资规模增量为7510亿元，比去年同期少3072亿元。货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩。这对于今年下半年及2017年房地产市场来讲不是一件好事情。

    其次，从房地产市场的角度来看，今年1-5月房地产投资与销售的短期回升当然是好事，但是，当前房地产投资回升与销售的回升仍然缺乏经济基本面持续企稳、回升的支持，房地产投资与销售回升仅仅是因为拉动宏观经济增长需要，而不是经济基本面回升带动的楼市需求的回升，这不利于房地产市场平稳健康发展。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，经济复苏企稳仍然存在不确定性，一是因为国际经济环境仍然不乐观，国内经济环境也不乐观，短期内经济复苏的基本面并不是太牢固；二是，国内现行的各类改革尚未有实质性效果，改革的红利对于经济复苏来讲短期内很难那么快兑现；三是，今年1-5月房地产投资与销售复苏的势头虽然有，但是仅仅是因为拉动宏观经济增长需要，而不是经济基本面回升带动的楼市需求的回升，这样的增长缺乏可持续性，并且从1-5月房地产投资和销售增速的角度来看，已经开始小幅回落。

    第三，从房地产投资回升的角度来看虽然房地产投资回升了，但是主要是基于一线城市、部分基本面较好的二线城市的房地产投资的回升拉动，仔细研究发现，这背后其实是“地王”频出楼市过热的结果，比如北上广深一线城市、苏州、南京、合肥等部分二线城市。5月初， 上述热点城市“地王”现象继续，比如，5月11日，上海土地市场泗泾、南桥新城“地王”频出，5月13日下午，葛洲坝、金茂、融创等房企又北上南京拍出南京河西南部“地王”，单价45213元每平米，超越上海建工“地王”42561元/平米，成为南京新单价地王，直追上海。而这一天南京拍卖7宗地，其中包括4宗纯宅地，3宗商住混合地块，一日土地竞拍吸金近250亿元。5月底，尽管合肥有了土地限价政策，但是又有不少“地王”出现，“面粉贵过面包”的现象再现。

    从“地王”频出的角度来看，由于一线城市、部分基本面较好的二线城市地价成本的大幅回升，这些城市的楼市也将面临投资风险，也就是未来这些“地王”项目在销售的时候势必会遇到问题，这也是当前上述城市房地产投资回升背后较大的投资“陷阱”。因此，当前一线城市、部分基本面较好的二线城市“地王”频出拉动房地产投资的回升的现象，对于未来楼市平稳运行，房地产投资持续回升也不是一件好的事情。

    第四、从一线城市、部分基本面较好的二线城市以外的城市（部分二线城市、大部分三四线城市）来看，这些城市的房地产投资的回升并不是好事情，因为本来这些城市就存在去库存压力，如果此时房地产投资再次回升，也就意味着楼市库存也会进一步增加，这些城市仍然将面临去库存压力。因此，此时，房地产投资的回升对于这些城市也不是一件好事。

    第五，从销售的角度来看，一线城市、部分基本面较好的二线城市由于2015年下半以来（包括今年一季度）大量需求的透支，未来楼市需求持续释放仍然存在很大的变数。理由有两个：

    一是上述城市面临新的调控压力，从调控政策走势来看，京沪深楼市政策已经从严调控了，其他城市比如南京、苏州等也面临调控进一步从严的风险，二是，从同策咨询研究部的研究结果来看，今年下半年上述城市将进入市场调整期，那么，届时一线城市、部分基本面较好的二线城市房地产销售回升的局面将就此而止。因此，上述城市销售的回升的背后也会面临短期内市场进入调整期的“陷阱”，对于从业人员来讲，当前的销售回升真的不必乐观，未来即使上述基本面较好的城市仍然面临较大的销售压力。

    最后，再次提醒一下大家，在中国城镇化率已经接近60%的市场背景下，楼市已经进入下半场。从楼市下半场特征来看，房地产行业增速下滑趋势势在必然，此时，房地产行业需求不再会有过去“黄金十年”的辉煌。因此，不要再期望此次房地产投资回升与销售回升会带来更多的房地产市场机会。

    从上述分析来看，1-5月中国房地产投资回升与销售回升反而会因为楼市已经进入下半场而隐藏着更大“陷阱”。这个“陷阱”就是一线城市、部分基本面较好的二线城市面临着地价攀升的投资风险，部分基本面不好的二线城市、大部分三四线城市面临更大的“去库存”压力。

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