郑州城改模式被打破，你家的地还是你家的吗

    最近在土地市场有这样一句话：土地已经失去了可预测、可研究的范畴，现在的地价跟市场基本面没关系，出什么价格都有可能。土地市场自成一波独立的行情，现在是块地就可能是地王。
    如果用一个词来形容今天郑州的土地市场，那就是“疯狂”。
    土豪房企两次分别加价1亿元，城中村土地刷出区域单价地王，郑州城改市场首次出现城中村“内定”土地易主，这样的土地市场只能用“疯狂”来形容。
    而这一切的争夺，都来自于一个外来房企K2地产（回看“郑州就是‘唐僧肉’，谁都想来‘咬’一口”）。从6月15日起，K2地产已经参与了多次城改地的竞价，惠济区东赵首次亮相让万科天伦多花了2400万元，此后又让河南国控多出了9200万元，让金岱中岳多出了400万元，此后在7月1日白沙组团、新庄花王合村并城项目用地、中原区密垌村城改地的拍卖中，也有传言说K2地产参与了竞拍。还有就是今天石佛村合村并城、惠济区地块的竞拍（其中惠济地块除了裕华和K2地产还有旭辉参与了竞拍）。
    K2地产的入场搅动了郑州土地市场的“腥风血雨”，K2地产的入场也让郑州城中村改造“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的潜规则模式逐渐破裂。
    郑州城改地首次被抢走
    先来回顾一下今天72号土拍市场的“腥风血雨”：
    早上7：52，K2地产首先出价，随后自己加价2000万元。
    第三轮福晟集团参与竞拍，紧接着双方展开了争夺大战。
    在40轮竞价时，K2地产直接加价1亿元。
    在46轮时，K2地产再次加价1亿元，K2地产的疯狂攻势，看来对72号地是势在必得。
    第79轮，72号地以每亩地价729.06万元，刷新恒大去年728.28万元/亩的单价地王纪录，成为高新区单价地王。
    100轮，涿州京汇房地产开发有限公司以总价93471万元竞得72号地。溢价率78.8%，地价763.36万元/亩，折合楼面价2544.51元/㎡。而涿州京汇房地产开发有限公司的两大股东之一就有北京华美乔戈里实业发展有限公司（K2地产中文名称），至此，从万科天伦惠济区东赵开始杀入郑州土地市场的K2地产终于以两次直接加价1亿元、刷新高新区单价地王纪录的疯狂攻势从福晟集团和谦祥集团嘴里抢下石佛村合村并城项目的122亩土地，并改写了郑州城改用地“内定”拿地的历史。
    如果说，K2地产前几次的“搅局”，让参与城中村改造的房企意识到“内定”的土地也有可能写上别人的名字。正如业内所说，郑州土地市场竞争日趋激烈，常规早已不存在，有不按套路出牌的房企强硬加队，但是监管部门视而不见，可见原有的规矩被打破，日后加队的会越来越多，看好你家的土地，说不准挂出去就写上了别人家的名字；也有业内说，看来今后的规则又会起更大的波澜，那些尚未网挂的旧城改造地块今后将迎来更强的无政府状态，尤其是旧城里面那些已经提前无证销售的项目将会面临更加复杂多变的局面！
    规则打破之后的郑州城改市场面临着什么？
    当年郑州城中村改造地块出让，因为房企提前介入，拆迁安置、土地平整等，都是房企先付出了大把的真金白银，只待早日能够开发，让资金周转回来。其前期已经与政府及村民提前达成协议，再加上当时郑州土地市场有很多净地供应，相比城中村改造项目的投入大、手续麻烦，很多企业不会参与城中村改造用地的竞争，所以城改地的摘牌价格通常都是起始价成交。
    此外，按照郑政办【2014】57号的文件显示，市政府关于土地出让金的返还政策是：宗地出让后，按土地出让起始价的65%拨付成本，剩余部分扣除中央、省及市按规定提留部分后，净收益由市、区（含开发区）两级按3：7比例分成。目前，在郑州部分区的城改执行的就是这种土地出让金返还政策。而今天拍地的高新区执行的就是这种政策，并且高新区在拿到分成后还需全额返还给前期企业继续用于安置房建设。这种“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式也就成为我们所谓的“行规”了。
    如今，随着越来越多的外来房企进军郑州，再加上郑州土地越来越稀缺，拿地难成为他们共同面临的问题。纵观已经进驻的房企，在郑州也是以合作开发、拿地王、郊区开发撬开了郑州的大门。
    而K2地产的到来，却在郑州城中村改造土地上掀起了一阵“腥风血雨”。郑州城中村改造潜规则模式被打破，这些土地逐渐进入了市场竞争中，原参与房企或以高价拿下土地继续开发，或最终“被出局”。
     然而对于那些高价拿地继续开发的房企来说，或许只是增加了拿地成本。但是对于那些失去土地的房企来说，前期投入那么多，现在无法继续开发，损失谁来负责，政府对他们又该如何回复？
    原土地“易主”，对新房企来说，这块地市“唐僧肉”还是“嚼不动的老牛肉”？抛开拍地的时候要重金拿地（没有哪个房企会把已投入很多的土地拱手相让），以及因不按套路出牌的强硬抢地面对同行的攻击外。后期，能否和政府搞好关系、搞好村民赔偿问题、顺利进场、开工都是不得不面对的问题。
    而对于政府来讲，在现有城中村改造模式被打破的情况下，前期参与改造的房企，要投入大量资金用于村民拆迁赔偿、安置，但到最后仍然面临巨大的竞拍风险，土地有可能被其他房企纳入囊中。如果郑州城中村土地竞拍进入常态，是否会有房企愿意冒这样的风险？政府是否会出台新的规定来规范城改市场？
    结语：
    写到最后，想起今天早上看到的一篇新闻，中国房价行情平台公布的6月31个省会城市（含4个直辖市）的住宅房价排行情况，合肥、北京、上海、南京等地的房价涨势很是客观，将大部分省会城市甩在后头。而郑州的房价也不敢示弱，涨幅8.09%占据第11位。
    再看看郑州的土地市场，土地资源的稀缺，让城中村改造“提前进场、定向拿地、返还成本、底价成交”的模式破裂。而郑州土地市场的疯狂，也让我们看到郑州城区房价“小步慢行“的节奏，未来或将打破。

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