网传苏州将重启限购政策 合肥二套房将被停贷

     山雨欲来风满楼。
    苏州、合肥楼市最新政策昨晚在网上流传，被业内誉为史上最严。苏州可能成为第一个重启限购的二线城市，而合肥也传出限贷升级——二套房将被停贷。新华社当晚间也发文要求严格监管房企融资“变通”渠道。
    其实，各地方政府已从多方面释放楼市收紧信号。这一个月内，北京提高第二套房首付款比例，上海提出做好房地产信贷防控，深圳首套房利率普遍上调，天津、武汉等城市下调公积金贷款上限，厦门从居住用地供应、住房贷款政策等七个方面出台一系列措施。
    信号1：苏州将重启限购
    有媒体昨晚披露，网上流传一份《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》的文件，文件从土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、户籍居民信贷、非户籍居民信贷、公积金贷款政策等15个方面对苏州房地产市场进行新的部署和要求，可谓全链条、全覆盖、立体式的调控新规。
    其中最引人注目的当属针对非户籍居民购房。文件明确提出：非户籍居民申请第二套住房，需提供2年内累计1年纳税记录或社保证明，首次购房首付20%，已有1套及以上，停止贷款。这也意味着，苏州或将成为首个重启限购的二线城市，虽然针对的对象仅为非户籍居民的二套房。
    易居研究院研究总监严跃进表示，苏州此类政策，体现了供给侧结构性改革的思路，也体现了对于下半年房价管控的决心。由于强调的政策实施范围为苏州市区，这意味着昆山、太仓等下辖县市并不包括在内。
    信号2：合肥二套房停贷
    多家网络媒体披露，网传的合肥银行放出贷款新细则：合肥房查有2套房，征信有一笔住房贷款未结清的，拒贷！而按照此前的政策，房查有两套房，征信有一笔贷款未结清，可按照60%的首付贷款。目前，已经得到了银行内部人士确认：各行都执行！
    中原地产首席分析师张大伟指出，在热点城市出现了普遍性的地价超过房价现象，楼市豪宅化明显。南京、合肥、厦门、苏州成为今年以来“地王”最密集的二线城市，“这些城市的房价如果没有约束性政策，很可能会爆发式上涨”。
     信号3：新华社要求严格监管房企融资
    新华社昨晚发文强调，只有严格房企融资“变通”渠道监管，才能真正影响到房地产商的资金链，从而挤出土地市场的局部泡沫。
    文章指出，房企拿钱手段越来越多，各类变通做法在不断增加。银行理财产品是银行资金进入房地产市场的重要渠道。甚至还出现一些资金方式“创新”：现在一线城市拿地，基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取；市场上已出现多个机构，专门为开发商提供拍地保证金甚至首付金。
    百城房价连续12个月“双涨”
    根据中国指数研究院发布的最新报告显示：2016年7月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为12009元/平方米，第12个月出现“双涨”。环比上涨1.63%，涨幅较上月扩大0.31个百分点。同比上涨12.39%，涨幅较上月扩大1.21个百分点。
    整体来看，7月百城住宅均价环比、同比涨幅双双扩大，环比连续15个月上涨，同比连续12个月上涨。
    环比涨幅前十位城市依次是：嘉兴、廊坊、合肥、厦门、福州、昆山、济南、盐城、常熟、上海。2016年房价上涨态势逐渐传导至南京、苏州等核心二线城市及东莞、中山、廊坊等一线周边城市。
    十大城市同比上涨17.19%。值得一提的是，与去年7月相比，十大城市住宅价格同比上涨17.19%，涨幅扩大1.21个百分点。十大城市除成都以外，其余9个城市同比均呈上涨之势。
    其中深圳上涨41.15%，居首位；南京、上海、武汉涨幅超过20%；北京、天津、杭州涨幅在10%至20%之间；广州、重庆(主城区)涨幅在10%以内。
    北京、上海等十大城市7月份（新建）住宅均价为22945元/平方米，环比上涨2.20%，涨幅较上月扩大0.68个百分点。
    房贷边际杠杆已近极限
    此前，年中政治局会议罕见提及“抑制资产泡沫”，房地产再次成为市场关注的焦点。
    7月26号，中央政治局会议罕见提出，抑制资产泡沫。这被业内认为指向房地产行业。
    政治局会议的态度表达了高层要给房地产降温的决心。基调一定下来，下半年的楼市不好走了。
    而与地产泡沫相对应的，是过去几年中国居民房贷的爆炸式增长。
    海通证券姜超在近期的报告中指出，居民购房贷款新增额/新增商品房销售额从11年的17.3%，一路上行至15年的36.7%，今年上半年再次创新高至56.5%，居民购房杠杆率呈加速上升。目前中国居民房贷收入比0.46，已超过日本房产泡沫时期的水平，若按现有速度扩张，则将在5年内达到美国次贷危机前的历史高点。中国的房贷余额/GDP，目前高达25%，已达到日本90年代地产泡沫顶峰时的水平。报告认为，中国房贷高增不可持续，边际杠杆已近极限！
    楼市多个政策相继发布
    针对高企的房价地价，近期已有多个与楼市相关的政策发布。具体罗列如下：
    证监会：再融资收紧
    7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。
    随着监管力度的加强，房企加杠杆的行为将被打压，土地市场也将有所降温。
    银监会：银行风控加强
    7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。
    理财新规被称为史上最严，目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。
    保监会：不做野蛮人
    7月26日下午，保监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。
    在今年上半年全国诞生的“地王”中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。
    财政部：房地产税在来的路上
    7月23日，财政部部长楼继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将"义无反顾"推进改革。
    虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了监管层的决心。

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