郑州房价过快上涨，对地产商真的是好事吗？

     二手房价涨幅那么大，是个例、局部现象，还是整体走势？不管怎样，这些涨价故事带给消费者的，是一种恐慌情绪，裹挟着他们往前走。
    但恐慌一定不可持续。大幅的波动对消费者、地产商和政府，都是灾难。如果产生过度的恐慌，则必然导致楼市重回一年前的那种观望和停滞状态。
    现在行情到底什么样
    房价确实高 但不至于月涨千元
    每一个买房人的经历，都像极了“段子”。有人说，现实的情节总是比电影剧本更精彩。
    这些令人们惊叹的涨价故事，究竟能否代表郑州市的整个市场行情？毕竟越令人惊讶的故事，就越有传播力。二手房交易中，“真正的大多数”是什么样呢？
    对此，郑州市住宅与房地产业协会秘书长叶琦更愿意相信数据。他说，个例或者某一局部区域现象显然不能代替整体，他们还没有监测到“每个月都能上涨千元”的情况。
    郑州市房管局数据
    郑州市房管局公开的数据显示：1~6月，郑州市二手住宅均价每平方米分别为：8407元、8460元、8815元、8795元、9024元、9336元。
    郑州市房管局称，这个均价是以市场评估价作为计算依据，而非实际成交价。叶琦称，市场评估价是税务部门征税时给出的一个评估价格，在房价上涨的通道中，一般比实际成交价低。
    不过，从这个数据中仍然能明显看出一个趋势：3月份和5月份、6月份，价格都明显走高。
    6月份的均价与1月份相比，高出929元，并没有像二手中介和买房人感受到的那么高。
    【上涨意味着什么】
    过快上涨不可持续
    否则楼市会重回观望状态
    虽然数据能证实“癫狂”只是个例和局部现象，但也证实了二季度房价上涨更为明显。
    不光是二手房，新房也一样。今年1~7月，郑州市区商品住房每平方米的销售均价分别为8655元、8647元、8981元、8827元、9216元、9661元、9777元。
    叶琦介绍，今年以来，郑州楼市的量、价在一季度还算较为平稳，由于一线城市的传导效应，二季度郑州也受到一定的影响，加上其他多种因素的叠加，整体上呈现一个上扬态势。
    所谓多种因素，包括国家的信贷政策；国家和地方从去年开始推出的一系列去库存政策；郑州土地市场上地王频出等。
    房地产实战专家、王牌智库（深圳）有限公司董事长上官同君说，这种情况给老百姓造成一种恐慌，老百姓被恐慌裹挟着往前跑。他说，房价过快上涨对开发商而言也算不上什么好事，目前一些中小房企又开始抱着小农心态、贪婪心态，并不趁机走量，而是待价而沽，一些捂盘惜售的现象也已经出现，而一些品牌房企，反倒会在涨价时趁机走量。
    他认为，对于当前的情况，政府必要的时候要出手引导，尽管短时间内恐慌心理可能会对量有提升，造成量价齐升的局面，但是长期看，恐慌之后人气全无，楼市会重回观望状态。“因为你价格涨得离谱的时候，老百姓只能是望房兴叹。”
    未来房价会怎么走
    涨幅过高？没有数据支撑
    近期的郑州房地产市场，7月8日的“郑纺机地王事件”可以说妇孺皆知：土地溢价率接近三倍，折合楼面价超过1.3万元。分析人士测算，未来该地块房价会轻松超过2万元/平方米。
    地王一出，全市震动，尤其是周围的楼盘，纷纷应声喊涨。
    地王频出之下，地产商对未来房价预期看涨。郑州市中心一高端楼盘的高层说：“现在，我们市中心这里就是价格的洼地，房价还没有经开区高，我们目前已经1.4万元了，相信明年涨到1.8万元不是问题。”
    但对市场的预判观点，总是有正反两方。叶琦就认为，要说后期房价会有过快上涨，目前没有数据可以支撑。
    他说，房价怎么走，要看看郑州市的人口增长情况，看看市场的保有量和开发量。
    如何判断房价走势——
    看库存量和土地供应
    不可否认，郑州市的房地产库存非常低，去化周期已不足4个月。
    库存低是因为之前的供地少，而销售加快。2015年郑州市新购土地面积大幅下降43.9%，商品住宅用地供应也减少了17.5%。
    郑州市的土地后续供应非常充足。根据《郑州市2016年度国有建设用地供应计划》，今年全年郑州市内八区国有建设用地供应总量最高能达到66237亩，其中不含保障房的住宅用地33455.4亩，保障房用地3272.7亩。2016年上半年，郑州市实际供地5255亩，同比增长134％，成交量达到4704亩，同比增长60%。
    看人口和房屋交易量
    2015年，郑州市区商品住房销售面积1078.34万平方米，相当于10万套住房，如果每套住房按照3口人居住计算，那就是能满足30万人的住房需求。可郑州市区年人口增长也就是10万人左右。
    统计部门官方数据显示，2014年，郑州市区人口增长12.1万人，2015年，增长10.9万人，为489.3万人。
    从这些数据看，郑州房价过快上涨的动力是不足的，或者说，过高估计房价涨幅，没有数据支撑依据。
    【专家的建议是】
    自住 看准了就别磨蹭
    投资 现在不是好时机
    对于当下被消费者称为“疯狂”的楼市，业内人士给出的决策建议惊人一致。
    上官同君认为，现在市场上有一些投机客，一定程度上推高了二手房价，目前市场并不适合长线的投资。而对于自住者，不要磨蹭，看准的，还是该出手时就出手。还有一种情况，那就是可以选择离开郑州，所谓“居者有其屋”，也不一定就非要在郑州置业。因为，目前郑州的就业压力显然比县市更高。
    叶琦认为，买房一定要看个人的支付能力，如果你认为现在买房不影响个人后期生活，可以选择购买，也可以根据个人情况考虑买一个符合自己经济能力的房子， 或者考虑先申请保障性住房。
    他说，其实目前郑州市场可选择的楼盘还是比较多的，即便是大家认为价格非常高的金水路沿线，也还是有一些单价1.1万元~1.2万元的楼盘。那些价格非常高的楼盘，有很多是包含装修在里面的，甚至有一些简单的家具。购房毕竟还是为了居住，如果是想做投资，那就要对市场做认真的研究，计算好收益。

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