资金轮动与全民炒房，投资客进场背后是什么

    上海一则楼市新政传言引发楼市再度爆发，“假离婚”投资买房也随之暗潮汹涌，虽然官方否认了即将出台新政，但笔者认为，这也很难阻挡投资客想法设法进入楼市的冲动，“假离婚”投资买房的动机仍将持续。究其原因，很简单，按照投资的逻辑来看，哪里有投资回报，投资的资金必然流向哪里，当前来看，房价上涨的预期仍然存在，投资客此时进场仍然有利可图，这成为投资客持续进场楼市的很重要的原因。
    从投资客进场的形式来看，并非通过“假离婚”投资买房，还有以公司形式投资购房、开发商员工自己炒自己的房子、以海外户籍身份投资购房等等，此外，投资客不仅仅局限于在本城市投资，与以往不同的是，随着各个城市间市场基本面复苏进程不一，投资客资金也根据不同城市的特征开始在不同城市间轮动，投资客资金的轮动进一步推动不同城市的楼市热度升温，各个城市间也形成轮动上涨的局面。同策咨询研究部总监张宏伟认为，根据市场发展阶段不同，投资客进场的特征不同，可以将今年楼市投资客的进场特征划分为三个阶段：
    第一个阶段，基本为第一季度这个时间段，投资客以一线城市和部分核心二线城市为中心，投资标的基本为本市优质项目，投资客转战各个板块，寻求价值洼地，以期望获得不错的投资收益；
    第二个阶段，基本为4-7月这个时间段，投资客开始在一线城市周边轮动，本市非住宅也成为涉猎对象，投资客活动范围基本在一个经济圈。今年3月底，京沪深楼市新政出台或从执行层面从严，投资客的购房资格得到限制，因此，投资客开始转战类住宅产品，周边核心热点城市的优质项目也成为它们涉猎的对象，比如长三角经济圈的上海的投资客开始转战苏州、杭州，京津冀经济圈北京的投资客开始转战天津、北三县、廊坊等，同时，经济圈内热点城市楼市也带动周边楼市的投资，比如长三角经济圈苏州楼市的火热导致苏州的投资客转战无锡，常州的交易量也被带动起来，杭州的火热带动了宁波等城市交易量开始活跃。
    第三个阶段，8月份至今，出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。此时一线城市、核心二线城市（比如苏州、南京、合肥、厦门、杭州等）的房价已经被炒高，对于投资客来讲，此时进入可能有投资风险，部分敏感的投资客开始转载那些房价还处于价值洼地，未来仍然有上涨空间的其他二线城市，比如长沙、郑州、南昌、天津等等。据笔者了解，一部分上海的投资已经开始转战投资战场，开始向上述二线城市进军。此时，出现跨区域跨经济圈的投资轮动现象。
    据此，我们发现，随着投资客资金在不同经济圈、不同城市间的轮动，“全民炒房”的局面已经形成。那么，是什么因素促使投资客转战不同经济圈、不同城市的楼市？这一次“全民炒房”的局面存在市场风险吗？
    首先，我们来看是什么因素促使投资客转战不同经济圈、不同城市的楼市？同策咨询研究部总监张宏伟认为：
    第一、货币政策宽松，资金成本低，资产配置需求驱动投资客投资楼市。当前货币政策相对宽松，贷款利率成本也较低，对于高净值人群来讲，手头有富裕的资金，但是没有有效的资金投向，资产配置需求驱使这些人群将资金投向房价正处于上涨通道的楼市，从投资先后顺序来看，首先关注一线城市，再次是一线城市所处经济圈内的核心二线，然后是一般二线城市，这样的投资客资金轮动导致不同城市间的楼市也出现轮番上涨。
    第二、地王推动房价上涨预期，导致投资客转战仍然处于价值洼地的城市。今年一季度，随着地王频出，地王推动楼市进入量价齐升的状态，比如苏州、南京、合肥等核心热点城市，投资客开始关注这些热点城市，在这些热点城市兴风作浪，引领市场进入“全民炒房”时代。随着其他二线城市基本面的好转，比如武汉、郑州等等，这些城市也开始出现地王，一定程度上推动了房价上涨，投资客也借机进入这些还处于价值洼地的楼市进行投资，形成投资资金的轮动效应。
    第三、城市基本面复苏进程不一导致投资客轮动投资的时间出现错峰。随着各城市暂停或放缓供地、“去库存”政策的落实，一部分二线城市由较大去库存压力转变为已经没有去库存压力，城市的投资价值开始显现，比如长沙、济南、青岛、天津等等。此时，这些城市的价值有比较好的成长空间，房价仍然处于价值低谷期，因此，投资客开始在这些城市间轮动，最终促使这些城市供求的改善，房价也呈现快速上涨态势。
    第四、高铁的开通及经济圈间、城市间产业的关联促使投资客出现跨区域轮动。高铁的开通导致城市间交通更加便利，原来城市间交通由距离衡量的现在改为用时间，同一个经济圈基本在2小时交通圈范围内，中东部不同经济圈也基本在4-6个小时，这样，城市间人群因为产业关系的流动会更加频繁。当经济圈内不同城市或跨经济圈不同城市出现房价上涨的时，促使经济圈内甚至跨经济圈楼市投资轮动效应的出现。
    那么，这一次“全民炒房”的局面存在市场风险吗？显然，是有风险的。俗话说的话，当大街小巷阿姨大妈们都开始讨论投资买房（或炒股）的时候，投资房产（或股票）的风险也就来临了。
    同策咨询研究部总监张宏伟认为，就楼市投资来讲，资金的轮动导致不同的市场先后出现房价快速上涨与市场交易量价的透支，那么，对于首先出现轮动的一线城市、核心二线城市来讲，在投资客驱动之下，楼市已经出现周期性的高点，楼市也将步入调整的周期。对于还未出现快速上涨的长沙、郑州、青岛、济南、重庆等城市而言，现在仍然有投资价值可寻，但是在下一轮轮动上涨之后也会进入周期的高点。
    此外，从政策面来看，部分城市因为楼市过热已经出台调控措施，比如京沪深、苏州、南京、合肥等等。从政策面的趋势来看，上述热点城市仍然存在政策层面“降杠杆”收信贷的可能性，并且随着调控政策的从严执行，上述城市的短期投资价值正在降低，投资风险在增加。
    从市场的趋势来看，如果上述热点城市9月份前后出台“降杠杆”收信贷措施，楼市新政从严执行，市场成交量势必会出现下滑（当前深圳、苏州已经出现下滑和回调的趋势），伴随着供应量的增加，为“金九银十”的市场带来一些不确定性。预计明年上半年市场去化周期会进一步回升至12个月以上，个案价格有可能会在2016年年中出现下调，尤其是本轮楼市上涨幅度较大中高端楼盘以及“地王”频出的板块极有可能率先降价。届时，上述核心一二线城市房价上涨预期打破，投资客开始退场，核心城市周边的城市也会出现降温，市场将回归以居住和改善为主的理性市场。
    届时，我们不难发现，当市场风险来临之后，投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕。
    同时，如果投资客退场，房价上涨预期打破，去年下半年至今已经出让的地王项目也就很难通过房价上涨获得收益，也就是说，去年下半年至今的的地王项目如果今年下半年或明年入市的话势必是亏损的，拿地王的企业也有可能因为地王陷入困局。如果土地新政再出台，再把拿地配资也打击一下，拍地之后开工时间、达到预售条件和竣工时间也限制一下，这样今年的地王就惨了，以后上述热点城市的土地市场地王也会少一些。
    至此，我们可以预见，当投资客退场，资金在各个城市间的轮动效应也结束，市场调整期正式拉开帷幕之后，会有多少企业受制于投资市场拉动而产生的“地王”，届时，又有多少房企有苦难言！我们拭目以待！

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