房贷成银行优质资产？降杠杆能否遏制炒房？

    中国人民银行8月份发布的两个数据显示，在上半年个人住房贷款猛增2.3万亿元之后，7月份住户部门中长期贷款增加4773亿元，房贷规模继续快速膨胀。

    记者近期发现，热点城市房价预期依然居高不下。在银行眼中，房贷仍是优质资产，九折房贷普遍存在。在此背景下，多地重启“限购”“限贷”手段能否遏制高杠杆下的房地产资产风险？

    九折优惠普遍存在，房贷被银行看做优质资产

    中国人民银行发布的《2016年第二季度中国货币政策执行报告》披露，上半年个人住房贷款增加2.3万亿元，同比多增1.2万亿元，6月末增速达32.2％，月度增量屡创新高。记者从北京、上海监管部门了解到，京沪两个城市今年上半年个人住房贷款总计增加了超过3000亿元。

    对于房贷猛增的原因，央行分析认为，这主要是因为上半年商品房销售增速较高，带动个人住房贷款较快增长。上半年，全国商品房销售额累计同比增长42.1％，增速较上年同期大幅提高了32.1个百分点。

    记者调查热点城市多家银行发现，面对买房者提高杠杆买房的需求，银行在热点城市基本上“照单全收”。特别是一些中小型银行，对于购买首套房、且符合相关优惠政策的买房者，仍然可享受房贷九折优惠。

    记者统计发现，平安银行、招商银行、浦发银行的2016年中报显示，个人住房贷款的质量在所有贷款里确实最为优质。其中招商银行、浦发银行上半年个人住房贷款金额分别为6148亿元、3379亿元，不良贷款率仅为0.41％和0.15％，均是所有贷款中最低的。

    ７月份全国信贷增长全靠房贷，

    居民买房杠杆高不高？

    个人房贷规模猛增，记者采访发现，在贷款规模不断增加、银行依然大量放贷的情况下，很多购房者都想方设法提高杠杆、用尽贷款政策。

    这种情况自去年以来开始在热点城市蔓延。央行深圳中心支行数据显示，2015年深圳新发放个人住房贷款较前一年增长了2.1倍，平均按揭成数高达6.5成，与最高贷款成数仅差５个百分点，几乎将杠杆用到了极致。

    对于居民加杠杆购房的趋势，有不少金融机构和经济学家认为应警惕风险。经济学家巴曙松提出，中国从2008年居民部门杠杆率（居民债务与GDP之比）不足20％快速攀升到2015年的39.5％，而2016年这个数字估计会超过43％。每一轮房价的上涨，都伴随着居民杠杆率持续的提升。虽然这一水平低于发达国家，但已经高于一些和我们发展水平相近的发展中国家。

    另外，中国房贷与销售额之比在2015年为43％。而美国房地产市场2007年新增房贷与销售比在接近50％时发生次贷危机。

    多地“限贷”“限购”政策重出江湖

    记者发现，以合肥、南京、苏州、厦门、杭州、武汉为代表的核心二线城市，以及广东惠州、江苏无锡等为代表的三线城市，近期频频出现“日光盘”“排队买房”甚至兜售买房资格等非理性购房行为。

    在此背景下，合肥、南京和苏州等二线城市率先收紧政策，重启限贷、限购政策等“杀手锏”以遏制房价过快上涨态势。

    在限贷方面，苏州“楼市新政”规定，居民家庭拥有１套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商贷购房，其最低首付款比例由40％调整为50％；居民家庭已有２套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

    而南京新的政策规定，拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭最低首付款比例调整为不低于35％；拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭最低首付款比例不低于50％。

    在限购方面，苏州规定，非本市户籍居民家庭在苏州购买第二套住房，必须提供缴纳证明或社保证明。   

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