房企前8月销售保持高增长 房企上调全年目标

     7月、8月一般是房地产销售的淡季。不过，考虑到今年前6个月房地产销售高歌猛进，已为全年表现打下良好基础，房企前8个月销售规模仍可能维持大幅增长之势。机构数据显示，截至9月7日，15家标杆房地产企业前8个月销售数据创历史新高，达到9625.22亿，同比增长85.3%，平均完成全年目标的79.8%。考虑到进入“金九银十”销售旺季，部分房企甚至大幅调高了全年销售目标。
    恒大上调销售目标
    目前A股及港股上市房企中，已经有万科、中国恒大、保利地产(600048,股吧)、龙湖地产、融创地产、碧桂园等多家房企公布8月销售数据。数据显示，受销售淡季因素影响，大多数房企8月销售数据环比有所下滑，但较去年同期仍然取得大幅增长。
    中国恒大在8月的销售数据可谓逆势上扬。恒大8月的合约销售金额为482.7亿元，合约销售面积约为655.9万平方米。合约销售额以及销售面积再度刷新该公司的单月销售纪录，较2015年同期分别增长了196%、198.8%，较2016年7月分别增长了12.2%和4.9%。碧桂园是另一家8月销售环比大幅增长的公司，8月实现合同销售金额约300.1亿元，环比增长23.24%；合同销售面积约373万平方米。
    被恒大多次增持的万科8月数据并不好看。公告显示，其8月销售面积比2015年同期下降5.54%，环比下降21.95%；销售金额比去年同期下降10.07%，环比下降27.08%。
    恒大7月、8月销售业绩的“大跃进”效果明显。综合克而瑞、亿翰智库等机构发布的房企前8月销售榜数据显示，尽管万科前个8月仍然占据销售榜老大的位置，但其与恒大的差距已经缩小至不足30亿元。克而瑞的数据显示，若使用权益销售额（即房企按项目持股比例应占的销售额）这一指标，今年前8月恒大销售额已经超过万科。
    其他房企方面，融创披露8月营运数据显示，融创实现新增预订销售金额109.9亿元，同比增长94%；合同销售金额90.6亿元，同比增长78%。8月，保利地产公司实现签约面积111.30万平方米，同比增长12.49%；实现签约金额145.92亿元，同比增长17.63%。
    此外，部分初始业绩目标完成已无压力的房企再次调整了年度业绩目标。恒大上调2000亿元销售目标至3000亿元，碧桂园从1680亿元上调至2200亿元，融创上调企业业绩目标至1100亿元。这意味着千亿企业或再度扩充。龙湖、新城、旭辉、鲁能等房企也调整了业绩目标。
    增收不增利
    销售业绩向好，但从A股上市公司中报来看，房企增收不增利的局面仍没有改善，行业分化有加剧的趋势。同时，热门城市地王频出，房企加杠杆融资规模同比大幅提升，加剧了后续的经营风险。
    中报显示，137家房企的营业收入合计为5695.3亿元人民币，同比增长37.11%。从平均利润率看，剔除部分停牌企业等因素，其余120家房企的净利润率只有8.15%，低于2015年同期的10.1%。负债方面，中报数据显示，2016年1-6月份，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%，逾两成房企资产负债率超80%红线。其中，*ST珠江资产负债率已经高达115.45%。整体来看，大型房企资产负债情况好于中小房企。
    平安证券指出，上半年地价上涨幅度大于房价上涨幅度，叠加人力成本上升，开发商结算毛利率仍面临下调压力。同时，房企资金杠杆也在提高。房地产企业资产负债率一旦超过80%红线，负债比例可界定为过高，企业的经营存在风险。

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