芝麻开花节节高之论郑州楼市三波疯狂涨价潮

   据深圳泰辰最新发布的研究显示，受地王及市场影响，从7月—9月初，郑州各区域调价幅度来看，市内区域涨幅普遍超过3500元/㎡，郊区均出现补涨，涨幅在2000元/㎡左右。

7月—9月初各区域典型项目均价及调价图例

三波涨价潮：

    第一波（7月初）：涨价开启、试探性涨价—万科郑纺机地王后，以东区为圆心、市区高端项目引领、其余项目多为试探性涨价。

    第二波（7月底）：正式开启快速上涨模式—地价的抬高直接影响在售项目的价格预判，涨价蜂拥，上涨幅度100—200元/㎡、500元/㎡左右。

    第三波（8月）：加速上涨模式—连续地王引发各区域项目涨价潮。1、8月上旬及中旬，项目以周度调价较多，幅度500元/㎡以上；2、8月中下旬，城区价格涨幅过高、郊区开启补涨，价格涨幅500—1000元/㎡不等。  

    第三波后涨价潮（8月底—9月初）：8月末—9月初，项目调价以天和小时为单位，不断试探客户承受上限；本地及域外投资客户持续涌入、存量递减、需求无限放大、市区存量加速减少。

三波涨价潮分析：

    1、房企竞争能级抬高：2016年，以融创为代表的一线房企纷纷进入郑州，前20强仅剩5家房企未进入郑州，房企竞争能级抬高，导致地价快速上涨，地王频出；

    2、地价快速上涨：年中以来，北龙湖楼面价从去年的1.5万元/㎡拉高至3.69万/㎡，经开区楼面价从去年的4600元/㎡拉高至11920元/㎡；白沙楼面价攀至9108元/㎡，主城区楼面价达13411元/㎡，地价的上涨带动涨价潮的出现；

    3、房价“涨价潮”：从7月—9月初各区域调价幅度来看，市内区域典型项目涨幅普遍超过3500元/㎡，郊区均出现补涨，涨幅在2000元/㎡左右，库存大幅下降；

    4、投资占比扩大：投资热情被点燃，域外投资客户流入，投资占比扩大；

    5、刚需客被迫外溢：部分区域及典型项目房价已至天花板，涨价过快区域和项目目前去化较慢、成交周期延长；客户难以承受，刚需客加速被迫外溢郊区板块。

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