重启限购！杭州9月18日紧急出台“限购政策”

  今天下午，杭州市住房保障和房产管理局发布了最新的限购政策，即自9月19日起，暂停在杭州市区限购范围内向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民出售住房。

   限购的房源包括新建商品住房和二手住房，除了富阳和大江东，杭州市区的另外十个城区皆在限购范围之列。在限购时间认定上，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准；二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

   这是杭州市住保房管局在9月14日严惩捂盘惜售行为后，仅仅过去4天时间，就针对当前市场中大量投资客涌入，导致房价疯涨、捂盘惜售等市场失序做出了非常及时的应对之策。

   统计数据显示，今年以来在杭州置业外来购房者比例急剧上升，其中尤以来自上海、温州、台州等地的购房者居多。这些外来购房需求主要集中在余杭区、萧山区、江干区，其中余杭区占外地居民在杭州购房总套数的36.3%。而这次新出台的调控政策，也是将矛头指向了非本市户籍的外来购房者，无条件地限制他们购买二套住房。

   本次调控政策的出台，其最大的目的是遏制房价过快上涨，促进市场的平稳健康发展。那么，限购措施真的能发挥效用吗？不妨一起来回顾一下上一次限购出台后的市场变化。

   2011年2月28日，杭州开始全面施行严格的限购政策，从限购前后的杭州十区(指主城区+萧山+余杭，下同)住宅成交数据对比来看：限购政策一出，新建住宅成交量出现了断崖式的下降，之后经历低迷有所回升；成交均价在限购后的一个月内大幅下滑，后续调整回归到平稳状态，基本维持在16500元/平方米上下。

   到了2014年7月28日，杭州率先对主城区140方以上住宅、萧山、余杭松绑限购，一个月之后，杭州的限购政策全面取消。解限前后，成交量上升明显，成交价格走向较为平稳。值得对比的是，在这三年半执行限购的时间里，杭州十区的住宅成交均价不升反降，从限购开始的18637元/平方米回落至限购结束的15531元/平方米，对于平抑房价发挥了有效的作用。

   两年前全面取消限购限贷政策之时，恐怕谁也没有料到今天的杭州楼市现状：成交量高位运行，几乎每一天都在刷新历史纪录，存销比持续下降，地王频出，致捂盘惜售，集体跳涨，投资客比例大幅上升……市场热度已然升至沸点。

   近期大量外来投资客的涌入，房价的快速上涨之势已不言而喻，真正刚需客群如何应对？值限购重出江湖，有望对市场发展起到积极有效的稳定作用，此次政策出台之快，似乎措手不及，但实际是行政层面对市场行情的迅速反应和积极应对，确保市场长期健康稳定发展。

   透明售房研究院院长方张接：

   1、今年以来，杭州楼市的外来购房群体增长较快，整体比例不断攀升，8月份外来购房比例已经达到了33.8%；g20之后的一周，外地人的购买比例更是达到了39.3%，外地购房者来源地也进一步扩大化；外来投资性购房比例过高，虽然短期对于消化库存有所帮助，但是从历史经验来看，一个区域外来购房群体过于密集、投资购买比例过高，往往会带来较多的后遗症，产生诸如未来二次供应过大、二手房集中抛售等等问题，不利于市场长期健康发展；

   2、虽然杭州房价近期上涨明显，但无论是与过去的纵向比还是与长三角其它城市的横向比，涨幅尚在可控范围，库存的绝对数值依然不低；因此，此次出台的政策也相对温和，更多地是释放政府促进市场健康稳定发展的意志和信号，也留出未来进一步政策操作的空间；

   3，在今年来杭购房的外来购房群体当中，74.6%的人购买了一套，25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房，因此，就短期的实际影响而言，此次限购政策对市场的实际冲击会比较有限；

   4、当然，由于目前杭州商品住房可售房源下降较为明显，市区商品住房库存的去化周期已经回落到6个月以下，短期之内房价上升趋势依然无法扭转。

   杭州部分区域实施限购政策

   为进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，根据国家“分类调控、因城施策”的总要求，结合我市房地产市场实际情况，经市政府研究决定，我市自9月19日起实施住房限购。

   限购政策明确，在市区限购范围内暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

   限购政策充分体现“因城施策”总体要求下实施差别化、精细化调控的思路。明确了限购范围为上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州经济技术开发区、杭州之江国家旅游度假区、萧山区、余杭区，不包含富阳区、大江东以及临安、桐庐、建德、淳安四县(市)。

   限购时间明确，新建商品住房以网签平台商品房买卖合同签订时间为准;二手住房以网签平台房屋转让合同签订时间为准。

   限购政策还进一步强调，房地产开发企业、房地产经纪机构应凭房产档案管理部门出具的确认信息(针对本市户籍居民家庭)或《非本市户籍居民家庭杭州市区住房情况查询记录》签订商品住房买卖合同或二手房转让合同。违反限购规定的，不予办理相关房产交易确认手续，未办理房产交易不得办理房产登记。

   链接：随着近期国内部分二线城市住房价格波动水平加大，合肥、苏州、南京、武汉、厦门、郑州等城市相继出台政策，其中涉及限购政策的主要是苏州和厦门。

   苏州规定自8月12日起，非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

   厦门规定自9月5日起，对两类非本市户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房(包括新建商品住房和存量住房)：1.拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;2.无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭。

   专家解读杭州市限购政策

   今日，杭州市政府研究决定，将于9月19日起在部分区域实施限购政策。为帮助广大市民进一步了解相关政策内容及影响，第一时间采访了业内专家和学者，解读限购政策。

   浙江工业大学房地产研究所虞晓芬教授认为，今年杭州房地产市场成交量明显放大，价格也出现上涨。在一线和部分二线城市房地产市场量价齐升的背景下，杭州逐渐成为购房者心中的价格洼地，加上“G20”峰会的成功举办更是极大提升了杭州的城市影响力，使得外来购房群体更加看好杭州房地产市场。杭州房地产市场整体健康但已经出现了过度投资、投机的“苗头”，过度的投资、投机会提高杭州生活、创业的成本，降低城市吸引力，不利于杭州的长远发展。

   限购政策出台非常及时、非常有必要，此前主管部门也已查处部分开发商捂盘惜售行为，体现了维护市场稳定的决心。而此次限购对象是“拥有一套及以上住房的非本市户籍居民家庭”，说明非本市户籍居民家庭的首次置业还是允许的，限购只是限制投资、投机的购房者，希望购房者能够更加理性、客观的对待市场，共同维护杭州房地产市场的健康发展。

   浙江大学房地产研究中心贾生华教授认为，在市场出现“非理性”的情况下，有必要出台相应政策抑制市场过热发展，防止区域性风险，保持市场平稳、健康发展。近期部分二线城市也出台了类似限购政策，在外地投资客购房热情高涨的情况下，“限购”政策的出台可以对市场适当降温。长期来看，杭州主城区新房库存量有限，需要进一步通过增加土地供应、优化城市规划、完善住房配套等措施来增加新房供应量。萧山、余杭等区域除了热点板块房价上涨比较明显，库存相对较少，其他非热点板块实际库存量仍然较多，因此需要进一步加快医疗、教育等配套的扩展，吸引购房者向这些非热点板块转移。

   杭州透明售房研究院院长方张接认为，今年以来，杭州房地产市场出现了很多积极变化，但外来购房群体增长较快，整体比例不断攀升，8月份外来购房比例已经达到了33.8%;G20之后的一周，外地人的购买比例达到了39.3%，外地购房者来源进一步扩大化;外来投资性购房比例过高，短期对于消化库存有所帮助，但是从历史经验来看，一个区域外来购房群体过于密集、投资购买比例过高，往往会带来较多的后遗症，产生诸如未来二次供应过大、二手房集中抛售等等问题，不利于市场长期健康发展。

   近期杭州房价上涨明显，但无论是与过去几年的纵向比还是与长三角其它城市的横向比，涨幅尚在可控范围。因此，这次出台的政策一方面反应及时，另一方面还是相对温和，更多地释放了政府促进市场健康稳定发展的意志和信号，也留出未来进一步政策操作的空间。在今年来杭购房的外来购房群体当中，74.6%的人购买了一套，25.4%左右的外来购房者购买了两套及两套以上的商品住房，因此，就短期的实际影响而言，对市场的冲击不会太大。

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