疯狂房价背后的新杠杆——个人房产抵押贷款

     “招商银行个人房产抵押贷款，贷款年限长，利率低，申请方便，最重要可以二押，即使目前房子还在按揭，也可以贷出升值的部分。”这则贷款广告近日在社交平台上流传甚广，引发争议。这就是招行在上海推出的“有房就贷”产品，而这类产品被认为是这一轮楼市上涨的帮凶。
    不过，招行上海分行对此作出了回应：“我行严格控制有房就贷产品用途，贷款资金仅可作为生意经营、消费使用，不可用于房产资金垫付。上海市目前允许房地产设定多个抵押权人，我行通过多种手段，严格限制房产价值及综合抵押率。”
    楼市疯涨，令房抵贷十分火爆，购房者认为，借银行的钱买房当然是最好的投资途径。什么是“房抵贷”？“房抵贷”是指借款人以自己或关系人的房产做抵押，向银行申请一次性或循环使用的消费或经营用途的人民币贷款。
    “8月份房价涨幅刷新了历史纪录，9月初，多个城市成交明显升温，在信贷超发的预期下，多地出现了恐慌性购房入市，”媒体援引中原地产首席分析师张大伟称，“房产抵押贷款和消费贷是现在买房的两大资金来源，相当于给房贷融资加杠杆。”
    据北青报介绍，目前个人房抵贷产品分两种，一类是消费贷款，用来满足个人装修、旅游、留学等消费需求，另一类则是经营贷款，用来满足个体商户或小微企业的生产经营需要。消费贷的限制比经营贷要严格。而根据监管要求，不论是消费贷款还是经营贷款，绝不能用于炒房、炒股。
    贷款人在申请贷款时，都要填写贷款用途，还要提交能证明用途的合同、发票等材料。银监会规定，发放的消费贷款如果金额超过30万元，不能直接打到贷款人的账户，而是采取受托支付形式，打到用途有关的账户。如：申请装修的贷款，直接打到装修公司的账户；申请旅游的直接进入旅行社账户。
    不能用于买房的“房抵贷”如何流入楼市？
    在房价飙涨的驱动下，原本不可以买房的“房抵贷”以各种创新的方式绕开监管，流入房地产市场。
    北青报援引多位银行人士表示，银行的房抵贷资金进入楼市，只可能是弄虚作假。比如，客户自己虚构装修、珠宝、古玩字画等的买卖合同，让银行把钱打到自己找到的关系户，再转出来去买房炒股。这些案例并不算少见，银行内部人士对此也是睁只眼闭只眼。并且，房抵贷产品的不良率并不高，某股份制银行中报披露的此类贷款不良率只有0.47%，与按揭差不多。另外，市场上做银行贷款的中介与银行贷款部门有着或明或暗的合作关系。
    对借款人来说，“房抵贷”风险相当大，这样的产品属于典型的自加杠杆，类似于配资炒股。
    中国经济网分析称，因当前楼市“买了就赚”，在这种刺激下，购房者自加杠杆的投机行为被迅速放大。但加杠杆是把双刃剑，收益可以翻倍，风险也会放大。天下没有只涨不跌的市场，如果未来房价下降，在杠杆放大的情况下，购房者的房产市值会大幅缩水。对本身资金不充沛、借助“房抵贷”才有购房条件的人来说，届时为达到银行抵押率标准，要么追加抵押，要么减少贷款，要么被强行平仓，这样的事情不是没有发生过。

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