2017楼市预测 与调控紧箍咒共舞的日子会美么

    倒计时9天，

    我们将告别2016，进入2017。

    昨晚一条猝不及防的郑州升级版调控政策出炉，

    让一众地产从业者和计划购房者变成霜打的茄子。

    它有可能是2016年最后一场调控新政，

    也是2017年整体走向的定调。

    一年来，全国短密集的出台调控新政，热点城市甚至史无前例出台多次调控收紧政策，这种情况在楼市史都属罕见。

    具体到郑州楼市，疯狂、恐慌；地王频出、房价暴涨；调控一再收紧、严查违规销售，跌宕起伏都不足以形容今年的市场情况。

    就算今年的最后几天也没消停，先是习近平主席在昨日主持召开的中央财经领导小组会议上，明确提出抑制房地产泡沫；同天，郑州、武汉分别出台限购升级新政，执行时间全部从今天开始，未留下任何可操作空间，为2017年画下了些许令人不安的讯号。

    2017 调控咒继续“紧紧紧”

    先看看下半年以来政府释放的信号：

    7月26日，中央政治局会议提出“抑制资产泡沫”；

    10月28日再次提及“注重抑制资产泡沫”；

    11月初高层关于房地产的会议上，继续明确提出对房地产进行宏观调控，各地要丢掉幻想，不能松动，要继续严控，端正态度。

    12月14日至16日举行的中央经济工作会议上，高层强调 “房子是用来住的，不是用来炒的”。

    21日也就是昨天习近平主持召开的中央财经领导小组会议上，再次明确提出抑制房地产泡沫。

    央媒铺天盖地地向外释放着这些信息，试图传达出高层当下对房地产市场的态度。

    明年楼市走势如何？已经不再是单纯的经济问题，或许已经成一个特殊的政治问题。

    中央经济工作会议说，“稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论。稳是主基调，稳是大局。”当下的市场必须要稳定，不论是看上去的稳定还是实质性的稳定。

    对于地方政府来说，地方政府必须拿出足够的诚意，丢掉任何幻想，完成稳楼市、降房价的任务，否则等待你的就是中央的约谈和继续收紧的调控。

    而这一大趋势至少持续到明年秋季的十九大，这期间，楼市“大检查”仍然会继续规范销售，调控也不会有松动的机会。

    北龙湖“受伤”  绿博、南龙湖、荥阳存变数

    新一轮的调控下，政府堵上180㎡以上住宅不限购的缺口，对于郑州改善市场影响极大，地王频出的北龙湖更是受伤。

    尤其是，金茂的地王项目，原计划要卖65000至73000的价格；融创北龙湖项目（据说案名初定为“中原壹号院”），未来预计售价7万元/平左右。项目定价的限制，户型的限制， 接下来北龙湖即将推出的项目都是压力山大。当然，有区域“受伤”，也就有区域受益。

    仍然未被列入限购范围的绿博、南龙湖、荥阳、上街等区域将继续受益。不过，最新限购政策上提到“各县（市），上街区人民政府以及郑州航空港经济综合实验区、郑东新区、郑州高新区、郑州经济开发区管委会要切实履行本行政区域房地产调控主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。”对此，有业内认为，接下来，这些区域或也会跟风自行出台一些政策。

    而从武汉昨日出台的限购升级新政“限购区域新增东西湖区、江夏区、黄陂区部分区域”来看，也不排除郑州的这些区域如果表现过火，违背政府的稳定大局之后，会被纳入限购之列。

    房价涨还是跌？企业资金链与调控时长的博弈

    最后，说一下房价。

    关于房价，显然，政府的意图已经很明显了：稳房价。

    对于郑州的房价来说，

    尽管，郑州现在正处于快速上升期，自贸区、米字型高铁、国家中心城市……现在的郑州有着巨大的升值潜力。房价的上涨才是符合自然规律和经济法则，然而面对中央提出的稳定大局、振兴实体经济，调控房地产，逼出投资资金进入实体经济才是目前政府想要做的。

    不过，从目前郑州的房价来看，不具备降价的可能性，一是今年三季度楼市的疯狂让很多房企基本上完成了年度任务，资金充足，不存在回款和支付工程款、材料款的压力。二是，从以往的经历来看，降价会导致一些投资客户的利益受损从而引发维权。

    所以在未来的一段时间，郑州还将继续呈现“量跌价稳”的态势，当然也不排除一些资金不足、急于回款的房企通过各种各种优惠政策、送装修基金、送物业费等形式进行“暗降”。不过曾经楼市低迷时普遍采用的首付分期、零首付等在现在严控杠杆之下就不能再次使用，而此次调控中提到的“对脱离实际提高住房销售申报价格，经查证实际销售价格明显低于申报价格的，由房地产主管部门约谈企业，责令限期整改，拒不整改的可暂停该项目网上签约资格。”针对的就是这种进行杠杆操作的行为。

    结语

    日前，社科院发布了经济蓝皮书《2017年中国经济形势分析与预测》，里面再次强调了2017年房地产市场健康企稳的预期。

    英国《Financial Times》发布的2016年度报告也预测2017年中国房价增速将会降低，在“金融动荡之下，居民的风险偏好也将降低，三四线城市将会因为库存压力而降价，一二线城市将会因为缺乏新增买房资金而降价。”

    回顾房地产市场曾经的调控，调控取消之后伴随的往往是新一波房价上涨潮。

    此次郑州的限购升级，以及可以预见将会持续出台的的限购细则，对需求端的强制性打压，不仅包括投资投机性购房者还误伤了部分刚性需求和改善性需求。

    如果房地产仍只是因为政治层面的主导而沉寂，明年财政收入减少的政府不好过，动辄得咎惴惴不安的开发商不好过，真正有需求却丧失买房资格的民众也不好过。

    在几方博弈的未来，能否真的可以平稳扭转中国经济对房地产的过分依赖？

    能否让房地产形成健康可持续的市场环境？

    能否挤掉不良企业，让有能力对人居环境做出贡献、负责任的企业有好的机会？

    能否不再损害有真实居住需求的购房者的权利？

    我们拭目以待。 

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