2017中国房地产开发企业500强测评研究报告

测评背景

2016年延续了2015年以来“去库存”的主基调，房地产行业迎来一轮大复苏。全年全国商品房销售金额和销售面积均创下历史新高，核心城市的房价大涨，土地市场火热。

在此背景下，中国房地产测评中心通过科学、公正、客观、权威的房地产开发企业测评体系对开发企业进行测评，据此发布2017中国房地产开发企业500强榜单、各分项测评榜单，以及2017中国房地产开发企业500强首选服务商品牌、首选供应商品牌。

中国房地产业协会、中国房地产测评中心共同主持的“中国房地产开发企业500强”测评工作已连续开展九年，已成为评判房地产开发企业经营实力及行业地位的重要标准。

测评指标体系

基于过往500强测评过程中积累的经验，中国房地产测评中心综合考量了房地产开发企业的目前经营特点和未来发展趋势，对测评指标体系进行了修改和完善，本次测评从企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、运营绩效、创新能力、社会责任七大方面，采用了19个二级指标，52个三级指标全面衡量企业的综合实力。

2017中国房地产开发企业500强榜单

2017中国房地产开发企业500强系列子榜单

榜单解读

入榜企业分析

（1）恒大首次荣膺桂冠 碧桂园强势入前三

2016年，恒大销售业绩实现快速增长，全年完成3000亿销售目标的124.5%。碧桂园2016全年实现合同销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，分别同比增长120%和74%，增长速度领先。

（2）百强九年换血过半 三大梯队界限明显

与2009年首次开展500强测评活动榜单相比，经过九年的发展，九年榜单对比显示榜单换血率近六成。此外，以1-20、21-50和51-100将100强划分为三个梯队，各梯队入榜频次均值分别为8.30、6.47和3.74。三大梯队间界限逐步拉大。

（3）华东占比继续领先 中部企业进步明显

以500强房地产开发企业的总部所在地作为划分标准来看，华东、华南、华北、东北、西部和中部六大地区分别占500强的43.60%、15.60%、11.80%、3.60%、7.40%和18.00%的席位。华东区域企业发展势头良好，中部地区企业占比稳步提升。

企业规模分析

（1）资产规模增速回升 房企资源优势凸显

2016年，500强房地产开发企业总资产均值为371.98亿元，同比增长24.60%，且增速在上年完成筑底回升的基础上实现进一步提升。大型房地产企业加速争夺行业资源，兼并优质资源中小房企，规模优势进一步巩固。

（2）百强提前完成目标 销售业绩大幅领先

2016年，受市场表现良好和集中程度不断提升的影响，百强房企销售业绩大幅领先。不少房企在七、八月份就接近完成年初制定的销售目标，因此在发布中期业绩时就调整了全年销售目标，且调整幅度均在20%以上。

（3）规模企业强化优势 集中程度不断上升

2016年，我国房地产产业集中度继续提升，前四大房地产开发企业销售金额占比（CR4）从2011年的5.57%上升至2016年的11.07%，四企业集中度首次突破10%。

风险管理分析

（1）长期负债稳中有降 负债情况有所改善

2015至2016年的大部分时间里，大多数500强房地产开发企业享受着宽松货币政策带来的福利，如融资规模大、低成本、渠道多等。强大的融资能力为企业保证了盈利空间，同时也有效地改善了企业的财务结构。

（2）资金到位情况良好 资金压力有所释放

受益于年内良好的销售业绩及相对宽松的个人住房贷款政策，全年房地产开发企业资金到位情况良好。2016全年房地产开发企业到位资金144214亿元，同比增长15.2%，增速大幅优于2015年。

（3）融资环境宽紧不一 年底多条渠道受阻

以银行、资本市场、公司债、信托、私募基金、券商资管通道等为代表的房企多元融资渠道表现不一，且各融资渠道对不同企业的宽紧程度也表现了明显的差异。2016年国庆期间20余城市出台信贷收紧政策，从中央到热点城市地方政府均强调对房地产市场的资金监管。

盈利能力分析

（1）净利润额增速扩大 费用管理能力提高

2016年，500强房地产开发企业净利润均值达6.30亿元，同比增长20.21%，是2009年以来同比增速的最高值。近七成企业销售费用、管理费用和财务费用增长率低于营业收入增长率，反映了房企经营情况的好转及企业费用管理能力的提升。

（2）盈利情况同比好转 增收难改下行趋势

2016年，500强房企总资产收益率均值为2.37%，较2015年上升0.34个百分点；净资产收益率均值为4.71%，较2015年上升0.08个百分点。尽管年内500强企业盈利指标有所企稳，但增收不增利的毛利下行趋势仍在延续。

（3）净利提升策略分化 重点布局突破瓶颈

以资源优势为基础实现良好的净利水平的企业大多为标杆企业或区域性标杆企业，且大多在近几年内通过并购实现了具有成本优势的土地资源的整合。而具有稀缺开发模式的企业则多在细分领域竞争优势明显。

成长潜力分析

（1）成长指标回升延续 进去企业增速迅猛

受益于年内销售量价齐升的亮眼表现，2016年，500强房地产开发企业业绩增长指标延续了上年以来的止跌回升走势。在行业成长指标难以重回上升通道的背景下，部分企业把握市场时机，实现快速成长。

（2）市场高涨助力成长 房企两级分化加剧

本次测评中500强开发企业按成长类型分类后，快速成长型企业数量和稳定成长型企业数量均有所增加；而之后成长型企业数量仍占将近一半，企业成长类型向两端聚集，两极分化进一步加剧。

（3）合作拿地分散风险 兼并收购资源整合

在地价高企房价不断上涨背景下，并购项目公司已成为替代高价拿地、快速扩张规模的一种方式，使得房企更快地获得优质土地资源。房企通过资产包收购的方式来获取项目能比较好地控制拿项目的时机和成本，周转速度比招拍挂要快。

运营绩效分析

（1）效率指标情况好转 周转速率差异显著

2016年，500强房地产开发企业总资产周转率同比上升5.60%，表明500强房地产开发企业周转情况有所好转。从各企业的运营绩效指标来看，不同企业周转速率差异明显，一方面与企业运营效率的执行情况有关，另一方面也与部分企业对于高周转模式的反思有关。

（2）行业存货货值攀升 标杆企业集中补货

500强房企平均存货均值为219.19亿元，较上年增长16.09%，表明500强房企在存货规模增长上进行了一定的节奏把控。但存货层面企业间的分化同样日趋显著，其中，恒大、万科、绿地集中补充土地储备，存货资源优势进一步增强。

（3）高速周转仍存挑战 资产运营由重转轻

2011年以来，高周转模式逐步成为房地产开发企业最主流的运营模式，2016年，高周转模式再次成为不少企业去化库存和抓住市场机遇的利器。因净资产收益率持续保持低位，不少房企积极探索的轻资产运营模式在年内逐步推进。

创新能力和社会责任分析

（1）智能时代营销创新 数据支撑全新变革

“互联网+”、“房地产+”时代，场景营销、事件营销、社群营销、自媒体营销、大数据营销等营销方式频出，其实质是以互联网技术及大数据支撑的营销创新引领的房地产营销变革。

（2）需求升级产品创新 智慧科技影响深入

为应对客户需求的不断升级，500强房企也积极探索产品创新。除产品定制的创新探索，随着客户个性化需求的不断升级，除了最基本的居住需求，消费者还对住宅提出了健康、安全、娱乐、社交等各方面需求的要求。

（3）企业纳税持续增长 主动践行社会责任

2016年，受年内经营活动有所好转的拉动，房地产开发企业纳税快速增长。除依法诚信纳税履行社会责任外，500强房企在提升建筑品质、保障民生、推动城市更新、践行公益慈善、推进建筑产业、发展绿色建筑等方面，主动践行企业社会责任。

测评结论

经济政策环境：经济保持平稳增长

市场运行情况：热点城市引领成交，市场延续分化态势

行业发展格局：加速兼并争夺资源，市场循环周期缩短

企业经营动向：存量资源谋求发展，积极开拓多元转型

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