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房贷利率“加息”,下半年楼市大范围“降价”!

[摘要]据媒体报道,4月以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。其统计数据显示,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷...

      据媒体报道,4月以来,上海、深圳、广州、重庆、福州、苏州、厦门、南昌、宁波等城市纷纷出现利率上调。其统计数据显示,在全国35个城市533家银行中,有122家银行首套房利率折扣上升,占比22.89%。目前二套房贷主流利率是基准上浮10%,并有12家银行已经停贷。

首先,银行为什么收紧房贷利率?主要从三方面来分析: 

       同策咨询研究部总监张宏伟认为,一是,从楼市调控角度来看,控制房贷额度,收紧房贷利率是迎合本轮楼市调控的需要,并且是调控信贷环节中非常重要的一环;二是,从银行的角度来看,银行也是企业,是企业就要盈利,既然自去年10月开始房贷的放贷额度大幅缩水,那么,对冲放贷额度缩水导致的利润损失的方法也只有提高利率,也就是银行的房贷盈利由去年10月之前的“薄利多销”转为“厚利少销”,这样保证银行的利润不至于降低那么多;三是,从“控风险”的角度来看,2015-2016年的过度放贷导致房价上涨过快,如果继续大规模放贷,有可能会引起资产泡沫,当前适度收缩放贷有利于平稳房价,化解由于房价上涨过快而带来的资产价格预期跌价的风险。

 

那么,房贷利率是否进入上行通道?未来是不是还得继续涨?

 

       答案是肯定的。首先,我们看美国的利率政策。今年3月美联储宣布加息25个基点,联邦基金利率从0.5%~0.75%调升到0.75%~1%。这是继去年12月15日美国加息25个基点之后又一次加息,也是2015年年底以来美联储第三次加息。加息的结果并不意外,更重要的是,美联储曾决议声明:预计2017年加息三次!从目前市场声音来看,2018年美联储仍将继续加息,美元进入加息通道后。

 

       美元进入加息通道后,全球资本也会向美国流动,对于中国来讲也是如此,资金流向也会至美国。以中国外汇储备为例,两年前(截至2014年3月底,我国外汇储备余额为3.95万亿美元,居世界第一),中国外汇储备达到历史高峰的4万亿美元左右,然而,自2014年6月份美国开始提出货币正常化议题之后,中国的外汇储备大幅减少,截止2017年2月,已经降低至3万亿美元左右。进入4月份,虽然中国外汇储备比3月份增加204亿美元,达到30295亿美元,但这更多的是外汇管制的结果(比如,笔者听说万达的海外并购和投资已经大幅放缓,投资的重点已经放到国内,这样外汇还难以流出)。

 

       此时,如果中国利率政策而保持不变,那么,资本极有可能会继续外流。也就是说,美国加息倒逼中国货币政策采取同向对冲措施,中国在未来几个月内也极有可能采取技术性的“加息”措施,而这与当前中国经济形势没有太多关系。同时,从今年一季度GDP数据来看,经济增速为6.9%,高于去年的6.7%,这也意味着中国经济触底企稳,未来在多项政策刺激之下,经济不存在太大的下滑压力,那么,此时中国货币政策采取“加息”的可能性也就越来越大。

 

       综上分析,随着美国进入加息通道,随着中国经济触底企稳,中国货币政策采取“加息”的可能性也就越来越大!

 

那么,银行收紧房贷利率对楼市有哪些影响?

 

       在限购、限贷等多重政策叠加影响的市场背景下,京沪等大多数银行又收窄甚至上调首套房贷利率、二套房贷利率,房贷利润率也开始“加息”。单纯从市场流动性控制、银行房贷量控制的角度而言,上调房贷利率的“加息”措施会直接导致购房成本增加,无论是对于首次置业的首套房还是改善置业的二套房,“加息”确实可以起到通过抑制需求放量与为市场降温的作用。

 

       同策咨询研究部总监张宏伟认为,如果放贷缩水、利率“加息”这样的政策扩容并且一直持续执行,势必会影响到房企的正常销售(事实上各地预售许可证审批从严、网签从严已经放缓了交易节奏,导致房企结算周期拉长),导致企业的回款周期进一步拉长。此外,今年下半年房企资金兑付压力窗口期的即将到来,届时,房企资金压力越来越大,“加息”等多重政策有可能还会倒逼开发企业“以价换量”,以通过各式各样的“策略性降价”或直接降价弥补上调房贷利率对于市场成交量的影响。如:

 

第一、高速周转企业通过高速周转的市场策略,为了快速回笼资金减轻公司财务压力、调节在一定时期内市场库存,下半年或采取“以价换量”策略,进行策略性的降价,达到市场成交的目的。

 

第二、直接降价。如2011年、2014年楼市调整期,均有企业在做直接性的价格调整,通过价格让步直接激活市场成交,达到回笼资金的目的。

 

第三、如果通过“降价”等措施还没有办法解决企业的资金需求问题,那么,企业极有可能就步入“卖地卖项目”甚至卖公司的地步,2011年有绿城的案例,2014年有佳兆业的案例,再之前有顺驰。2017-2018年这轮楼市调整期,哪个房企将遭遇资金链危机?至少会有一个,这个房企是谁?我们拭目以待!


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