郑州人口密度每平方公里1.5万人，全国第一

7月21日-24日，博鳌?21世纪房地产论坛第17届年会举行，来自房地产行业的各位大咖们汇聚一堂，对于未来房价走势、房地产行业机会、租赁市场等做了逐一分析，其中提到郑州人口密度为每平方公里1.5万人，在全国城市中遥遥领先，甚至为北京的10倍!

住建部顾云昌：城市更新、特色小镇是房地产两大新风口

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌，认为房地产市场进入新常态，主要体现在一个升——效率升上去，一个降——速度降下来。同时，他认为房地产正处两大新风口，分别为城市更新、特色小镇。

他认为，面临新常态，房地产市场的奋斗目标是：精神需求和品质需求，“精神需求是除了物质需求以外，我们最大的追求目标是幸福、快乐、健康。如果按照房地产概念的理解就是文健旅。”

顾云昌还提到目前存在的土地资源错配问题，目前我国工业用地一般占城市建设用地的20%，其中还存在“工业用地配比过高，居住用地配比过低”的情况。一般情况，工业用地在建设用地中的比例在10%左右。放眼全球，比如纽约、东京，工业用地只占到整个城市建设用地的5%。

其次，数据显示，我国的人口密度较低，50个人口密度最高的省市中，人口密度最高的城市是郑州，每平方公里1.5万人，接下来是上海，为每平方公里3800人，广州5900人，北京1500人。然而，大家都充分体会到城市堵车带来的痛苦。北京的城区人口密度并不大，但是堵车叫首堵，“这个是不可理解的。”

再者，中国高楼密度较高，全球60%的高楼都在中国。顾云昌表示，“这说明我们的结构不合理，现在房价涨得很快，因为这些地方没有土地供应了，大中城市的土地资源错配了，加上我们的管理有问题。”

关于近期热议的万达融创联姻，顾云昌指出，这背后都是金融。

任志强：房价不会降，今年商品房销售面积、金额都将创历史新高

严监管、强调控下 房价是否会降？任志强认为，不会。任志强表示，影响房地产市场的主要因素是：国家基本制度、宏观经济政策、微观经济政策、市场中的供求关系。就国家基本制度而言，我国的土地制度不会发生变化，在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下，中国房地产市场不可能会发生根本性变化。

其次，在很多城市，住房已经成为落户的基本条件，要想获取城市的优质资源，就必须要获得城市的房子。

第三，二季度公布的土地价格显示，地价一直呈现出持续上涨态势，很多城市，在严调控下只控制房价，但从未采取任何措施来控制地价。这种情况一定会影响到住房。从土地供给情况看，地价已经成为推动房价继续上涨的必要条件。

为什么中国炒房现象严重？

在缺少房地产基金的市场环境中，只有付得起首付和支付的起利息的人才能分享到房地产红利，假如中国的房地产基金能够获得较好的发展，也就不会造成了现在巨大的投资市场。

租赁市场能否顺利崛起？

如果没有社会化的住房租赁，高地价、净地价而形成的租赁市场一定是高租金的，德国允许大家私人买房，但有政策支持让你把房子交给住房合租社，用于出租的时候是免税的，所以他会有较高的收益。

如果中国不允许社会化的方式用个人购买住房的方式变成租赁性产品，那么这个租赁市场还是有一定困难。历史上，我们十几年的租赁市场，但是并没有真正解决问题。

谈房企负债

2017年1-5月，108家房企新增融资579.69亿元，增速降低45.3%，其中银行贷款降低29.6%，票据债券降低49% 。而值得注意的是，2015年—2016年新增有息债务8520亿元， 2010年—2014年5年内的新增有息债务8200亿元。这意味着，房企很快要进入还贷高峰期，明年大概有3300多亿的债务，后年4470多亿，今明后三年大约有1万多亿的到期债务，这也和信贷控制有直接关系，未来影响会很大。

调控政策何时会放松？

只有当房地产市场发生快速下滑或者是实体经济发生巨大波动的时候，当前的调控政策可能会出现放松。

“今年1月6月份房地产相关的税费增长很快，契税增长18.5%，土地增值税增加了23.9%，高于其他税费两倍多，所以，如果出现经济下滑的情况，特别是由于资金紧张导致这种情况的出现，那才有可能对房地产的政策提出调整。”

谈房地产未来

任志强表示，从目前的情况看，今年房地产市场的销售、面积到金额，都将创历史新高。有谁可以说，当房地产再创历史新高的时候，这是不好的市场吗？有谁能认为，我们的黄金时代已经过去了，为什么我们的销售在持续增长呢？

从总的市场情况看，我不认为今年会有大的问题，而可能产生的问题，则是国家政策、宏观政策和微观政策会导致某些企业的现金流在融资条件受限的情况下，出现其他的问题。

链家杨现领：租赁是房地产未来红利，三大指标衡量城市租赁活力

租赁的活力，其实是城市未来的希望所在。链家研究院院长杨现领认为，租赁是中国未来的房地产仅存的红利。

杨现领指出，目前衡量租赁市场发展是否有活力，主要有三大指标：一租赁人口的不断增加；二是租金收入比。当下中国的城市租金收入比大概不到30%，人们租得起，而像纽约、香港、伦敦等城市租金收入比例已经超过了50%，这是“生无可恋”的状态。三是租金收入弹性，目前中国的比例低于1，是可以接受的合理的情况。

对于近期发布的发展租赁市场的政策，杨现领表示，中国的租赁市场真正存在的是前沿的一线城市，比如北京、上海、深圳，并不是每一个城市都有租赁的短缺和压力。“这一轮，我们一拥而上的话，带来的问题，就是租赁的库存。

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