吃螃蟹的季节到了，雁鸣湖板块今年收获几何

    秋风起，蟹黄肥，

    再过一个月，宁静的雁鸣湖又要因蜂拥而至的吃蟹人热闹起来。

一 

    初秋的郑州，有一个人比吃螃蟹的人早来到雁鸣湖，他就是绿城中国联席主席、蓝城集团董事长宋卫平。

    8月16日他再次踏足雁鸣湖，考察了静泊山庄，接待他的是今年二季度就此项目与永恒完成股权交接的新东润地产。绿城也曾经是最早开拓雁鸣湖的企业之一，但绿城雁鸣湖玫瑰园虽然品质优秀却十分低调。此番宋卫平重游雁鸣湖，让人很想听到他对于区域的所思所想。

    8月下旬，万科在雁鸣湖与长基合作的项目“云庐”开始对外释放信息，吹响了万科开发雁鸣湖区域的号角。 

    虽然与邻居白沙绿博相比，雁鸣湖区域仍与大热还没什么关系，但与前几年的沉寂相比，由去年9月千亩大盘普罗理想国开盘开始，雁鸣湖的回暖已是不争的事实。今年以来，雁鸣湖相关新闻绝于耳。

    1月，万科与长基合作，计划开发雁鸣湖北岸650亩土地，由万科操盘；

    2月，康桥6亿元拿下中牟县雁鸣湖镇4宗住宅用地，合计401.5亩；

    3月，绿都摘得雁鸣湖2宗商业性质的地块；

    4月底，传新东润有可能参与利海项目，但随后新东润否认了这一传闻，不过还是表达了新东润对于进入该区域开发的决心，3月底，证实新东润入股雁鸣湖畔的静泊山庄。

静泊山庄置业最新投资人

大中和地产投资公司表

    6月，天明地产开发的雁鸣湖地块公司的股东中加入了永威的名字，流传许久的永威会与天明合作开发区域项目的信息终于落定。

    8月，万科长基云庐项目开始对外释放信息，计划于10月入市。

    除此之外，还有漫天飞的传言。比如觊觎该区域筹谋进驻的长长的各路开发商名单中有旭辉、融侨等等。

    特别是四五月份，该区域利海项目转手各版本的故事一度甚嚣尘上，新东润、恒大、富力等都曾是传言的主角，不过传言逐渐消散，此事仍未有定论。

二

    雁鸣湖距离郑东新区车程约半个小时。

    沿郑开大道一路向东，白沙高楼林立、绿博塔吊无数，而向北进入雁鸣大道后，建设的火热程度明显降低。

雁鸣大道

大片的荷花地

    雁鸣大道两侧几乎没有什么建筑，但是道路绿化做的很好，而越向北环境越好，尤其是雁鸣湖、鹭鸣湖、运粮河附近，更是拥有 6.8万亩森林，5千亩湖面，5.2千亩天然湿地，160余种植物及水鸟，6百亩芦苇荡，7千亩国家农业生态公园等生态环境。

    但这种良好的环境还是以原生态为主，缺少规划、配套和打理，这也是为什么雁鸣湖风景区拥有着环境优势却为何没有成为郑州、开封等地市民的近郊旅游休闲之地。

    区域在房地产开发上，曾经风光无限的利海雁鸣湖壹号已经停摆；建业圣安德鲁斯高尔夫、永恒静泊山庄已建好；绿城雁鸣湖玫瑰园地中海纯别墅社区在低调中售罄，后期规划的产品据说是桃李春风系的80-180㎡的中式小面积别墅。

原雁鸣湖壹号紧闭的大门

    而目前在售的项目只有绿地香颂两次开盘去化都高达90%以上，对于雁鸣湖的升温功不可没；正商双湖湾洋房小高层量比较大，别墅较少，2014年开售以来市场反响平平；长基雁月湾，作为区域早期的拓荒者，在大环境停摆的情况下，能够坚持下来就值得点赞，目前项目也有部分房源已经交房。

    分析雁鸣湖这几年沉寂的原因，有以下几方面：

    1、曾经声势浩大的利海雁鸣湖壹号项目烂尾打击了客户的购买信心；

    2、之前中牟建设重心更偏向绿博片区，投入巨大，而雁鸣湖区域基础建设相对匮乏；

    3、利海之后的几个项目都没有在市场上大量持续发声，缺乏知名楼盘对区域整体的带动。

    4、由于区位原因，有大量的农耕用地、林地、商业性质的土地，对地产开发有一定影响。

三

    如今，在郑州向东发展的过程中，已经形成了白沙——绿博——雁鸣湖三足鼎立的楼市格局。

图片来源于网络

    雁鸣湖面临一个再次崛起的机会。

    1、视程度提升，政策扶持

    今年2月份入选郑州中心镇，6月份被划为全国重点镇，作为中心镇的好处是每年郑州市政府会拿出    1、亿元作为中心镇的建设专项奖补资金，对基础设施和公共服务配套设施建设项目进行奖补。

而在雁鸣湖规划上，政府也将重新调整区域总体规划，进一步明确雁鸣湖板块的定位。

    2、多家品牌房企入驻布局

    雁鸣湖，作为一个规划打造成宜居、宜业、宜养、宜游的中原特色水镇。这种稀缺的生态景观对于开发商来说自然是很有吸引力，这也是为什么万科、绿地、融创、绿城、永威、正商、天明、瀚海、新东润、长基等这么多开发商愿意布局这里的一大因素。

    再加上这里距郑州中心城区30多公里的距离，注定这里只能是改善或终极改善购房者的天地，区域项目也多以低密别墅产品为主。

    3、城市框架拉大，郑州主城区土地稀缺，但发展强劲的郑州吸引了越来越多的房企进驻，这些房企在主城区拿不到地怎么办，只能不断向近郊发展。

四

    雁鸣湖区域属于优点缺点都非常突出的区域。

    优点当然是其难得的生态资源，湖光潋滟的风景，大片大片的公园湿地，这都是让都市人心之向往的所在。它距离郑东新区半小时以内，搭上了城市向东发展的大方向。区域的缺点仍在于大配套的不足。虽然距离不远，但公共交通匮乏，如果不驾车，很难有便捷的方式 到达此地，在目前所规划的地铁线路、轻轨线路没有途径该区域的。商业中心、教育等配套的缺乏都也自不用说。所以对于郑州，雁鸣湖的立足点仍然是生态资源为诉求的改善尤其是终极改善客户，再加上在限购范围内，屏蔽掉不少客户资源。

    但是随着区域的升温，越来越多项目持续开拓，会吸引越来越多的人流，区域成熟度会逐渐得到进一步提升，带给区域越来越多的可能性。

    而一个区域的崛起，依靠的不单单是政府的决心和某个开发商的努力，而众人的共同发力，就像曾经的洞林湖区域，原来由新田的单打独斗到后来引进恒大、碧桂园、首创共同开发，让洞林湖片区成为一个比较成功的近郊开发区域，这也是新田比较聪明的一个地方。

    最后，在限购的条件下，雁鸣湖要用多长时间来实现区域居住条件的飞跃，让区域价值 得到广泛认可，仍需要时间佐证。

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