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你家小区被共享了吗?从一场“拆墙事件”说起

[摘要]劫富济贫还是“欺穷”? 2万的限价房和10万的商品房被强制拆除之间的隔离,物业费相差悬殊的它们是否应享受同等小区权益? 拆墙之争 8月下旬,虽然经过了旷日持久的”抗争“,坚持宣示着“誓死捍卫围墙”决心,“西宸原著”的业主们最终还是一败涂地。他们唯...

    劫富济贫还是“欺穷”?

    2万的限价房和10万的商品房被强制拆除之间的隔离,物业费相差悬殊的它们是否应享受同等小区权益?

    "拆墙"之争

    8月下旬,虽然经过了旷日持久的”抗争“,坚持宣示着“誓死捍卫围墙”决心,“西宸原著”的业主们最终还是一败涂地。他们唯一能做的,就是接受与“龙湖玉璞家园”之间那道铁栅栏被拆除的现实。

    围墙从何而来呢?缘何闹出一场这样声势浩大的的“拆”与“不拆”?

    龙湖玉璞家园与西宸原著同属于龙湖地产开发建设,原本属于同一地块,后者是高端商品房别墅项目,而前者则是保障房中的两限房。两者房价之间有将近6倍差价,由于前期完全不同的宣传推广方式 ,把它们当成了完全不同的小区来运作,这才有了当中的那道隔离铁栏杆。显然,龙湖玉璞家园的业主不这样想。

    拆除围墙的诉求正是来自于龙湖玉璞家园业主,他们认为龙湖玉璞家园与西宸原著原本属于同一地块,不应该作为两个小区进行划分,架起围墙之后,他们不能使用小区正大门,事实上形成了对购买保障房的业主的一种歧视。

    而西宸原著的业主认为自己花了单价高于龙湖玉璞家园将近6倍的价格购买的住房,不应该让只花了不到六分之一价格的龙湖玉璞家园购房者一起分享,认为想要拆除围墙共享小区公共设施和物业服务是龙湖玉璞家园业主追求“不劳而获”的可耻行为。

    两方业主之间的矛盾,可以简单地用一句话来总结:当单价2.2万元的限价房和单价12万元的别墅被政策性地划分为同一个小区,那么,在不同的楼盘之间是否应该设立藩篱?为每平米交纳3.3元物业费的玉璞家园,和每平米物业费接近10元的西宸原著是否应该享受同等的小区权益?

图片来源于网络)

    玉璞家园业主有备而来,在收房后不久他们迅速组成了维权组织,以贴公开信、拉横幅、找相关主管部门、找开发商等多种方式,集中攻讦西宸原著与玉璞家园之间的那道铁栏杆不合理,将这件事情迅速炒成了社会热点事件。

    随着纠纷越闹越大,北京住建委、住保办强势出手,要求存在分隔措施的项目于8月31日前自行拆除;对不予拆除的单位列入黑名单,不排除采用资质、网签等方式处罚。

    虽然引发一片哗然,但事件结局有了一个明确的定论。

    而继北京之后,近日深圳也规定开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品房之间设置围墙等物理隔离,也不得有其他类似的歧视性措施。

    不患贫而患不均

    有人发表评论说,这就仿佛是一堵“柏林墙”,给人带来的更多是心理冲击,围墙加强了社会阶层的分化感和隔阂感,显得格外刺眼。

    但这件事,首先不得不提到的是导致豪宅和限价房被捆绑在一起的政策规定。

    由于房价的扶摇直上,在不太影响GDP的前提下,地方政府也需要按照中央意图抑制一下房价,于是,“限地价、竞房价”、“限地价、竞配建”、“限地价、竞自持”等方案相继出台。核心主旨只有一个:当竞拍的土地已经达到了所规定的最高价格,开发商们就转而竞争其他项目——比如房屋单价最低者胜,或者配建保障性住房面积多者胜,再或者不出售只出租的面积最多者胜……从政策制定者的角度上说,既能够在土地拍卖时通过限制地价总额来控制房屋价格,又能够将抑制房价对政府造成的经济损失压缩到最小。

    但市场总是更加清醒和现实的。为摊平保障房成本和日益高企的拿地成本,开发商在商品房、保障房开发时往往会将资源向商品房倾斜。比如引发纠纷的这个地块,开发商龙湖地产将商品房规划为总价不低于2000万元的别墅,并精心建出了中式江南风的园林美景;同时将旁边的限价房也就是玉璞家园建成了高耸的板楼。

    玉璞家园业主为自己的诉求找到了多角度的说法:

    从法理入手者有之:规划上属于同一个小区的楼盘不应该区内建墙。

    从安全上入手者有之:西宸原著和玉璞家园在消防、安保上是一体的,如果打上隔断,万一出现事故能否保证业主安全?

    更有从阶级和道德角度疾呼的:房价的不应该划分阶级,在人格面前大家是平等的。

    而“西宸原著”业主感到的是深深的愤怒,在他们看来,2万元的限价房却能和10万元的商品房共享小区已经是商品房替国家补贴限价房。如果二者共享相同的小区权益,同权不同价如何体现市场经济公平正义?

    摆在他们面前一个非常现实的问题是,共享小区资源后由于两限房业主及其违规出租的租客涌入,势必造成小区混乱,居住品质受到影响,更会摊薄商品房的升值空间。

    这次突如其来的被剥夺感,让商品房业主无法释怀,有业主留言说:“一生努力付之东流、通过努力工作换来美好生活的愿望梦碎”。这背后也有更深层面的中产阶层的不安全感和对于阶级下滑的恐惧。

    冰山一角?政策补漏?

    有人说:这件事北京住建部代表官方介入的方式如此明确,可以预见在北京之外的全国的经济适用房,公租房等各类保障房业主都将仿照着玉璞家园的先例,就中产阶级来进行一次”打土豪分田地“的资产增值运动。

    这件事引发了巨大的关注和争议,很大程度上因为这种项目运作模式并不少见,让更多有着阶层焦虑的商品房购房者感受到了切身的担忧。

    也有人说,法理角度看,这座墙是非拆不可的。

    因为这座围墙本身就是违建产品,因为作为在同一地块上的项目是作为一个小区来看待的,在这中间建的围墙本身就不再规划范围中,属于后加的违规建设,理应拆除。而且,这座围墙也存在很多的安全隐患,比如阻挡了消防通道的通畅,万一有灾情,消防设备难以进入救援。另外,作为主管部门,住建委也发公告明确表示:“统一物业管理区里,商品房配建保障小区不能用围栏、绿植进行分割”。

公平是这场纠纷里频频提到的一个词,这件事起源于”混建的拿地政策“,有不少尝试的情况在里面,有些问题是之前被忽略了,却之后却不能再视而不见的。

    混建后公共配套的公共管理成本,即物业费如何承担?分摊后的成本政府如何补贴?权益如何分配要公开透明,总不能自己合适了就讲平等,不合适了就闹分裂。 应该说,土拍混建的初衷充满善意,是和谐社会的典范措施。然而,就实践来看,面临着两个问题:一是混建后的公共配套,到底是谁的?商品房开发形成的业主,对公共配套是支付了成本的,即便是解困房建设过程中政府有过投入,但是由开发商建设,不免有“劫富济贫”的嫌疑。这当然并非简单不愿借光的吝啬心理,自己的东西是否让人共享,那是自己选择的权利,并不能变成一种义务。

    中原地产首席分析师张大伟认为,从物权法的角度来说,在同一宗地中,所有的公摊部分,每个业主在其中都拥有一定的权益,如果开发商人为的通过设置隔离,的确是侵占了更多像自住房或保障房业主的权益,所以北京的新政应该说也是一个补漏洞的措施。在这样的严厉政策下,未来小区中的这种不平等现象有望逐渐消失。

    “开放式小区”的旧闻

    由这场拆墙,笔者还想起了另一个话题,去年2月21日,中央一纸文件要求“原则上不再建设封闭住宅小区,已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。”

    拆除住宅区的围墙、像国外一样推广开放式小区,这在当时简直炸开了锅,各种声音都有。赞成的是因为,拆除围墙后可以节约资源、缓解公共产品和服务供给不足、交通拥堵等一些“城市病”;反对的主要担心的还是小区安全问题。毕竟没有围墙,小区物业怎么管?陌生人随意进出怎么办?住宅区内的公共空间属于全体业主,其私利怎么保障?……

    一年多的时间已经过去,关于开放小区已经鲜被提及,真正落地的也几乎没有。

    但这和我们文章开头提出的拆除商品房和保障房之间的围挡有什么关系?虽说这一次的出发角度是享受平等权益,但如果全部小区都实现了街区制,商品房和保障房的人为分离是不是就不会存在了。不过现在我们要考虑的是放到现实中,开放式小区有没有生存的土壤?拆除保障房和商品房的围挡到底怎样做才公平?

    很显然,这一系列问题,恐怕还需要一番争论。

    因为开放式小区,中央的表述是“原则上”、“逐步”,至少没把话说死;

    而拆除商品房保障房的围挡目前也仅仅是北京开始执行,后续走势尚无法预测。

    站在城市改造和《物权法》角度出发,政府有政府的高度和眼界,但现实毕竟是现实。

    结语

    近年来,北京逐渐成为当前领导层表达社会改造理念的试验田和样板间。这一系列措施的成败必将成为各地方政府参考和借鉴的标杆。

    商品房和保障房业主的冲突对立只是贫富差距下的一个小小缩影(当然二者也不是财富最顶阶层和社会最底层)。这也是一个奇特的现象:一方面大家愤慨讨伐阶层凝滞,并希望财富更均衡、流动更顺畅,可事实是在贫富分化的情况下,资源会被垄断聚集,底层逆袭是越来越难的,这时就需要第三方的政府来进行财富的二次分配,这时就需要政府有更全方位的考量。

    政府在土拍混建的同时,理应多想一想建成后的问题,如果物管费短缺,应考虑适当补贴,让贫富人群都能享受同样的公共配套服务,简单筑墙,同一小区的居民贴上了贫富的不同标签,无疑会让业主矛盾加剧。

    总之,推进规范化有章可循,事前公告为上策。当然如果是购房者,遇到这样的项目怎么买,提前想好了,拆与不拆都心平气和,就踏实了。


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